ECLI:NL:RBMNE:2021:689

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8514504 UC EXPL 20-3724 RvdH/1037

Vonnis van 24 februari 2021

inzake

[eiser],

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij in conventie, verweerder in reconventie

gemachtigde: De Huurdokters VOF,

tegen:

[gedaagde],

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
de conclusie van antwoord in reconventie
de mondelinge behandeling op 22 december 2020
de akte van [gedaagde] , ingekomen op 4 januari 2021

1.2.

De kantonrechter wilde uitspraak doen op 17 februari, maar dat is niet gelukt. Daarom is besloten dat de uitspraak vandaag is.

2.Waar gaat het over?

2.1.

[gedaagde] is eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats] .

2.2.

[gedaagde] heeft de tweede etage van zijn woning (hierna: het gehuurde) als zelfstandige woonruimte per 1 juli 2017 verhuurd aan [eiser] en [A] (hierna: [A] ). In de huurovereenkomst is opgenomen:

een kale huurprijs van € 901,25,
€ 112,00 als voorschot op de vergoeding voor leveringen en diensten, en
€ 47,00 als vergoeding voor ter beschikking gestelde roerende zaken.

2.3.

[eiser] heeft in november 2017 aan de Huurcommissie gevraagd of de overeengekomen huurprijs voor het gehuurde redelijk is. De Huurcommissie heeft op 12 maart 2018 een beslissing genomen naar aanleiding van het verzoek van [eiser] .

De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de huurprijs van € 901,25 niet redelijk is en dat een huurprijs van € 429,77 wel redelijk is. Ook heeft de Huurcommissie geoordeeld dat vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte de maximale huurprijs per 1 juli 2017 tijdelijk wordt verlaagd tot € 343,82.

2.4.

[gedaagde] heeft bij brief van 27 november 2017 de huur opgezegd tegen 1 maart 2018, omdat [eiser] en [A] bovennormale overlast zouden veroorzaken en omdat [gedaagde] het gehuurde dringend nodig had voor eigen gebruik. In de huuropzegging gaat [gedaagde] ervan uit dat het gehuurde, anders in de huurovereenkomst staat vermeld, een onzelfstandige woonruimte is en zegt hij aan dat [eiser] en [A] na 28 februari 2018 de toegang tot het gehuurde wordt ontzegd en dat de dan aanwezige goederen op hun kosten zullen worden afgevoerd.

2.5.

[eiser] en [A] hebben het gehuurde per 1 maart 2018 niet ontruimd en konden op die datum ook niet meer in het gehuurde omdat [gedaagde] de sloten had laten vervangen. Zij hebben om die reden [gedaagde] in kort geding gedagvaard. De voorzieningenrechter heeft op 19 maart 2018 besloten dat aannemelijk was dat het gehuurde moet worden beschouwd als zelfstandige woonruimte en [gedaagde] veroordeeld om [eiser] en [A] weer toegang te verschaffen tot het gehuurde en hen het ongestoorde huurgenot te geven, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per persoon per dag (hierna: het kort gedingvonnis). [gedaagde] is in hoger beroep gegaan van het kort gedingvonnis. Op 23 april 2019 heeft het gerechtshof het kort gedingvonnis bekrachtigd. In de beslissing heeft het gerechtshof onder andere als voorlopig oordeel gegeven dat [eiser] en [A] mochten verwachten dat het huurbeschermingsregime dat bij (ver)huur van zelfstandige woonruimte hoort op de huurovereenkomst van toepassing is, ook als het gehuurde niet als zelfstandige woonruimte kan worden aangemerkt. Het gerechtshof heeft namelijk uit de huurovereenkomst opgemaakt dat partijen in dit geval een ruimere wettelijke huurbescherming zijn overeengekomen omdat in de huurovereenkomst met zoveel woorden is opgenomen dat het gaat om zelfstandige woonruimte.

2.6.

Na aanvaarding van het gehuurde heeft [gedaagde] in het pand een tussendeur geplaatst in de gang naar het gehuurde. Die tussendeur heeft hij na 1 maart verwijderd. Daar kwamen [eiser] en [A] pas achter toen ze weer toegang tot de woning hadden na het kort gedingvonnis. [gedaagde] heeft de tussendeur op 11 april 2018 weer teruggeplaatst. Volgens [eiser] en [A] heeft [gedaagde] daarmee het kort gedingvonnis overtreden en dwangsommen verbeurd tot een bedrag van € 30.000,00 over de periode dat de tussendeur verwijderd is geweest. [gedaagde] is gemaand de dwangsommen te betalen en aansluitend is er beslag gelegd voor een bedrag van € 61.669,18 op drie rechten van vruchtgebruik die [gedaagde] op onroerende zaken heeft. Ook hebben [eiser] en [A] beslag onder zichzelf gelegd, op de vorderingen die [gedaagde] op hen heeft of zal verkrijgen, waaronder dus de huur. Per mail van 23 april 2018 heeft de gemachtigde van [eiser] en [A] aan [gedaagde] en zijn gemachtigde laten weten dat de dwangsommen zullen worden verrekend met de huurpenningen die verschuldigd zijn aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft in kort geding gevorderd de gelegde beslagen op te heffen, dan wel de verbeurde dwangsommen te schorsen totdat in hoger beroep op het kort gedingvonnis zou zijn beslist. Die vordering heeft de voorzieningenrechter afgewezen bij vonnis van 24 augustus 2018 (hierna: het tweede kort gedingvonnis). Daarbij is de voorzieningenrechter ervan uitgegaan dat [gedaagde] onvoldoende aan het kort gedingvonnis heeft voldaan door de tussendeur te verwijderen. Daardoor is aangenomen dat [gedaagde] over de periode 30 maart 2018 tot 11 april 2018 dwangsommen is verbeurd. Die dwangsommen zijn nooit actief geïncasseerd. Namens [gedaagde] is daarom in juli 2019 gesteld dat de dwangsommen zijn verjaard. Daarop zijn de beslagen opgeheven. De aansprakelijkheidsverzekeraar van de toenmalige advocaat van [eiser] en [A] heeft de schade die [eiser] en [A] hebben geleden door het niet incasseren van de dwangsommen becijferd op € 17.285,25 en dat bedrag aan [eiser] en [A] uitgekeerd tegen finale kwijting. De aansprakelijkheidsverzekeraar is er daarbij van uitgegaan dat [eiser] en [A] de nog openstaande huur van € 6.714,75 door het gelegde beslag niet meer hoeven te betalen aan [gedaagde] , omdat [eiser] en [A] door het executoriale beslag dat ze onder zichzelf hebben gelegd, de huur alleen nog bevrijdend konden betalen aan zichzelf. Dat bedrag is dus afgetrokken van de schade die de verzekeraar dus feitelijk had becijferd op € 23.000,00 aan verbeurde, maar niet geïncasseerde dwangsommen.

2.7.

[gedaagde] heeft naar aanleiding van de uitspraak van de Huurcommissie, hangende de procedures in kort geding, de kantonrechter verzocht te bepalen dat de huurprijs met ingang van 10 juli 2017 € 461,77 bedraagt, waarbij hij ervan uitgaat dat de woonruimte onzelfstandig is. De kantonrechter heeft in haar vonnis van 3 oktober 2018 vastgesteld dat het gehuurde niet als zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW kan worden aangemerkt en heeft bepaald dat de huurprijs met ingang van 10 juli 2017 € 461,77 per maand bedraagt.

2.8.

[eiser] en [A] hebben de woonruimte op 31 oktober 2018 ontruimd en verlaten en op 1 november 2018 de sleutels aan [gedaagde] overhandigd.

2.9.

[gedaagde] heeft op 21 januari 2019 een afrekening bijkomende kosten aan [eiser] en [A] gestuurd. Daarover loopt een procedure bij de Huurcommissie. In het onderzoeksrapport dat is uitgebracht wordt uitgegaan van onzelfstandige woonruimte. [eiser] is niet-ontvankelijk verklaard in zijn bezwaar tegen de kosten voor gas, water, elektriciteit en lokale belastingen en heffingen. Daarom geldt de eindafrekening als uitgangspunt voor de hoogte van die kosten. Over de vaste bijkomende kosten voor stoffering en keukenapparatuur (waarvoor een voorschot van € 47,00 per maand in rekening is gebracht) moet de Huurcommissie nog beslissen, maar daarop wordt wel in het onderzoeksrapport ingegaan.

3.Wat willen partijen?

De eis van [eiser]

3.1.

Volgens [eiser] staat vast dat hij vanaf aanvang van de huurovereenkomst op 1 juli 2017 tot en met het einde ervan (volgens hem 1 oktober 2018) aan [gedaagde] heeft betaald een bedrag van € 901,25 per maand aan kale huur, over in totaal 16 maanden en

€ 1.060,00 als waarborgsom. De kale huurprijs is door de kantonrechter in het vonnis van

3 oktober 2018 vastgesteld op een bedrag van € 461,77 per maand, daarom heeft [eiser]

€ 439,48 per maand te veel aan huur betaald. [eiser] stelt dat hij daarom € 7.031,68 onverschuldigd heeft betaald aan [gedaagde] . Ook stelt [eiser] dat hij de waarborgsom van € 1.060,00 bij het einde van de huurovereenkomst terug had moeten ontvangen. Daarom vordert [eiser] in deze procedure € 8.091,68 van [gedaagde] , te vermeerderen met de wettelijke rente, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] is het daar niet mee eens. Volgens hem is de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd per 1 maart 2018 en is de huurovereenkomst daardoor geëindigd. Na die datum verbleven [eiser] en [A] dus onrechtmatig in de woonruimte. Bij het vaststellen van de huurprijs op € 461,77 is alleen de kale huur bepaald. Daar komen de maandelijkse bijkomende kosten (€ 159,00) nog bovenop. Aan kale huur hebben [eiser] en [A] € 801,25 per maand betaald tot 1 april 2018, omdat [gedaagde] [eiser] en [A] een maandelijkse korting van € 100,00 op de huurprijs had gegeven. Daarmee moet bij het bepalen van de te veel betaalde huur rekening worden gehouden. De waarborgsom zegt [gedaagde] al in 2018 te hebben verrekend met zijn vorderingen op [eiser] wegens schade veroorzaakt aan het gehuurde. [gedaagde] zegt nooit een aanmaning of betaalverzoek van [eiser] te hebben ontvangen.

De tegenvordering van [gedaagde]

3.3.

vordert in reconventie achterstallige huur c.q. huurderving, betaling van contractuele boetes, herstelkosten na ontruiming en herstelkosten van een vernield cilinderslot, te vermeerderen met de overeengekomen vertragingsrente. [gedaagde] vordert ook dat de kantonrechter voor recht verklaart dat [eiser] schadeplichtig is vanwege de kosten die [gedaagde] heeft gehad door onrechtmatige c.q. onnodige procesvoering. De weigering van [eiser] het gehuurde na rechtsgeldige opzegging te verlaten, is volgens [gedaagde] een onrechtmatige daad. [gedaagde] wil om diezelfde reden ook dat voor recht wordt verklaard dat [eiser] schadeplichtig is voor schade als gevolg van de beslagen die zijn gelegd en aan [gedaagde] en zijn gezin veroorzaakte immateriële schade. [gedaagde] wil ten slotte dat [eiser] zijn proceskosten betaalt.

4.Wat is het oordeel van de kantonrechter?

Wat is het grotere plaatje?

4.1.

Voordat de kantonrechter ingaat op de vorderingen die partijen over en weer hebben ingediend, is het goed stil te staan bij het beeld dat de kantonrechter van deze zaak heeft gekregen. Dat beeld ziet er als volgt uit.

4.2.

Het gehuurde bevindt zich op de tweede etage van een pand waarvan [gedaagde] met zijn echtgenote en dochtertje de eerste etage bewoont. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst hadden de eerste en tweede etage de beschikking over 1 badkamer die dus door beide partijen moest worden gebruikt. Het was de bedoeling dat [gedaagde] op termijn op zijn etage een eigen badkamer zou realiseren. Dat betekent dat partijen letterlijk in elkaars leefomgeving vertoefd hebben na het aangaan van de huurovereenkomst. Dat vergt een aanzienlijke mate van verdraagzaamheid over en weer. Te meer omdat de woningen van partijen gehorig waren. Die verdraagzaamheid bleek kort na aanvang van de huurovereenkomst ver te zoeken. De kantonrechter maakt uit het dossier op dat dat de volgende oorzaken had.

4.2.1.

[gedaagde] had bij zijn aanbod van het gehuurde vermeld dat hij geen studenten wilde. [eiser] en [A] hebben gezegd dat ze afgestudeerd waren en werkten, terwijl ze nog wel studeerden. De kantonrechter begrijpt dat dat een voedingsbodem voor ergernissen en overlast over en weer is geweest, niet in de laatste plaats omdat [gedaagde] zich voorgelogen heeft gevoeld.

4.2.2.

[gedaagde] had de huur nodig om zijn financiële verplichtingen na te kunnen leven. Dat [eiser] en [A] naar de Huurcommissie zijn gestapt om de aanvangshuurprijs te laten toetsen kon voor hem dus een probleem vormen.

4.3.

[gedaagde] heeft vrij kort na aanvang van de huurovereenkomst al een einde aan de huurovereenkomst willen maken door de huur op te zeggen. [eiser] en [A] zijn ervan overtuigd dat dit alleen maar was vanwege hun gang naar de Huurcommissie en hebben dus niet berust in de wens van [gedaagde] om een einde te maken aan de huursituatie. Toen [gedaagde] de sloten bleek te hebben vervangen per 1 maart 2018, hebben [eiser] en [A] met een slotentrekker het nieuwe slot verwijderd. Dat is een vorm van eigenrichting die verder kwaad bloed heeft gezet bij [gedaagde] . De verhoudingen zijn daarna nog verder verhard met veel procedures en daarbij komende kosten. De gevoerde procedures hebben daarbij niet geholpen om partijen nader tot elkaar te brengen, maar hebben partijen juist verder uit elkaar gedreven. De voorzieningenrechters hebben namelijk [eiser] en [A] gelijk gegeven en zijn ervan uitgegaan dat het hier gaat om huur van zelfstandige woonruimte, terwijl in een bodemzaak waarin geen hoger beroep mogelijk is, de huur is vastgesteld uitgaande van onzelfstandige woonruimte. Wat dat laatste betekent voor de huurbescherming waarop [eiser] en [A] naar voorlopig oordeel van het gerechtshof recht hadden, ook als dus uitgegaan zou moeten worden van onzelfstandige woonruimte, is niet aan een bodemrechter ter beoordeling voorgelegd. [eiser] en [A] hebben namelijk per 1 november 2018 het gehuurde verlaten.

4.4.

De proceskosten en het wegvallen van de huur hebben ertoe geleid dat [gedaagde] noodgedwongen een woning in Spanje heeft moeten verkopen. De verhouding met de huurders heeft ook zijn weerslag gehad op het gezinsleven van [gedaagde] .

4.5.

Ook bij [eiser] en [A] is deze kwestie niet in de koude kleren gaan zitten. Ook zij hebben emotionele problemen gekregen, studievertraging opgelopen, kosten gemaakt en inkomsten gemist. Daar staat tegenover dat zij niet over de totale periode dat zij in het gehuurde hebben gewoond de huur hebben betaald waarmee zij volgens de huurovereenkomst rekening mee moesten houden en van de aansprakelijkheidsverzekeraar van hun advocaat een betaling van € 17.285,25 hebben ontvangen.

4.6.

De kantonrechter heeft geprobeerd vanuit dit beeld met partijen te spreken over het treffen van een regeling, omdat een regeling naar het oordeel van de kantonrechter meer aanknopingspunten biedt om, kijkend naar het totale plaatje, recht te doen aan de situatie. [eiser] was daartoe bereid, want wil graag van de zaak af. [A] had er al voor gekozen niet mee te doen in de procedure. [gedaagde] heeft daar moeite mee. Hij wil uitspraak. Die volgt dus hieronder.

Is sprake van onzelfstandige woonruimte? Ja

4.7.

In het vonnis van de kantonrechter van 3 oktober 2018 (zie punt 2.7)is op basis van onder meer de feitelijke situatie vastgesteld dat het gehuurde moet worden aangemerkt als een niet-zelfstandige woonruimte. Het gaat hier om een oordeel van een bodemrechter waaraan de kantonrechter gebonden is. De kantonrechter gaat bij de beoordeling van de zaak van dit oordeel uit. De Huurcommissie doet dat ook (zie punt 2.9).

Heeft [gedaagde] de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd tegen 1 maart 2018? Ja

4.8.

Partijen zijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan. Een huurovereenkomst kan worden opgezegd door de verhuurder (artikel 7:271 lid 2 BW). Aan de eisen die daaraan worden gesteld is in dit geval voldaan. De hoofdregel dat de huurovereenkomst van kracht blijft totdat een rechter onherroepelijk heeft beslist over een einde als de huurder het met de opzegging niet eens is, geldt in dit geval niet. Het gaat hier namelijk om onzelfstandige woonruimte, die deel uitmaakt van een woning waarin [gedaagde] zijn hoofdverblijf heeft en partijen hebben niet eerder een huurovereenkomst gesloten. Dan geldt een uitzondering.^[1]

4.9.

Dit betekent dat de kantonrechter ervan uit moet gaan dat de huurovereenkomst per 1 maart 2018 is geëindigd door rechtsgeldige opzegging.

En wat betekent dat voor de vorderingen over en weer?

in conventie

Is het een probleem dat [A] geen partij is in deze procedure? Nee

4.10.

Naast [eiser] is ook [A] huurder. [eiser] is deze procedure zonder [A] gestart. Uit artikel 17.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden volgt dat de huurders steeds hoofdelijk en ieder voor het geheel tegenover verhuurder aansprakelijk zijn voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen. In de beoordeling zal daarom steeds rekening worden gehouden met het totaalbedrag van de verplichtingen over en weer. Het is aan [eiser] en [A] om, zo nodig, onderling een verdeling te maken.

Heeft [eiser] over 1 april 2018-1 november 2018 onverschuldigd huur betaald? Nee

4.11.

Vast staat dat [eiser] heeft na 1 april 2018 niets aan [gedaagde] heeft betaald. Hij zegt dat hij toch aanspraak kan maken op onverschuldigd betaalde huur na 1 april 2018, omdat hij de over de periode na 1 april 2018 verschuldigde huur heeft verrekend met de dwangsom die [gedaagde] aan hem verschuldigd was. De voormalige advocaat van [eiser] heeft namelijk per e-mail van 23 april 2018 aan [gedaagde] laten weten dat de op dat moment verbeurde dwangsommen (volgens hem in totaal € 40.000,00 (€ 20.000,00 aan [eiser] en hetzelfde bedrag ook aan [A] )) worden verrekend met de verschuldigde huur.

4.12.

[gedaagde] bestrijdt de rechtsgeldigheid van de dwangsommen en betwist, zo begrijpt de kantonrechter, dat de verschuldigde huur daarmee is verrekend.

4.13.

Een verrekend bedrag kan worden aangemerkt als betaling die, als die onverschuldigd is gedaan, als zodanig kan worden teruggevorderd. Uit het tweede kort gedingvonnis volgt dat dwangsommen waren verbeurd over de periode 30 maart tot 11 april 2018. Volgens de verzekeraar van de advocaat van [eiser] komt dat neer op een totaalbedrag van € 23.000,00. De dwangsommen waren echter gebaseerd op een voorlopig oordeel in kort geding over de uitleg van het kort gedingvonnis dat uitging van zelfstandige woonruimte en dus van het recht op huurbescherming. Dat voorlopig oordeel heeft geen stand gehouden en het uitgangspunt moet dus zijn dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was beëindigd. Achteraf bezien had [eiser] na 1 april 2018 dus geen recht op gebruik van het gehuurde en was hij dus ook geen huur verschuldigd. Er was dus geen verrekening van vervallen dwangsommen met huur mogelijk.

Moet [gedaagde] nog huur terugbetalen die onverschuldigd is betaald in de periode 1 juli 2017 tot 1 april 2018? Ja

4.14.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de schadevergoeding van € 17.285,25 die [eiser] van de verzekeraar heeft ontvangen, in mindering moet worden gebracht op de in de periode 1 juli 2017 tot 1 april 2018 te veel betaalde huur. Dat standpunt gaat echter niet op. Het bedrag van € 17.285,25 is betaald op grond van een gestelde onrechtmatige daad van de advocaat van [eiser] en heeft niets te maken met de huur die [eiser] aan [gedaagde] verschuldigd was. [gedaagde] heeft dan ook geen recht op deze schadevergoeding en kan die niet verrekenen met zijn verplichting tot terugbetaling van te veel ontvangen huur in de periode 1 juli 2017 tot 1 april 2018. Van ongerechtvaardigde verrijking van [eiser] ten opzichte van [gedaagde] is geen sprake. De betreffende betaling moet achteraf worden gezien als een voordeel dat [eiser] heeft genoten. Als [eiser] al zou zijn verrijkt is dat ten opzichte van de verzekeraar van zijn advocaat. Dat dat ongerechtvaardigd was is overigens niet gebleken. Die verzekeraar heeft namelijk een eigen inschatting gemaakt van de procesrisico’s en een deal gesloten op basis daarvan.

4.14.1.

[gedaagde] stelt onder punt 31 van zijn conclusie van antwoord dat [eiser] tot 1 april 2018 9 x € 801,00 aan kale huur heeft betaald (€ 901,00 minus € 100,00 korting) vermeerderd met € 159,00 aan servicekosten. Over de servicekosten loopt nog een procedure bij de Huurcommissie. Daar komt de kantonrechter in reconventie op terug. Voor de vordering tot terugbetaling van onverschuldigd betaalde huur zijn de servicekosten niet relevant omdat die niet worden gevorderd en ook de kantonrechter bij het vaststellen van de huurprijs in het vonnis van 3 oktober 2018 daar geen oordeel over heeft gegeven.

4.14.2.

Partijen hebben afgesproken dat [eiser] € 100,00 minder dan de overeengekomen kale huur zou betalen zolang de badkamer door hen werd gedeeld. [eiser] erkent dat hij maandelijks € 100,00 heeft verrekend met de huursom. Daarom houdt de kantonrechter rekening met deze korting. [eiser] heeft niet weersproken dat hij 9 x € 801,00 heeft betaald in plaats van 9 x de verschuldigde huur van € 801,25 over de periode tot 1 april 2018. De kantonrechter gaat er dus van uit dat [eiser] tot 1 april 2018 maandelijks € 801,00 aan kale huur heeft betaald aan [eiser] . [gedaagde] zegt in punt 51 van zijn akte van 6 januari 2021 dat [eiser] maar 7 x € 960,00 heeft betaald en stelt dus daar ineens iets anders dan in de conclusie van antwoord zonder dat verder toe te lichten. De kantonrechter kan dit niet plaatsen. Voor zover het niet een vergissing is, maar een uitbreiding van het verweer is dat dus niet onderbouwd en te laat aangevoerd. Daarvan uitgaande heeft [eiser] vanaf juli 2017 tot 1 april 2018 maandelijks € 801,00 aan huur betaald (totaal 9 maanden = € 7.209,00). Vanwege de opzegging van de huurovereenkomst per 1 maart 2018, is de maand maart 2018 in ieder geval betaald (€ 801,00), terwijl de huur formeel geëindigd was. Op dit punt komt de kantonrechter hierna terug in reconventie. Kort samengevat komt de kantonrechter in reconventie tot de conclusie dat [eiser] over de periode dat hij na 1 april 2018 gebruik is blijven maken van het gehuurde een vergoeding voor gebruik verschuldigd is ter hoogte van de huur. Voor de beoordeling van wat onverschuldigd is betaald houdt de kantonrechter dus ook rekening met wat als vergoeding verschuldigd was over de maand maart 2018. De kantonrechter heeft op 3 oktober 2018 vastgesteld dat de huur met ingang van juli 2017 € 461,77 per maand bedraagt. [eiser] heeft dus negen maanden (inclusief maart 2018)

€ 339,23 (€ 801,00 minus € 461,77) per maand te veel betaald en dat is in totaal € 3.053,07. [eiser] heeft recht op terugbetaling van dit bedrag.

Moet [gedaagde] de waarborgsom terugbetalen? Ja, grotendeels

4.15.

[eiser] vordert terugbetaling van de waarborgsom van € 1.060,00 omdat [gedaagde] bij het einde van de huurovereenkomst geen aanspraak heeft gemaakt op de waarborgsom voor herstelwerkzaamheden. [gedaagde] stelt dat hij de waarborgsom in 2018 heeft verrekend met zijn vordering op [eiser] en [A] , die bestaat uit de herstelkosten van € 1.452,00.

4.16.

De kantonrechter overweegt als volgt. Voor verrekening is een daartoe strekkende verklaring nodig. Die verklaring had er in dit geval uit kunnen bestaan dat [gedaagde] bij het einde van de huurovereenkomst nadrukkelijk aanspraak had gemaakt op de waarborgsom voor herstelwerkzaamheden. [gedaagde] heeft niet onderbouwd dat hij dat op dat moment heeft gedaan. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de waarborgsom bij het einde van de huur niet is verrekend. In reconventie vordert [gedaagde] herstelkosten die hij, zo begrijpt de kantonrechter, met de in conventie gevorderde waarborgsom wil verrekenen. Aangezien in reconventie de gevorderde kosten van herstel wegens door [eiser] veroorzaakte schade worden toegewezen tot een bedrag van € 67,36, zal de waarborgsom worden verrekend met dit bedrag.

Conclusie: moet er nog iets betaald worden? Nee

4.17.

In conventie zou kunnen worden toegewezen een bedrag van € 4.180,43 Dat bedrag bestaat uit € 3.053,07 aan onverschuldigde betaling van huur en € 992,64 aan terug te betalen waarborgsom. Na verrekening met de vordering in reconventie, komt de vordering in conventie op nihil uit.

4.18.

Omdat [gedaagde] in het verleden al een beroep heeft gedaan op verrekening van zijn vorderingen op [eiser] met de vordering die [eiser] in deze procedure heeft ingediend en die verrekening opgaat, komen de gevorderde wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten niet voor vergoeding in aanmerking.

Proceskosten? Die moet iedere partij zelf dragen

4.19.

In conventie komt het niet tot een veroordeling vanwege de verrekening met de vordering die in reconventie deels slaagt. De kantonrechter ziet daarom aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

in reconventie

Moet [eiser] nog huur betalen over de periode 1 april 2018 tot 1 november 2018? Nee, maar wel een vergoeding die daarmee vergelijkbaar is

4.20.

[gedaagde] vordert € 2.056,74 aan achterstallige huur c.q. huurderving. Hij komt tot dat bedrag rekening houdend met wat er over de periode 1 juli 2017 tot 1 april 2018 te veel is betaald (zie de specificatie onder punt 157 van de conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie). Daaruit kan worden afgeleid dat hij een beroep doet op verrekening met de vordering in conventie. De kantonrechter heeft in punt 4.7 en 4.8 overwogen dat [gedaagde] de huur per 1 maart 2018 rechtsgeldig heeft opgezegd. Omdat [eiser] vanaf 1 maart 2018 tot en met 31 oktober 2018 wel in de woning is verbleven is hij naar analogie van het bepaalde in artikel 7:225 BW een vergoeding aan [gedaagde] verschuldigd.

4.20.1.

Artikel 7:225 BW bepaalt dat de verhuurder van een huurder die na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt een vergoeding kan vorderen gelijk aan de huurprijs. Deze zaak is bijzonder omdat [eiser] na 1 maart 2018 niet op basis van een huurovereenkomst is het gehuurde mocht verblijven, maar zijn verblijf toch rechtmatig was op basis van de kort gedingprocedures die zijn gevoerd en hebben geleid tot een rechterlijk gebod aan [gedaagde] om [eiser] het huurgenot te verstrekken. Daarom kan niet worden gezegd dat [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door in het gehuurde te blijven zitten en daarom, wegens onrechtmatig handelen, de vergoeding zoals bedoeld in artikel 7:225 BW verschuldigd is. Doel en strekking van artikel 7:225 BW is echter om duidelijkheid te scheppen over de hoogte van de vergoeding voor het gebruik van het gehuurde op het moment dat de huurovereenkomst wegvalt en het gebruik voortduurt. Daarvan is in dit geval sprake en daarom leent artikel 7:225 BW zich voor analoge toepassing.

4.21.

De vergoeding die [eiser] verschuldigd is tot 1 november 2018 zal worden gelijkgesteld aan de huurprijs zoals die door de kantonrechter is vastgesteld. Met huurverhogingen daarna houdt de kantonrechter geen rekening omdat de huurovereenkomst per 1 maart 2018 is geëindigd. Wel houdt de kantonrechter rekening met de bijkomende kosten die nog niet betaald zijn en mede gezien de inhoud van het onderzoeksrapport van de Huurcommissie in de procedure over de bijkomende kosten voor vergoeding in aanmerking komen (zie punt 2.9.). Voor wat betreft de leveringen en diensten gaat de kantonrechter uit van de opgave die [gedaagde] heeft gedaan van de bijkomende kosten in zijn productie 9, omdat daar volgens de Huurcommissie geen bezwaar tegen is gemaakt. Dat levert de volgende optelsom op over de totale periode waarin [eiser] gebruik heeft gemaakt van het gehuurde:

elektra en gas € 1.294,87
water € 183,86
internet € 71,25
lokale belastingen en heffingen

totaal € 1.943,16

Van dit totaalbedrag moet worden afgetrokken het al betaalde voorschot op dit onderdeel van de bijkomende kosten over de periode 1 juli 2017 tot 1 april 2018, zijnde 9 x € 112,00 = € 1.008,00, zodat nog resteert te betalen € 935,16.

Voor wat betreft de kosten voor stoffering en keukenapparatuur gaat de Huurcommissie in het rapport uit van de volgende bedragen:

- stoffering 2017 (€ 73,08) + 2018 (€ 121,80) = € 194,88

- keukenapparatuur 2017 (€ 90,00) + 2018 (€ 150,00) =
€ 240,00

totaal € 434,88

Van dit totaalbedrag moet worden afgetrokken het al betaalde voorschot op dit onderdeel van de bijkomende kosten over de periode 1 juli 2017 tot 1 april 2018, zijnde 9 x € 47,00 = € 423,00, zodat op dit punt resteert te betalen € 12,88.

In totaal komt dus het totaalbedrag aan nog verschuldigde bijkomende kosten uit op € 935,16 + € 12,88 = € 948,04. In totaal komt [gedaagde] dus nog toe aan vergoeding inclusief bijkomende kosten over de totale periode dat het gebruik van het gehuurde heeft geduurd een bedrag gelijk aan de huur over 7 maanden (april 2018 tot en met oktober 2018) = 7 x € € 461,77 = 3.232,39 + de nog verschuldigde bijkomende kosten (€ 948,04) = € 4.180,43. Dit bedrag zal conform de vordering van [gedaagde] worden verrekend met de vordering van [eiser] in conventie.

4.22.

Aangezien het hier gaat om een vergoeding die analoog aan het bepaalde in artikel 7:225 BW wordt toegewezen zijn de contractuele bepalingen die zien op te late betalingen niet van toepassing. De vordering die daarop is gebaseerd wordt afgewezen. Waarom [gedaagde] meent aanspraak te kunnen maken op huurderving over de maand november 2018 is de kantonrechter niet duidelijk. Daarvoor zijn ook geen aanknopingspunten. Ook dat onderdeel van de vordering wordt afgewezen.

Moet [eiser] contractueel bedongen boetes betalen? Nee

4.23.

[gedaagde] stelt dat hij op 17 april 2018 is overgegaan tot het opleggen van boetes omdat [eiser] en [A] zich volgens [gedaagde] niet gedroegen als goede huurders. [gedaagde] vordert in reconventie een bedrag van € 21.213,13 aan contractuele boetes. [gedaagde] heeft onder punt 82 tot en met 114 van zijn conclusie van eis in reconventie uiteengezet waarom hij meent dat [eiser] de contractuele boetes verschuldigd is.

4.24.

De verschuldigdheid van de contractuele boetes volgt uit de huurovereenkomst. Omdat [gedaagde] de huurovereenkomst per 1 maart 2018 rechtsgeldig heeft opgezegd, is de huurovereenkomst per die datum geëindigd en kan [gedaagde] geen aanspraak maken op contractueel bedongen boetes waarop de aanspraak na het einde van de huurovereenkomst is ontstaan. De vorderingen die daarop zijn gebaseerd worden dus afgewezen.

Moet [eiser] nog kosten van herstel betalen? Ja, een klein bedrag

4.25.

[gedaagde] vordert herstelkosten van [eiser] . De kosten zijn volgens [gedaagde] € 1.225,13, maar hij heeft daarop de waarborgsom van € 1.060,00 in mindering gebracht. [gedaagde] heeft zijn vordering onderbouwd met een offerte van 9 november 2018 van [naam onderneming] en met de factuur voor hun werkzaamheden van 3 december 2018. De klachten die [gedaagde] heeft geuit over de staat waarin [eiser] de woning heeft achtergelaten, zijn (zo begrijpt de kantonrechter) opgelost en hersteld door dit onderhoudsbedrijf.

4.26.

[eiser] betwist de herstelkosten. Er is volgens [eiser] geen op gemaakt van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur en er heeft geen eindinspectie plaatsgevonden waarbij [eiser] de kans heeft gekregen om zaken te herstellen. Volgens [eiser] was de woning bij aanvang van de huur al vies. [eiser] erkent dat er in de woonkamer schade aan het behang is ontstaan door zijn dartbord.

4.27.

De kantonrechter overweegt als volgt. Partijen zijn het niet eens over (de oorzaak van) de staat van de woning bij de oplevering. Een door beide partijen ondertekend rapport van oplevering bij aanvang en einde van de huur ontbreekt. Als er geen beschrijving is opgemaakt, draagt de verhuurder op grond van artikel 7:224 lid 2 BW de bewijslast van de oorspronkelijke staat van de woning.

4.27.1.

[gedaagde] heeft onvoldoende (visueel) onderbouwd wat de oorspronkelijke staat van de woning was. De kantonrechter gaat niet uit van slechts zijn verklaring daarover, nu [eiser] die betwist. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen welke door [gedaagde] gepretendeerde schade door [eiser] zou zijn veroorzaakt.

4.27.2.

Een uitzondering daarop is de schade veroorzaakt door het dartbord aan de muur van de woonkamer, omdat [eiser] heeft erkend dat die schade door zijn toedoen is ontstaan. [gedaagde] heeft niet gespecifieerd welk deel van de factuur van het onderhoudsbedrijf ziet op het herstel van die schade. De kantonrechter acht die kosten van herstel van ondergeschikte betekenis ten opzichte van de opgevoerde overige werkzaamheden. Het voert te ver om voor deze ondergeschikte kosten nadere onderbouwing te vragen. Bovendien heeft [gedaagde] daar al voldoende gelegenheid voor gehad. De kantonrechter zal daarom zelf de schade begroten. Een bedrag van € 67,36 lijkt de kantonrechter passend. Dat is namelijk iets meer dan een uur werk voor een aannemer uitgaande van een tarief van € 50,00 per uur. Dat is ruim voldoende om een stukje muur aan te smeren.

Herstelkosten cilinderslot voordeur

4.28.

[gedaagde] vordert de herstelkosten voor zijn cilinderslot, omdat [eiser] volgens hem het slot heeft vernield. Dat was, zo begrijpt de kantonrechter, een slot dat [gedaagde] er in had gezet om ervoor te zorgen dat [eiser] en [A] na 1 maart 2018 niet meer in het gehuurde zouden kunnen. [eiser] en [A] hebben dit slot eruit geboord. Dat is in beginsel onrechtmatig. [eiser] heeft toegelicht dat die actie werd ingegeven door de vrees die bij hen leefde dat [gedaagde] hun eigendommen zou wegdoen en omdat ze geen schone kleren meer hadden. Men wilde dus de eigendommen zeker stellen. Zo bezien was de actie begrijpelijk en had [gedaagde] de schade die hij stelt te hebben kunnen voorkomen door niet zelf een ander slot op de woning te zetten. Daar komt bij dat deze casus juridisch gezien niet eenvoudig is, vooral ook omdat [gedaagde] zelf ervoor gekozen heeft een schriftelijke huurovereenkomst op te stellen waarin in punt 1.1. met zoveel woorden staat vermeld dat het gaat om zelfstandige woonruimte. Zoals het gerechtshof in het hoger beroep tegen het kort gedingvonnis heeft overwogen is dat een indicatie dat partijen het gehuurde als zelfstandige woonruimte zagen. In ieder geval heeft [gedaagde] er daardoor aan bijgedragen dat bij [eiser] de gerechtvaardigde verwachting is ontstaan dat hij recht had op huurbescherming. Bij die verwachting past dan niet dat de verhuurder het slot vervangt op het moment dat hij heeft bepaald dat er een einde aan de huurovereenkomst moet komen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de gestelde schade aan het cilinderslot, voor zover die nog niet, zoals is gesteld, door [eiser] is vergoed, voor rekening van [gedaagde] moet blijven.

Moeten de gevorderde verklaringen voor recht worden toegewezen? Nee

4.29.

[gedaagde] heeft gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart:

dat [eiser] schadeplichtig is vanwege proceskostenveroordelingen en juridische bijstand van [gedaagde] door onrechtmatige c.q. onnodige procesvoering vanwege onrechtmatige weigering door gedaagde het gehuurde na rechtsgeldige opzegging te verlaten;
dat [eiser] schadeplichtig is vanwege onrechtmatige beslagleggingen;
dat [eiser] schadeplichtig is vanwege aan [gedaagde] en zijn gezin veroorzaakte immateriële schade en, zo begrijpt de kantonrechter, de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure om de gestelde schade nader te laten bepalen.

Schadeplichtigheid vanwege proceskostenveroordelingen en kosten juridische bijstand? Nee

4.30.

[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] de proceskosten aan zichzelf heeft te danken omdat hij onder andere zelf tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en geen schikking wilde treffen. [eiser] stelt dat de beslagen rechtmatig zijn gelegd en dat het niet duidelijk is hoe [gedaagde] schade heeft kunnen leiden door de beslagen omdat die uiteindelijk zijn opgeheven en er geen executie heeft plaatsgevonden. Over de verklaring voor recht over de immateriële schade heeft [eiser] aangevoerd dat hij door [gedaagde] is bedreigd en zelf immateriële schade heeft geleden.

4.31.

Vaststaat dat beide partijen in de afgelopen jaren initiatief hebben genomen om procedures te starten. Voor zover [gedaagde] in die procedures is veroordeeld in de proceskosten is dat een beslissing geweest van de betreffende rechter waarin de kantonrechter niet kan en wil treden. Het voeren van een procedure is op zichzelf niet onrechtmatig, maar juist iemands goed recht, zeker als een rechtsverhouding niet op voorhand duidelijk is, zoals in dit geval (zie punt 4.28). Een verklaring voor recht op dit punt wordt dus afgewezen.

Onrechtmatige beslagleggingen? Nee

4.32.

[gedaagde] stelt dat zijn financier Rabobank zich ernstig zorgen maakte door de door [eiser] gelegde beslagen en daardoor eisen heeft gesteld aan [gedaagde] . Een en ander heeft volgens [gedaagde] geleid tot een renteverhoging van 2% naar 8% die [gedaagde] niet kon dragen. [gedaagde] heeft zijn woning in Spanje verkopen om een deel van lening af te lossen en executie door Rabobank af te wenden.

4.33.

De kantonrechter stelt vast dat de beslagen zijn gelegd op basis van het uitvoerbaar bij voorraad verklaard kort gedingvonnis dat in hoger beroep stand heeft gehouden. De gelegde beslagen zijn ook in stand gelaten door de voorzieningenrechter die daarover in het tweede kort gedingvonnis heeft geoordeeld. De beslagen zijn dus door de rechter rechtmatig beoordeeld. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] meent dat de beslagen desalniettemin als onrechtmatig zijn te bestempelen omdat de kantonrechter op 3 oktober 2018 in het kader van een geschil over de huurprijs het gehuurde heeft bestempeld als onzelfstandige woonruimte. Die conclusie kan echter niet zonder meer worden getrokken. Zoals het gerechtshof al heeft overwogen is in dit geval niet onaannemelijk dat de rechter, als het tot een bodemprocedure was gekomen, enige vorm van huurbescherming had aangenomen ook als uit wordt gegaan van onzelfstandige woonruimte. De kantonrechter gaat er dus van uit dat de beslagen rechtmatig zijn gelegd.

4.34.

Daar komt bij dat [gedaagde] het causaal verband tussen de gestelde schade en de onrechtmatige beslaglegging onvoldoende heeft onderbouwd. De beslagen zijn namelijk doorgehaald en er heeft geen executie plaatsgevonden. Uit de correspondentie tussen [gedaagde] en Rabobank blijkt bovendien dat de beslagen weliswaar een punt van zorg waren van de Rabobank (vanwege de invloed op de waarde van het pand), maar niet dat de beslagen voor Rabobank de aanleiding waren om met [gedaagde] nieuwe, en voor [gedaagde] meer belastende, afspraken te maken over zijn financiering. Die aanleiding lijkt, gelet op de inhoud van de correspondentie, vooral gelegen te zijn geweest in het feit dat [gedaagde] Rabobank heeft verzocht om uitstel van de aflossing van zijn financiering van zijn pand in [plaatsnaam] , omdat zijn privéinkomsten, de huuropbrengsten, gedeeltelijk waren weggevallen.

4.35.

Ook dit deel van de vordering wordt dus afgewezen.

Schadeplichtigheid wegens veroorzaakte immateriële schade? Nee

4.36.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser] hem en zijn gezin immateriële schade heeft berokkend door psychische terreur. [gedaagde] schrijft onder andere dat het hem gaat om het principe dat [eiser] en [A] niet ongestraft kunnen doen wat zij hebben gedaan. Het betoog van [gedaagde] bevat met name aantijgingen en een interpretatie van het verloop vanuit zijn beleving. [gedaagde] vindt het onvoorstelbaar dat ook [eiser] het in de periode dat het gebruik van het gehuurde heeft geduurd psychische problemen met de situatie heeft gehad.

4.37.

De kantonrechter grijpt terug op het grotere plaatje dat zij in de punten 4.1. tot en met 4.5. heeft geschetst en stelt vast dat het duidelijk is dat partijen qua zienswijze lijnrecht tegenover elkaar staan, maar dat aannemelijk is dat beide partijen hebben geleden onder de huurrelatie. Dat leed is naar het oordeel van de kantonrechter met name veroorzaakt doordat beide partijen meenden in hun recht te staan en steeds verder gefrustreerd raakten dat dat recht niet gerespecteerd werd. De gevoerde procedures hebben helaas dat leed niet verlicht, maar de verhoudingen verder verstoord, dus tot groter leed geleid. In zaken als deze, waarbij voor de houding van beide partijen wat te zeggen valt, is het niet aannemelijk dat de ene partij immateriële schade bij de ander kan claimen. Bovendien verwachten rechters dat immateriële schade heel goed onderbouwd wordt. Zo moet met name duidelijk zijn wat het concrete onrechtmatige handelen is geweest en wat specifiek de daaruit voortvloeiende immateriële gevolgen zijn. Die duidelijkheid heeft [gedaagde] niet gegeven. Ook dit deel van de vordering wordt van [gedaagde] wordt daarom afgewezen.

4.38.

Omdat niet aannemelijk is geworden dat sprake is van schadeplichtig handelen van [eiser] is een verwijzing naar de schadestaatprocedure niet aan de orde.

Conclusie vordering in reconventie

4.39.

De vordering in reconventie die voor toewijzing in aanmerking zou komen kan volledig worden verrekend met de vordering in conventie. De overige vorderingen zullen worden afgewezen.

4.40.

Omdat de vordering in reconventie deels toewijsbaar is en verrekend zal worden met de vordering in conventie ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten in compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in reconventie

5.3.

wijst de vorderingen af;

5.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken en ondertekend door mr. M. Ramsaroep op 24 februari 2021.