Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3594
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 353.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 8 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 25 januari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1975 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 162 m2 en een kaveloppervlakte van 148 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 333.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 353.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 9 maart 2020 voor € 440.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 8 september 2020 voor € 370.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 6 september 2019 voor € 365.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allen in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en type betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder voor de woning de een na laagste eenheidsprijs hanteert. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder meer wat betreft gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Staat van voorzieningen en onderhoud
8. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte de voorzieningen van de woning met ‘eenvoudig/verouderd’ heeft gewaardeerd, omdat de voorzieningen slechter zijn. Ook stelt eiser de waardering van de staat van onderhoud onjuist is. Volgens eiser is er sprake van vochtoverlast aan de binnenzijde van de woning, is er sprake van achterstallig schilderwerk en is er houtrot aanwezig. Eiser heeft op de zitting toegelicht dat dit moet worden gewaardeerd met ‘matig’. De rechtbank overweegt dat op basis van de overgelegde foto’s niet aannemelijk is gemaakt dat verweerder de staat van onderhoud en de staat van voorzieningen onjuist en/of te hoog heeft gewaardeerd. Voor wat betreft de staat van onderhoud heeft verweerder erop gewezen dat rekening is gehouden met de pui die in 2013 is vervangen. Verweerder heeft daarom de staat van onderhoud gewaardeerd met ‘voldoende’. Dit houdt in dat het niet op peil is, maar dat onderhoud op de korte termijn niet noodzakelijk zal zijn. Voor wat betreft de voorzieningen heeft verweerder erop gewezen dat de referentiewoning [adres 3] ook de waardering ‘eenvoudig/verouderd’ heeft voor de staat van voorzieningen ten tijde van de verkoop. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op wat over en weer is gesteld, verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat deze objectkenmerken op een juiste wijze zijn gewaardeerd en dat bij de waardebepaling op dit punt voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoning [adres 2]
9. Eiser stelt dat de referentiewoning [adres 2] niet op de vrije markt is aangeboden. De woning is volgens eiser daarom niet geschikt als referentiewoning. De rechtbank overweegt dat de verkoop van deze woning tot stand is gekomen via een aankoopmakelaar die via kennissen van de koper tot overeenstemming zijn gekomen met de verkoper over de verkoopprijs. Door eiser is niet gesteld dat de verkoop tot stand is gekomen tussen aan elkaar gelieerde partijen. Het is daarom aannemelijk dat de koopsom via de werking van het marktmechanisme tot stand is gekomen. Op grond van wat eiser naar voren heeft gebracht is het niet aannemelijk dat de waarde niet de waarde in het economisch verkeer weerspiegelt. Het is aannemelijk dat de verkoopprijs van de woning ook bij een breder aanbod op de markt tot stand zou zijn gekomen, omdat de koper dan ook op die markt zou zijn geweest. Als de verkoopprijs van deze referentiewoning overigens lager zou zijn dan de waarde in het economisch verkeer, dan is eiser daardoor bij de waardebepaling in ieder geval niet benadeeld. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexering van de verkoopprijs naar de waardepeildatum
10. Verweerder heeft een indexeringspercentage gehanteerd van 7% in 2020. Eiser stelt dat dat het trendpercentage 9,5% is. Eiser heeft dit indexeringspercentage gebaseerd op CBS-gegevens die zien op de provincie Utrecht. Verweerder betwist het door eiser genoemde indexeringspercentage. Verweerder heeft hierover toegelicht dat het CBS-indexeringspercentage is berekend op basis van alle tussenwoningen in de provincie Utrecht. Het door verweerder gehanteerde indexeringspercentage is afgeleid uit een permanente marktanalyse. Hierbij is gekeken naar tussenwoningen in [plaats] . De rechtbank stelt vast dat zowel eiser als verweerder hun standpunten niet hebben onderbouwd. Het door verweerder gehanteerde indexeringspercentage is wel specifieker dan het door eiser gehanteerde indexeringspercentage, omdat dat onweersproken alleen ziet op tussenwoningen in Maarssen, terwijl het door eiser gehanteerde indexeringspercentage ziet op tussenwoningen in de provincie Utrecht. Gelet op het niet gemotiveerd weersproken standpunt van verweerder dat het indexeringspercentage van 7% is gebaseerd op de waardestijging van vergelijkbare woningen in [plaats] , is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat van het juiste indexeringspercentage is uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 3 maart 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.