Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3595
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 627.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 8 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 25 januari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1910 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 142 m2 en een dakterras van 30 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 588.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 627.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] verkocht op 1 februari 2020 voor € 545.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 9 november 2020 voor € 665.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 31 januari 2019 voor € 631.000,-.
- [adres 5] , verkocht op 17 januari 2020 voor € 517.500,-.
De eerder gebruikte referentiewoningen [adres 6] en [adres 7] zijn door verweerder niet in de taxatiematrix in beroep meegenomen en spelen geen rol meer in de beoordeling van dit beroep.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en type betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder voor de woning de een na laagste eenheidsprijs hanteert. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder meer wat betreft gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De door eiser aangedragen woningen
8. Volgens eiser is onvoldoende rekening gehouden met de door hem aangedragen woningen [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] en [adres 12] . Deze woningen heeft verweerder niet als referentiewoningen meegenomen. De rechtbank is van oordeel dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Voor die geselecteerde referentiewoningen draagt verweerder ook het bewijsrisico. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoningen die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Isolatie van de woning
9. Eiser stelt dat de woning gedeeltelijk enkel glas heeft en dat dit een waardedrukkend effect heeft. Verweerder heeft op de zitting hierover toegelicht dat uit de verkoopinformatie van 2016 blijkt dat de woning glasisolatie heeft. Daarnaast wijst verweerder erop dat deze woning een energielabel ‘E’ heeft. De door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 2] en [adres 5] hebben een minder energiezuinige energielabel dan de woning, namelijk ‘F’ en ‘G’. Eiser heeft dit niet betwist. Gelet op de door verweerder gehanteerde referentiewoningen is er geen aanleiding om de aanwezigheid van gedeeltelijk enkel glas als waardeverminderende factor aan te merken. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging van de woning
10. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. De woning is namelijk gelegen aan of nabij een drukke doorgaande weg. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de referentiewoningen [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] een vergelijkbare ligging hebben, namelijk aan een (zeer drukke) doorgaande weg of wijkontsluitingsweg. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de referentiewoningen een vergelijkbare ligging hebben als de woning van eiser. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning zodanig afwijkt van die van de referentiewoningen dat er sprake is van een waardeverminderende omstandigheid. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 3 maart 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.