Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2954
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 maart 2022 in de zaak tussen
[eiseres] uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: J. Schmidt-Lo Fo Wung)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 379.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 31 mei 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 358.000,-.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en een taxatierapport overgelegd.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Beide partijen hebben na schriftelijke vragen van de rechtbank nadere informatie verstrekt.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 16 maart 2022.
Overwegingen
1.De woning is een in 1977 gebouwde rijwoning met berging. De woning ligt op een kavel van 158 m2. Over de gebruiksoppervlakte van de woning verschillen partijen van mening.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 345.000,-. Verweerder handhaaft de na bezwaar vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.Uit de door verweerder overgelegde taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht met name de referentiewoningen [adres 2] (referentiewoning 1) en [adres 3] (referentiewoning 2) geschikt om de waarde van de woning te bepalen. De staat van onderhoud en de voorzieningen van deze referentiewoningen komen overeen met die van de woning. Bij het afleiden van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen hoeven daarom weinig aannames en correcties te worden gehanteerd. Om te beoordelen of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en deze referentiewoningen dient er echter wel duidelijkheid te bestaan over de gebruiksoppervlakte van de woning en die van de referentiewoningen. Daarover verschillen partijen van mening.
6.In het overgelegde taxatierapport en de taxatiematrix gaan eiseres en verweerder uit van de volgende oppervlaktes. Voor de woning gaat eiseres uit van 125 m2 en verweerder van 129 m2. Voor referentiewoning 1 gaat eiseres uit van 131 m2 en verweerder van 125 m2. Voor referentiewoning 2 gaat eiseres uit van 133 m2 en verweerder van 117 m2. Naar aanleiding van door de rechtbank hierover gestelde schriftelijke vragen heeft eiseres aangegeven dat de totale gebruiksoppervlakte van de woning 137 m2 bedraagt, maar dat daarop 12 m2 in aftrek is gebracht voor “overige inpandige ruimte”. Een nadere onderbouwing is niet gegeven. De gebruiksoppervlakte voor de referentiewoningen 1 en 2 heeft eiseres ontleend aan het archief van de NVM. Informatie over de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte van de referentiewoningen heeft eiseres niet. Hiervoor is dus geen aftrek toegepast. Verweerder heeft de gebruiksoppervlakte van de woning en van de referentiewoningen 1 en 2 opnieuw ingemeten en de berekeningen overgelegd. Die leiden voor de woning en voor referentiewoning 2 tot een grotere gebruiksoppervlakte van afgerond respectievelijk 140 en 133 m2. Op basis van de door partijen gegeven onderbouwingen acht de rechtbank de door verweerder ingemeten oppervlaktes aannemelijk. De rechtbank gaat in haar beoordeling hierna uit van deze gebruiksoppervlaktes.
7.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uitgaande van een gebruiksoppervlakte van 140 m2 is voor de woning een prijs per m2 gehanteerd van € 2.049,- (€ 268.888,- gedeeld door 140). Voor referentiewoning 1 is uit de verkoopprijs een prijs per m2 afgeleid van € 2.347 en voor referentiewoning 2 bij een gebruiksoppervlakte van 133 m2 van € 2.017,-. Het gemiddelde daarvan bedraagt € 2.182,-. Dat is € 133,- hoger dan voor de woning is gehanteerd. Verweerder maakt daarmee aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen deze referentiewoningen en de woning wat betreft met name gebruiks- en perceeloppervlakte door voor de woning voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9.Eiseres voert aan dat in het door haar overgelegde taxatierapport, dat op 8 juli 2020 door [bedrijf] in opdracht van eiseres is uitgebracht, de waarde per 30 juni 2020 is bepaald op € 345.000,-. In het rapport worden ook de hierboven genoemde referentiewoningen 1 en 2 gehanteerd. Zoals hiervoor in rechtsoverweging 6 is aangegeven wordt in dit taxatierapport echter niet uitgegaan van de juiste gebruiksoppervlaktes. Een lagere gebruiksoppervlakte van de woning en een hogere gebruiksoppervlakte van referentiewoning 1 leidt uiteraard tot een lagere waarde van de woning. Daar komt bij dat niet vaststaat dat in het taxatierapport wordt uitgegaan van op dezelfde wijze bepaalde gebruiksoppervlaktes. Eiseres heeft immers aangegeven dat zij voor de woning is uitgegaan van een aftrek voor niet nader gedefinieerde “overige inpandige ruimte”, maar dat zij wegens gebrek aan informatie een dergelijke aftrek niet heeft toegepast bij de referentiewoning. Bij toepassing van de vergelijkingsmethode is het echter essentieel dat van vergelijkbare eenheden wordt uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 16 maart 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat