ECLI:NL:RBMNE:2021:822

• Datum uitspraak: 3 maart 2021
• Publicatiedatum: 3 maart 2021
• Zaaknummer: 8773877 UC EXPL 20-7662 MR/47313
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. Ramsaroep
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en beëindiging huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte, inclusief opzegging en ontbinding door huurachterstand

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 3 maart 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiseres] en [gedaagde] over de beëindiging van een huurovereenkomst. [eiseres], de verhuurder, heeft de huurovereenkomst opgezegd per 1 mei 2020, terwijl [gedaagde], de huurder, de opzegging betwistte en aanvoerde dat zij huurbescherming geniet. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was gesloten en dat de opzegging door [eiseres] niet rechtsgeldig was, omdat er geen sprake was van een huurachterstand. De kantonrechter heeft ook geoordeeld dat [gedaagde] niet structureel te laat had betaald en dat de vorderingen van [eiseres] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning moesten worden afgewezen. Tevens is geoordeeld dat het aanbod van [eiseres] voor een nieuwe huurovereenkomst niet redelijk was, gezien de aanzienlijke huurverhoging die werd voorgesteld. De kantonrechter heeft [eiseres] in de proceskosten veroordeeld, omdat zij als de in het ongelijk gestelde partij werd beschouwd.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8773877 UC EXPL 20-7662 MR/47313

Vonnis van 3 maart 2021

inzake

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. R.P. de Vries,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde,

gemachtigde: B.E.J.M. Tomlow.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;

- de conclusie van antwoord met producties;

- de brief van [eiseres] van 26 januari 2021 met een aanvullende productie;

- de mondelinge behandeling gehouden op 2 februari 2021.
Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen is aantekening gehouden.

1.2.

Tot slot is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] is eigenaresse van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). In de notariële akte van koop en levering van 28 oktober 2016 staat onder meer:

“ OMSCHRIJVING REGISTERGOED

het appartementsrecht omvattende het uitsluitende gebruik van de recreatiewoning (…) te [woonplaats] , [adres] (…). (…)

Kwalitatieve verplichting:

Het is de koper of zijn rechtsopvolger(s) verboden een appartementsrecht te gebruiken of te doen gebruiken voor permanente bewoning.

Van permanente bewoning is sprake indien één of meer natuurlijke personen het appartement al dan niet tijdelijk gebruiken als woonstede (hoofdverblijf) in de zin van artikel 1:10 Burgerlijk Wetboek, (…)

(…)

e. 1. Indien de koper (of zijn rechtsopvolgers) in verzuim is in de nakoming van het bepaalde in de punten a., b. (…) van dit artikel, dan verbeurt de koper of zijn rechtsopvolger(s) ten behoeve van de gemeente een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete ter grootte van een honderd vijf en twintig duizend euro (€ 125.000,--) voor elk verzuim - per woonappartement -, te voldoen binnen veertien dagen na een daartoe strekkende aanmaning van burgemeester en wethouders der gemeente.”.

2.2.

[gedaagde] is van 2007 tot 1 februari 2020 werkzaam geweest bij [bedrijf] B.V., het bedrijf van [eiseres] .

2.3.

Voorafgaand aan de levering van de woning is er tussen de accountant (PWC) van [eiseres] en haar (onderneming(en)) contact geweest over een door [bedrijf] B.V. aan [eiseres] te verstrekken geldlening voor de aankoop van de woning.

2.4.

In de e-mail van 18 oktober 2016 schrijft PWC onder meer:

“Hi [gedaagde] ,

Zoals afgelopen vrijdag besproken, sturen we jullie hierbij een concept-leningsovereenkomst voor de aankoop van de woning aan de [straat] .

We hebben daarbij de volgende uitgangspunten genomen:

(…)


De hypotheekverklaring in onderdeel 8.1 gaat verhuur van de woning niet tegen, dus de woning kan zonder enig probleem verhuurd worden.” .

2.5.

PWC heeft werkzaamheden verricht ten behoeve van onder meer (de verkrijging van) de woning. In de toelichting op de declaratie van PWC met het nummer [nummer] ter zake van door PWC verleende diensten staat onder meer:

“ 
Onze werkzaamheden in verband met de aankoop van de tweede woning aan de [straat] , waaronder:

(…)


Ons overleg met [gedaagde] over de eventueel te betalen huurprijs (…).


Onze werkzaamheden in verband met de bespreking bij ons op kantoor op 12 december 2016, waarbij onder andere, de volgende onderwerpen zijn besproken:

(...)


De verhuur van de tweede woning aan de [straat] ; (...) ”

2.6.

Bij de op 12 december 2016 op het kantoor van PWC plaatsgevonden bespreking waren [eiseres] en [gedaagde] aanwezig.

2.7.

Op 13 december 2016 heeft [eiseres] een algehele notariële volmacht verleend aan haar dochter [dochter] (hierna: [dochter] ), [A] (hierna: [A] ) en [C] (hierna: [C] ) gezamenlijk.

2.8.

Op 16 januari 2017 heeft [eiseres] , onder intrekking van de volmacht van 13 december 2016, een nieuwe algehele notariële volmacht verleend aan [gedaagde] , [dochter] en [C] . In de volmacht staat onder meer:

“INHOUD VOLMACHT/BEVOEGDHEID GEVOLMACHTIGDE

De volmacht houdt in de bevoegdheid om de volmachtgever in alle opzichten te vertegenwoordigen en al haar rechten en belangen op elk rechtsgebied waar te nemen en uit te oefenen.

(…)

TEGENSTRIJDIG BELANG

De onderhavige volmacht geeft de gevolmachtigde ook de bevoegdheid om de volmachtgever te vertegenwoordigen in geval van tegenstrijdig belang in de zin van artikel 3:68 van het Burgerlijk Wetboek.”

2.9.

[gedaagde] huurt sinds 1 januari 2017 de woning tegen een huurprijs van € 800,00 per maand. [gedaagde] heeft per 18 april 2017 haar huurwoning in [woonplaats] opgezegd.

2.10.

In de door [eiseres] als productie 5 overgelegde huurovereenkomst met betrekking tot de woning staat onder meer:
“
HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE Model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30 juli 2003 opgesteld. (...)

1.1.

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, (...).

1.2.

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.

(...)

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar ingaande op 1 januari 2017 en lopende tot en met 31 december 2017. (...) Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. (...) ”

2.11.

Op 1 februari 2018 heeft [eiseres] de volmacht van 16 januari 2017 ingetrokken.

2.12.

[gedaagde] heeft de voor de periode van januari 2017 tot en met februari 2018, zijnde 14 maanden, verschuldigde huurpenningen niet giraal overgemaakt aan [eiseres] .

2.13.

Op 22 februari 2018 heeft in [woonplaats] , in de woning van de zus van [eiseres] (hierna: [D] ), een bespreking plaatsgevonden tussen [gedaagde] , [eiseres] , [D] , de echtgenoot van [D] , [dochter] en [A] .

2.14.

[gedaagde] heeft de huurtermijnen met betrekking tot de periode met ingang van maart 2018 aan [eiseres] betaald.
Over de periode van 16 maart 2018 tot en met 23 oktober 2018 heeft [gedaagde] maandelijks een bedrag van € 800,00 onder vermelding van ‘Huur’ aan [eiseres] overgemaakt. Over de periode van 7 december 2018 tot en met 31 oktober 2019 is door [bedrijf] B.V. maandelijks een bedrag van € 800,00 aan huur ingehouden op het salaris van [gedaagde] .
Met ingang van 2 december 2019 maakt [gedaagde] weer maandelijks een bedrag van € 800,00 onder vermelding van ‘Huur’ over aan [eiseres] .

2.15.

Tussen [bedrijf] B.V. en [gedaagde] is op enig moment een arbeidsgeschil ontstaan. [bedrijf] B.V. heeft aan [gedaagde] een concept vaststellingsovereenkomst aangeboden, waarin onder meer staat:

“3.1 Werknemer is op basis van een huurovereenkomst (bijlage 1) woonachtig in een door mevrouw [eiseres] gehuurde woning. Het door Werknemer te betalen huurbedrag ad EUR 800 wordt maandelijks ingehouden op het loon van Werknemer.

3.2

Indien en voor zover Werknemer, na beëindiging van het dienstverband per 1 februari 2020, alsdan in haar hoedanigheid als huurder, in de woning woonachtig wenst te blijven, verbindt Werknemer zich tot rechtstreekse maandelijkse betaling van EUR 800, de huurprijs, aan de verhuurder, mevrouw [eiseres] .”

Op 6 november 2019 is over het arbeidsgeschil een schikking getroffen. Het dienstverband is per 1 februari 2020 beëindigd. In het kader van deze schikking en beëindiging heeft een financiële afrekening plaatsgevonden.

2.16.

[eiseres] heeft per brief van 31 januari 2020 aan [gedaagde] de huurovereenkomst van de woning opgezegd tegen 1 mei 2020. [gedaagde] In deze brief staat onder meer:
“
(...) is de huurprijs zoals deze nu voor u geldt (...) allesbehalve marktconform (...). ”
[gedaagde] heeft de opzegging bestreden en de woning tot op heden niet verlaten.

2.17.

[eiseres] is bij deze rechtbank een kort geding tot ontruiming van [gedaagde] uit de woning gestart. Bij vonnis van 29 juni 2020 zijn de vorderingen van [eiseres] afgewezen.

2.18.

Bij brief van 24 juli 2020 heeft [eiseres] [gedaagde] een (voorwaardelijk) aanbod gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst tegen een maandelijkse huurprijs van € 1.550,00. Bij brief van 1 september 2020 heeft [eiseres] haar aanbod gewijzigd naar een maandelijkse huurprijs van € 1.400,00. [gedaagde] heeft niet toegestemd in dit aanbod van [eiseres] .

2.19.

Bij brief van 10 september 2020 heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2020, omdat volgens [eiseres] [gedaagde] een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst van [eiseres] heeft geweigerd.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. primair: voor recht te verklaren dat de tussen [eiseres] als verhuurder en [gedaagde] als huurder gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning is geëindigd door opzegging per 1 mei 2020;

subsidiair: te ontbinden de tussen [eiseres] als verhuurder en [gedaagde] als huurder gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning;

meer subsidiair: het tijdstip vast te stellen waarop de tussen [eiseres] als verhuurder en [gedaagde] als huurder gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning zal eindigen;

II. [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen zeven dagen na het vonnis, althans een in goede justitie te bepalen datum, te ontruimen door afgifte van de sleutels aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van afgifte en het gehuurde met al het hare en de haren te verlaten en de ruimte ontruimd ter beschikking te stellen, met machtiging van [eiseres] om de ontruiming zo nodig zelf te doen met behulp van de sterke arm;

III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 600,00 per maand met ingang van 1 mei 2020 tot aan de dag der ontruiming, wegens onrechtmatig gebruik van de woning vanaf 1 mei 2020;

IV. 1. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 11.200,00 aan achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met een rente van 1% per maand, althans subsidiair met de wettelijke rente conform artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (BW), vanaf de vervaldata van de onderscheidenlijke huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening;

2. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 25,00 per kalenderdag aan boete vanaf 1 januari 2017 tot en met de dag dat de achterstallige huurtermijnen door haar volledig zijn voldaan;

3. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.680,00 aan buitengerechtelijke kosten;

V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 150,00 per maand met ingang van 1 januari 2017 tot aan de dag der ontruiming;

VI. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten en de daarover verschuldigde wettelijke rente.

3.2.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, me veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

3.3.

Op stelling van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader worden ingegaan.

4. De beoordeling

Is de huurovereenkomst rechtsgeldig gesloten?

4.1.

Tussen partijen bestaat verschil van mening of de huurovereenkomst rechtsgeldig is gesloten.

4.2.

[eiseres] heeft zich in dit kader ter zitting op het standpunt gesteld dat de handtekening van [dochter] op de huurovereenkomst mogelijk niet authentiek is. [eiseres] laat deze handtekening momenteel onderzoeken op authenticiteit. Verder heeft [eiseres] ter zitting haar twijfels geuit over het door [gedaagde] gestelde tijdstip van de ondertekening van de huurovereenkomst, namelijk binnen de periode van volmacht, door de gevolmachtigden, meer in het bijzonder door [dochter] .

4.3.

[gedaagde] heeft de stellingen van [eiseres] betwist en aangevoerd dat er op 12 december 2016, dus vóór de periode van volmacht, op het kantoor van PWC mondeling overeenstemming is bereikt over de verhuur van de woning aan [gedaagde] voor en maandelijkse huurprijs van € 800,00. Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat de huurovereenkomst door alle gevolmachtigden en binnen de periode van volmacht is ondertekend.

4.4.

De kantonrechter gaat uit van een rechtsgeldig gesloten schriftelijke huurovereenkomst. [eiseres] heeft weliswaar vraagtekens geplaatst bij de authenticiteit van de handtekening van [dochter] , maar heeft nagelaten haar twijfel hieromtrent te concretiseren. Dat geldt ook voor het tijdstip van ondertekening van de gevolmachtigden. Niet is gebleken dat één van de gevolmachtigden, meer in het bijzonder [dochter] , de huurovereenkomst buiten de periode van volmacht zou hebben getekend. In een verklaring aan de gemachtigde van [gedaagde] heeft [dochter] geschreven dat zij de huurovereenkomst “als gevolmachtigde getekend had naast de twee andere gevolmachtigden” en zij “toentertijd deze huurovereenkomst mede getekend” heeft. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt hieruit dat ook [dochter] de huurovereenkomst als gevolmachtigde en dus gedurende de periode dat zij door [eiseres] was gevolmachtigd heeft getekend. De huurovereenkomst is dan ook rechtsgeldig gesloten. Het tegendeel is door [eiseres] niet aangetoond.

Beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning?

4.5.

[eiseres] stelt primair dat de huurovereenkomst rechtsgeldig door haar is opgezegd tegen 1 mei 2020 en [gedaagde] geen beroep op huurbescherming toekomt.
Subsidiair stelt [eiseres] dat [gedaagde] een dusdanige huurachterstand heeft dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
Meer subsidiair stelt [eiseres] dat [gedaagde] ten onrechte niet heeft toegestemd in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst van [eiseres] en de huurovereenkomst als gevolg van dit niet toestemmen dient te eindigen.
[gedaagde] dient de woning dan ook te ontruimen.

4.6.

[gedaagde] heeft tegen deze vorderingen, samengevat, aangevoerd dat de huurovereenkomst niet is geëindigd door de opzegging van [eiseres] , zij huurbescherming geniet, er geen sprake is van een huurachterstand en het aanbod dat [eiseres] heeft gedaan niet redelijk is.

4.7.

De stellingen van partijen over de door [eiseres] aangevoerde redenen voor beëindiging van de huurovereenkomst worden hierna, voor zover nodig, besproken.

Opzegging

4.8.

[eiseres] heeft de huurovereenkomst bij brief van 31 januari 2020 opgezegd tegen 1 mei 2020 en stelt dat een beroep van [gedaagde] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is. Immers, [eiseres] heeft geen bemoeienis gehad met de totstandkoming van de huur, de huurprijs is niet marktconform, de huurovereenkomst zou maar voor één jaar gelden en de woning mag gezien het geldende bestemmingsplan niet permanent worden bewoond.

4.9.

De kantonrechter onderschrijft voormelde stellingen van [eiseres] niet. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.

4.10.

Ook als veronderstellenderwijs wordt uitgegaan van de juistheid van de door [eiseres] gestelde omstandigheid dat zij geen bemoeienis of geen herinnering (meer) heeft aan de totstandkoming van de huurovereenkomst, leidt dat niet tot de conclusie dat sprake is van een rechtsgeldige opzeggingsgrond van de huurovereenkomst, nu deze omstandigheid geen in artikel 7:274 van het BW genoemde grond voor toewijzing van de vordering als bedoeld in artikel 7:272, tweede lid, van het BW is.
Datzelfde geldt evenzeer voor de omstandigheid dat in de algehele volmacht van 16 januari 2017 staat dat de gevolmachtigde, onder wie [gedaagde] , ook de bevoegdheid heeft om de volmachtgever, namelijk [eiseres] , te vertegenwoordigen in geval van tegenstrijdig belang in de zin van artikel 3:68 van het BW.

4.11.

Los van het voormelde is naar het oordeel van de kantonrechter (ook) niet aangetoond dat [eiseres] geen weet had van de (plannen omtrent) verhuur van de woning aan [gedaagde] . Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. Uit de e-mail van 18 oktober 2016 van PWC aan [gedaagde] (in haar hoedanigheid als medewerkster van [bedrijf] B.V.) volgt dat partijen met PWC (mogelijke) verhuur van de woning hebben besproken. Immers, in voornoemde e-mail schrijft PWC dat onderdeel 8.1 in de hypotheekverklaring verhuur van de woning niet tegen gaat en de woning zonder enig probleem kan worden verhuurd. Verder staat vast dat partijen op 12 december 2016 op het kantoor van PWC een bespreking hebben bijgewoond en daar, blijkens de toelichting op de declaratie, hebben gesproken over verhuur van de woning. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] , wist, althans kon/behoorde te weten wat er door haar medewerkster namens haar met haar accountant werd besproken.

4.12.

Daarnaast geldt dat het op de weg van [eiseres] lag om, na ontdekking van haar onwelgevallige zaken, direct actie te ondernemen. Dit heeft [eiseres] niet gedaan, ondanks dat zij daartoe in staat was. [eiseres] was immers, ook in de periode waarin zij aan de gevolmachtigden een volmacht had verleend, handelingsbekwaam. Dat van het tegendeel sprake was, heeft [eiseres] niet (met gegevens van (een) ter zake deskundige(n)) aangetoond.

4.13.

Het voormelde geldt evenzeer ten aanzien van de door [eiseres] ingenomen stelling dat de huurprijs van € 800,00 niet marktconform althans te laag zou zijn.

4.14.

[gedaagde] heeft aangevoerd en [eiseres] heeft onvoldoende weersproken dat de huurprijs van € 800,00 tijdens een bespreking op het kantoor van PWC is afgesproken, [eiseres] het met de hoogte van deze huurprijs eens was en de huurprijs om die reden ook in de schriftelijke huurovereenkomst is vastgelegd. Die huurovereenkomst is vervolgens rechtsgeldig door de gevolmachtigden gesloten (zie onder 4.4.). Dat [eiseres] met deze huurprijs heeft ingestemd blijkt uit de vaststellingsovereenkomst die naar aanleiding van het onder 2.15. bedoelde arbeidsgeschil is gesloten en waarin is vastgelegd dat het door [gedaagde] “te betalen huurbedrag ad EUR 800” maandelijks wordt ingehouden op het loon van [gedaagde] . Aan deze regeling is ook uitvoering gegeven. Verder heeft [eiseres] op 16 februari 2018 via Whatsapp aan [gedaagde] geschreven: “
ik weet niet beter of er zou maandelijks 800,- overgemaakt worden voor de huur ”. Dat [eiseres] de huurprijs van € 800,00 niet heeft gewild, blijkt overigens nergens uit. Tot de brief van haar gemachtigde van 24 juli 2020, en dus nadat partijen met elkaar gebrouilleerd waren geraakt, heeft [eiseres] niet geprotesteerd tegen de huurprijs van € 800,00.

4.15.

De omstandigheid dat de huurprijs mogelijk niet marktconform is, zijnde de in de brief van 31 januari 2020 neergelegde opzeggingsgrond, leidt, gelet op het feit dat [eiseres] ermee heeft ingestemd, op zichzelf niet tot een grond om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat kan anders zijn indien [eiseres] [gedaagde] een redelijk aanbod heeft gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot woning en [gedaagde] dit voorstel ten onrechte heeft geweigerd. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] aan [gedaagde] geen redelijk aanbod heeft gedaan. Ter motivering van dit oordeel verwijst de kantonrechter naar wat onder 4.26. en 4.27. is overwogen en geoordeeld.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat dat wat [eiseres] over de hoogte van de huurprijs heeft gesteld niet aan het beroep op huurbescherming in de weg staat.

4.16.

De stelling van [eiseres] dat [gedaagde] geen beroep kan doen op huurbescherming, omdat de huurovereenkomst maar voor één jaar zou gelden, slaagt niet. Uit artikel 3.1 van de huurovereenkomst volgt dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan voor de duur van een jaar, namelijk met ingang van1 januari 2017 tot en met 31 december 2017, en dat de huurovereenkomst na deze periode, tenzij deze wordt opgezegd, voor onbepaalde tijd doorloopt. Het staat vast dat de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd, zodat er inmiddels sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Verder blijkt nergens uit dat het de bedoeling van partijen is geweest om een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271, eerste lid, van het BW te sluiten. Eveneens is niet gebleken dat de gevolmachtigden bewust hebben nagelaten de huurovereenkomst op te zeggen.

4.17.

De stelling dat [gedaagde] geen beroep kan doen op huurbescherming, omdat de woning in bestuursrechtelijke zin niet permanent mag worden bewoond, slaagt niet. Zoals ook in kort geding is geoordeeld, kunnen partijen civielrechtelijk anders met elkaar overeenkomen. Een bestuursrechtelijk verbod van permanente bewoning, leidt niet één op één tot een civielrechtelijke grond voor opzegging van de huurovereenkomst. Het bestuurlijk verbod van permanente bewoning is dus geen omstandigheid die een beroep op huurbescherming in de weg staat.

4.18.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiseres] niet kan worden gevolgd in haar stelling i) dat sprake is van feiten en/of omstandigheden die, op zichzelf dan wel in onderling verband bezien, een beroep op huurbescherming in de weg staan en ii) dat sprake is van opzeggingsgronden op grond waarvan de huurovereenkomst rechtsgeldig kan worden opgezegd. De vorderingen van [eiseres] in verband met de opzegging van 31 januari 2020 dienen dan ook te worden afgewezen.

Ontbinding vanwege een huurachterstand

4.19.

[eiseres] heeft subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, omdat [gedaagde] een huurachterstand van 14 maanden (januari 2017 tot en met februari 2018) heeft laten ontstaan.

[gedaagde] heeft betwist dat er sprake is van een huurachterstand en heeft aangevoerd dat zij de huur over de periode van januari 2017 tot en met april 2017 in natura heeft voldaan, door (acute) zorg aan [eiseres] te verlenen en haar kost en inwoning te verschaffen. De huur voor de maanden mei 2017 tot en met februari 2018 is verrekend met het door [gedaagde] aan [eiseres] geleende bedrag van € 9.000,00. Partijen hebben deze manier van betaling van de huur over de periode van januari 2017 tot en met februari 2018 op 22 februari 2018 in de woning van [D] (nogmaals) besproken en aan elkaar bevestigd, aldus [gedaagde] .

[eiseres] betwist dat de door [gedaagde] gestelde afspraken zijn gemaakt en heeft daarbij verwezen naar een verklaring van [D] die het bestaan van de door [gedaagde] gestelde afspraken eveneens ontkent.
heeft daartegen aangevoerd dat [eiseres] haar tot mei 2020 niet heeft aangesproken op het bestaan van een huurachterstand. Ook niet in het kader van de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst die is gesloten ter beëindiging van het dienstverband van [gedaagde] met [bedrijf] B.V., terwijl toen wel een financiële afrekening heeft plaatsgevonden. [gedaagde] heeft een beroep gedaan op rechtsverwerking.

4.20.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] gemotiveerd heeft weersproken dat er sprake is van een huurachterstand. De kantonrechter acht daarbij van belang dat [gedaagde] vanaf maart 2018, dus na de bespreking op 22 februari 2018 in de woning van [D] , is gestart met het giraal betalen van de huur, dat vervolgens de huur voor een bepaalde periode op haar loon is ingehouden en dat sinds het einde van haar dienstverband [gedaagde] de huur weer giraal aan [eiseres] betaalt, terwijl [eiseres] [gedaagde] tot 22 mei 2020 niet aantoonbaar heeft aangesproken op het bestaan van de gestelde huurachterstand over de periode van januari 2017 tot en met februari 2018. Het handelen van [eiseres] duidt dan ook op het bestaan van een op 22 februari 2018 bevestigde afspraak over betaling van de huur in natura en door verrekening, zoals die door [gedaagde] is gesteld. Niet is gebleken dat in de periode tot 22 mei 2020 [gedaagde] door [eiseres] in gebreke is gesteld of dat er incassomaatregelen zijn getroffen. Ook is in de gesloten vaststellingsovereenkomst niets opgenomen over de vermeende huurachterstand, terwijl daarin de huurprijs van € 800,00 wel wordt genoemd en daarin ook wordt afgesproken hoe de huur dient te worden voldaan. Het had, indien er op dat moment daadwerkelijk nog een huurachterstand zou zijn geweest, voor de hand gelegen dat daarover eveneens (betaling)afspraken zouden zijn gemaakt. Ook de omstandigheid dat de administrateur van [eiseres] gedurende twee jaar geen acties richting [gedaagde] heeft ondernomen ter zake van de gestelde huurachterstand doet afbreuk i) aan de betwisting door [eiseres] van het bestaan van een op 22 februari 2018 bevestigde afspraak over de betaling van de huur in natura en door verrekening en ii) aan de stelling van [eiseres] dat over vorenbedoelde periode een huurachterstand bestaat. Kortom, [eiseres] stelt, maar heeft, gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , nagelaten haar stelling ten aanzien van het bestaan van een huurachterstand voldoende te motiveren en/of onderbouwen. De verklaring van [D] daartoe is onvoldoende. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] is er geen ruimte om [eiseres] toe te laten tot het leveren van bewijs. [eiseres] had, indien zij daartoe toegelaten had willen worden, haar stelling meer moeten motiveren en/of onderbouwen, bijvoorbeeld door het overleggen van getuigenverklaringen, al dan niet afgelegd in het kader van een voorlopig getuigenverhoor.

4.21.

Op grond van het voorgaande concludeert de kantonrechter dat niet is gebleken dat er sprake is van de door [eiseres] gestelde huurachterstand aan de zijde van [gedaagde] .

Ontbinding vanwege structureel te laat betalen

4.22.

[eiseres] stelt verder dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, omdat [gedaagde] structureel te laat betaalt. [gedaagde] heeft deze stelling betwist en aangevoerd dat zij maandelijks vooruit betaald.

4.23.

De kantonrechter stelt voorop dat niet is gebleken dat er sprake is van een huurachterstand. [eiseres] vordert ook alleen de huurachterstand over de periode van januari 2017 tot en met februari 2018 en niet de (ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding) laatst vervallen huurtermijn. Daarmee ondergraaft [eiseres] haar eigen stelling. Immers, indien er sprake zou zijn geweest van structureel te laat betalen, zou [gedaagde] ook een recenter maandbedrag verschuldigd zijn geweest. Verder volgt uit de door [eiseres] in haar dagvaarding opgenomen schermafbeelding van betaling van twee huurtermijnen niet dat er sprake is van structurele te late betaling. Indien en voor zover de twee overboekingen op de schermafbeelding te laat door [gedaagde] zouden zijn voldaan, leiden deze twee te late betalingen niet tot een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

4.24.

Gelet op wat hierboven onder 4.20. tot en met 4.23. staat, worden de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en de betalingsvorderingen die daarmee samenhangen (betaling van: achterstallige huurpenningen, gebruiksvergoeding na ontbinding, rente, contractuele boete en buitengerechtelijke kosten) afgewezen.

Weigeren redelijk aanbod – opzegging

4.25.

[eiseres] heeft gesteld dat de huurovereenkomst bij brief van 10 september 2020 rechtsgeldig is opgezegd tegen 31 december 2020, omdat [gedaagde] niet heeft toegestemd in het redelijke aanbod van [eiseres] tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte.

4.26.

Onder 4.14. heeft de kantonrechter reeds geoordeeld dat [eiseres] eind 2016 heeft ingestemd met een huurprijs van € 800,00 per maand en, tot de brief van haar gemachtigde van 24 juli 2020, niet is gebleken dat [eiseres] enig bezwaar had tegen de hoogte van deze huurprijs. De hoogte van de huurprijs werd voor [eiseres] (kennelijk) pas een probleem nadat de relatie tussen partijen ernstig bekoeld was geraakt. Wat hier verder ook van zij, de kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] [gedaagde] geen redelijk voorstel heeft gedaan. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.

4.27.

Het laatste voorstel van [eiseres] aan [gedaagde] betrof aanpassing van de huurprijs van € 800,00 naar € 1.400,00 per maand. Een verhoging van de huurprijs van € 600,00 per maand, een verhoging van ruim 55%. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat een dergelijke forse huurverhoging een aanbod is ten aanzien waarvan [gedaagde] in redelijkheid kan worden verlangd dat zij dit aanvaardt. Redengevende feiten en omstandigheden die in dit geval een dusdanige forse huurverhoging rechtvaardigen, zijn door [eiseres] niet gegeven. Verder volgt naar het oordeel van de kantonrechter uit de door [eiseres] overgelegde huurovereenkomsten van vergelijkbare woonruimte ter plaatse, geen onderbouwing dat de door [eiseres] voorgestelde huurprijs van € 1.400,00 een marktconforme huurprijs zou zijn. Immers, tussen partijen is sprake van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd. Daaruit vloeit een (relatief) laag risico op herhaaldelijke leegstand, en dus een drukkende factor op het rendement van verhuur, voort. De door [eiseres] overgelegde overeenkomsten zijn allen van korte/tijdelijke duur (variërend van 3 tot 12 maanden). Ten aanzien van deze korte/tijdelijke termijn overeenkomsten, vloeit veel eerder een risico op herhaaldelijke leegstand, en dus een daardoor veroorzaakt drukkend effect op het rendement van verhuur, voort. Tegen deze achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat de door [eiseres] overgelegde huurovereenkomsten onvoldoende basis opleveren voor de door haar gestelde marktconforme huurprijs van € 1.400,00,

4.28.

Gelet op het voorgaande heeft [eiseres] [gedaagde] geen redelijk voorstel gedaan en hoefde [gedaagde] het voorstel niet te aanvaarden. De vordering van [eiseres] hieromtrent worden afgewezen.

Schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad

4.29.

De stelling van [eiseres] dat [gedaagde] als gevolmachtigde onzorgvuldig heeft gehandeld, omdat de inhoud van de huurovereenkomst in combinatie met het verlengen van die overeenkomst voor onbepaalde tijd voor [eiseres] nadelig is, verwerpt de kantonrechter reeds vanwege van het feit dat [eiseres] het gestelde nadeel niet heeft aangetoond. Immers, het gestelde nadeel zou volgens [eiseres] bestaan in het verschil tussen de contractuele huurprijs van € 800,00 en de door [eiseres] gestelde marktconforme huurprijs. Zoals hierboven onder 4.27. is overwogen en geoordeelde heeft [eiseres] niet aangetoond dat de door haar gestelde huurprijs marktconform is en daarom heeft zij het gestelde nadeel niet aangetoond.

4.30.

Gelet op het voormelde wordt de vordering tot vergoeding van schade bestaande in het vorenbedoelde door [eiseres] gestelde nadeel afgewezen.

Proceskosten

4.31.

[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de kant van [gedaagde] worden begroot op een bedrag van (2 x € 373,00) € 746,00 aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 746,00;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2021.