Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3461
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 maart 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats], eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht,verweerder
Procesverloop
In de beschikking van 31 maart 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 497.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 16 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek heden gesloten.
Overwegingen
1.De woning is een in 2018 gebouwde tussenwoning met dakterras en balkon. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 150 m2 en ligt op een kavel van 98 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 442.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte door voor de woning voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiseres voert aan dat verweerder de gebruiksoppervlakte van de woning niet juist heeft berekend. In het in de bezwaarfase overgelegde taxatieverslag vermeldt verweerder een gebruiksoppervlakte van 165 m2. Volgens eiseres moet dit 147 m2 zijn. Dat is een verschil van 11%. De waarde zou met dit percentage verlaagd moeten worden. Verweerder gaat in beroep uit van een gebruiksoppervlakte van 151 m2. De rechtbank stelt voorop dat zij weliswaar de afzonderlijke kenmerken van de woning gebruikt om te kijken of verweerder inzichtelijk en controleerbaar maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, maar dat zij uiteindelijk toetst of de totaalwaarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft in de taxatiematrix de verkoopprijzen van drie in dezelfde wijk gelegen tussenwoningen gebruikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Hij heeft de verkoopprijzen van deze referentiewoningen eerst geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft hij uit de geïndexeerde verkoopprijzen de waarde van bijgebouwen, balkons, parkeerplekken en de grond geëlimineerd. Daarbij heeft hij dezelfde eenheidsprijzen gehanteerd. De resterende prijs voor de “kale opstal” heeft hij vervolgens gedeeld door de gebruiksoppervlakte, waaruit een prijs per m2 resulteert. Voor de waardeopbouw van de woning heeft verweerder voor de grond, balkon en dakterras dezelfde eenheidsprijzen als bij de referentiewoningen gehanteerd. Voor de opstal heeft hij, uitgaande van een gebruiksoppervlakte van 151 m2, een waarde per m2 gehanteerd van € 2.747,-. Dat is duidelijk lager dan de prijzen die uit de analyse van de verkoopprijzen valt af te leiden ( respectievelijk € 3.431,-. € 3.148,- en € 3.470,-). De door eiseres verdedigde gebruiksoppervlakte leidt niet tot een ander beeld. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 10 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 10 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat