Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/2176 en 21/2177
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 april 2022 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het belastingjaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] vastgesteld op € 702.000,- en de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] op € 688.000,-. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 maart 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en taxatiematrixen ingediend.
De rechtbank heeft de zaken via een beeldverbinding behandeld op de zitting van 17 januari 2022. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] , vergezeld door taxateurs [B] en [C] .
Overwegingen
1. [adres] en [adres] zijn bedrijfsobjecten die in 1997 zijn gebouwd. [adres] heeft een oppervlakte van ongeveer 955 m2 en [adres] heeft een oppervlakte van ongeveer 935 m2.
2. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 499.000,- voor [adres] en € 489.000,- voor [adres] . De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarden en heeft om die te onderbouwen taxatiematrixen overgelegd, waarin de waarde van de bedrijfsobjecten is bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
3. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrixen, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de bedrijfsobjecten niet te hoog is vastgesteld. In de taxatiematrixen zijn de gehanteerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor met drie vergelijkingsobjecten onderbouwd.
4. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiseres voert aan dat de objectkenmerken van [adres] niet kloppen. In de matrix staat een foto van [adres] en er is ten onrechte geen tweede verdieping in de omschrijving opgenomen. Eiseres vraagt zich af waarom het oppervlak 20 m2 afwijkt van dat van [adres] . Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de foto en omschrijving van [adres] inderdaad niet kloppen, maar dat het totale aantal m2 wel klopt. Het verschil van 20 m2 heeft te maken met de verdeling in nummer [nummer] en [nummer] , waardoor gezamenlijke ruimtes niet meetellen in het verhuurbaar vloeroppervlak. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat het totale aantal m2 van [adres] , waarop de berekening is gebaseerd, niet klopt.
5. Eiseres voert verder aan dat huurwaarde per m2 (92) en de kapitalisatiefactor (8,0) te hoog zijn. Volgens eiseres moet de huurwaarde per m2 69 zijn en de kapitalisatiefactor 6,0. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de matrix dat de huurwaarde per m2 hoger is dan bij de vergelijkingsobjecten, maar de gehanteerde kapitalisatiefactor is lager. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat het eindresultaat van de berekening te hoog is. Daarbij weegt de rechtbank mee dat [adres] , met een vergelijkbaar oppervlak als [adres] en [adres] en een lagere score voor kwaliteit en onderhoud, op 12 juli 2018 voor € 1.092.500 is verkocht. Met het oog daarop acht de rechtbank het niet aannemelijk dat de WOZ-waarden van [adres] en [adres] te hoog zouden zijn.
6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld.
7. Het beroep is ongegrond.
8. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 1 april 2022 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de rechter is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.