Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3530
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigden: B.A.M. Slockers en F.J.H. van der Plas),
en
De heffingsamtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
In het besluit van 28 februari 2021 (primair besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 353.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In het besluit van 16 juli 2021 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 1 maart 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door F.J.H. van der Plas. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning betreft een hoekwoning met een inhoud van 233 m³ op een perceel van
205 m². De woning heeft verder een hobbyruime (57 m³) en aanbouw (81 m³). Op het perceel staat nog een schuur/berging en een overkapping.
2. Verweerder handhaaft in beroep de WOZ-waarde van € 353.000,-. Eiser betwist deze waarde en stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van de woning € 323.000,- bedraagt.
3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZzaken. Het is de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopwaarden van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is.
4. Verweerder heeft dus de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Eiser voert aan dat er met betrekking tot het referentieobject [adres 2] een discrepantie bestaat tussen het taxatieverslag in bezwaar en de matrix. Immers, in het taxatieverslag staat de aanbouw aan de woning genoemd, maar in de matrix niet.
Ter zitting heeft verweerder hierover toegelicht dat het gebruikelijk is dat in de matrix de aanbouw wordt meegenomen in de totale inhoud van de woning.
6. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder. In de taxatie in bezwaar is bij zowel de woning van eiser als de [adres 2] de aanbouw vermeld. Uit de matrix blijkt dat bij de woning van eiser en de [adres 3] de aanbouw genoemd staat bij de bijzonderheden van het object: inhoud inclusief aanbouw. Dat bij de [adres 2] de aanbouw niet bij de bijzonderheden staat genoemd, terwijl niet in geschil is dat die woning wel een aanbouw heeft, ziet de rechtbank als een kennelijke vergissing. Verweerder heeft ter zitting uitgelegd dat woningen zoals in de [locatie] in de basis een inhoud hebben van ongeveer 287 m³. Eiser heeft dit niet betwist. Daarnaast acht de rechtbank mede van belang dat in de taxatie in bezwaar vier onderdelen bij de [adres 2] staan vermeld, waarvan er drie in de matrix zijn terug te lezen in de kolom bijgebouwen transactie. De aanbouw staat daar niet apart vermeld. Al deze aanknopingspunten leiden de rechtbank tot het oordeel dat de aanbouw van de [adres 2] moet zijn verdisconteerd in de inhoud van de woning. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
7. Eiser voert vervolgens aan dat geen rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud aan de woning. In de matrix staat voor onderhoud ten onrechte een 3 genoteerd, terwijl dit een 2 moet zijn. Dit moet resulteren in een korting op van 7%.
8. De rechtbank oordeelt dat deze beroepsgrond eerst ter zitting en daarmee te laat naar voren is gebracht. In het beroepschrift wordt immers alleen gesproken over de gedateerdheid van de woning. Tijdens de zitting is door eiser erkend dat hier in de matrix rekening mee is gehouden. Over achterstallig onderhoud wordt in het beroepschrift niet gesproken. Vanwege strijd met de goede procesorde laat de rechtbank deze beroepsgrond dan ook buiten de beoordeling van het geschil.
9. Eiser voert verder aan dat de m³-prijs van de referentieobjecten in de matrix onjuist is vastgesteld. Ter onderbouwing van zijn stelling wijst eiser op de vastgoedkaarten die verweerder in beroep heeft overgelegd. Uitgaande van de op die kaarten genoemde inhoud van de referentieobjecten is de m³-prijs in de matrix te hoog vastgesteld. De gemiddelde
m³-prijs komt volgens eiser uit op € 578,-. Dit zou tot een correctie op de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van € 15.953,- moeten leiden. De waarde van de woning is dus te hoog vastgesteld.
10. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de inhoud van de woning en de referentieobjecten, zoals die in de matrix is opgenomen, de juiste inhoud is. Verweerder legt uit dat de inhoud van de referentieobjecten en woning altijd wordt gemeten, voordat een uitspraak op bezwaar wordt gedaan. De inhoud op de matrix is daarom juist. De inhoud op de vastgoedkaarten is een schatting van de verkopend makelaar op grond van de gemeten woonoppervlakte. De vastgoedkaarten zijn door verweerder niet overgelegd ter onderbouwing van de inhoud van de referentieobjecten, maar ter ondersteuning van het standpunt van verweerder over de KOUDV-factoren. Verweerder heeft aan de hand van een voorbeeld uitgelegd waarom het standpunt van eiser over de m³-prijs van de referentieobjecten niet gevolgd moet worden.
11. De rechtbank oordeelt dat verweerder de waarde van de woning niet voldoende heeft onderbouwd. Verweerder heeft immers niet inzichtelijk gemaakt hoe de inhoud van deze referentieobjecten is bepaald en/of berekend. De enkele stelling ter zitting dat verweerder voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar de inhoud vaststelt en dat die inhoud juist is, volstaat in dit verband niet. Verweerder heeft ter nadere onderbouwing van zijn standpunt tijdens de zitting als voorbeeld een berekening gemaakt. Hieruit moet volgens verweerder de conclusie worden getrokken dat de door eiser genoemde inhoud van het referentieobject [adres 4] niet juist kan zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met zijn kritiek op de door eiser genoemde inhoud nog steeds niet inzichtelijk gemaakt dat zijn eigen berekening wél correct is.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de door hem bepleite waarde van de woning echter evenmin voldoende onderbouwd. De door eiser ter zitting gemaakte berekening gaat immers uit van de veronderstelling dat de inhoud van de referentieobjecten, zoals dit op de vastgoedkaarten staat en die afwijkt van de inhoud die in de matrix is genoemd, de juiste inhoud is. Eiser heeft deze vooronderstelling echter niet gemotiveerd. Daardoor is onduidelijk gebleven waarom ervan zou moeten worden uitgegaan dat de inhoud die op de vastgoedkaarten is genoemd correct zou zijn.
13. Gelet op wat onder 11 en 12 is overwogen, is het beroep gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit. De rechtbank voorziet zelf in de zaak. Nu geen van partijen de waarde van de woning heeft kunnen onderbouwen, stelt de rechtbank de waarde van de woning, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs vast op € 348.000.-.
14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoeden.
14. Omdat het beroep gegrond is, krijgt eiser een vergoeding voor de proceskosten die hij heeft gemaakt. Verweerder moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert 4.0 punten op (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 269,-, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 269,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 541,- en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541,-), bij een wegingsfactor 1. Toegekend wordt € 1.620,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het primaire besluit, stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] voor het belastingjaar 2021 vast op € 348.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.620,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van mr. K.S. Smits, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 8 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.