Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1268
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 december 2021 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: R. van der Weide),
en
De heffingsamtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: K. El Housni).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 456.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en taxatiematrix ingediend.
Het beroep is op de zitting van 24 november 2021 met behulp van een Skypeverbinding behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Inleiding
1. De woning is een in 1927 gebouwde vrijstaande woning met berging en veranda. De woning heeft een inhoud van 367 m³ en ligt op een kavel van 258 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser staat een lagere waarde voor van € 432.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 456.000,-.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 31 augustus 2018 voor € 789.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 22 februari 2018 voor € 665.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 17 juni 2019 voor € 496.650,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
5. De rechtbank is van oordeel verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt het volgende.
5.1.
De rechtbank overweegt allereerst dat de referentiewoningen geschikt zijn om de waarde van de woning uit af te leiden. Het zijn namelijk allemaal in [woonplaats] gelegen vrijstaande woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en qua bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Volgens eiser moet verweerder rekening houden met het verkoopcijfer van de [adres 5] . Die komt wat betreft vergelijkbaarheid nog het meest in de buurt van de woning. Verweerder heeft toegelicht dat deze woning uit het bouwjaar 1960 komt, terwijl de woning en de gehanteerde referentiewoningen vooroorlogse woningen zijn. De rechtbank volgt verweerder daarom in zijn standpunt dat deze woning minder bruikbaar is als onderbouwing van de waarde dan de gekozen referentiewoningen.
5.2.
Met de overgelegde taxatiematrix onderbouwt verweerder niet de beschikte waarde van € 456.000,-, maar een waarde van € 444.000,-. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat sprake is van een fout en heeft toen op basis van de gegevens in de taxatiematrix voorgerekend dat deze ook de beschikte waarde van € 456.000,- kan onderbouwen. Voor de woning moet in dat geval worden uitgegaan van een opstalwaarde van € 892,- p/m³. Verweerder heeft verder toegelicht dat deze waarde weliswaar boven de gemiddelde gerealiseerde verkoopprijs van de referentiewoningen ligt (€ 865 p/m³), maar dat nog moet worden gecorrigeerd met de wortelformule omdat de woning kleiner is dan de referentiewoningen. De opstalwaarde valt daardoor hoger uit (€ 1039,- p/m³). De rechtbank vindt het gelet op de inhoud van de woning niet onterecht dat verweerder rekening heeft gehouden met het verschil in inhoud tussen de woning en de referentiewoningen. Ook de methode, door toepassing van de wortelformule, vindt zij geschikt. In zoverre berust de waardebepaling van verweerder niet op onjuiste uitgangspunten.
5.3.
Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 4] een betere ligging heeft dan de woning. Verweerder had daarvoor een correctie moeten toepassen. De rechtbank is het daarmee eens. Verweerder licht toe dat [adres 4] wellicht beter is gelegen, maar dat is uitgegaan van een gemiddelde ligging omdat sprake is van meer verkeersdrukte op de [weg] en omdat de referentiewoning dicht tegen een bedrijfshal aanligt. De rechtbank vindt dat ook met inachtneming van deze omstandigheden de ligging van deze referentiewoning ten opzichte van de woning als beter kan worden beschouwd. Daarbij weegt zij mee dat de referentiewoning direct aan de [plassen] is gelegen, terwijl de woning in het dorp [plaats] ligt.
De rechtbank neemt ook in aanmerking dat verweerder heeft aangegeven dat hij wat betreft de ligging van de woning aansluiting heeft gezocht bij referentiewoningen die eveneens nabij bedrijvigheid zijn gelegen. De rechtbank gaat er daarom niet van uit dat de ligging aan een drukke weg en nabij een bedrijfshal zodanig waardedrukkend zijn ten opzichte van de woning, dat dit de waardering van de betere ligging teniet doet. Omdat niet is gebleken dat verweerder rekening heeft gehouden met de betere ligging van [adres 4] , concludeert de rechtbank dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 456.000,- niet te hoog is vastgesteld. Daarbij betrekt zij dat voor de factor ligging volgens de taxatiematrix een behoorlijke correctie van 20% moet worden gehanteerd. Wel vindt de rechtbank dat met een waardevaststelling van € 444.000,- voor de woning, zoals opgenomen in taxatiematrix, kan worden gezegd dat de woningwaarde in een juiste verhouding staat tot de waardes van de referentiewoningen. De rechtbank vindt daarom een waarde van € 444.000,- aannemelijk.
5.4.
De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een school en aan een drukke weg, volgt de rechtbank niet. Eiser heeft er op gewezen dat de woning ligt aan een weg die naar het winkelcentrum leidt. Er is daardoor sprake van verkeersoverlast. Van de ligging nabij een basisschool wordt ook overlast ondervonden. Verweerder heeft toegelicht dat de referentiewoningen een vergelijkbare ligging nabij bedrijvigheid hebben en allemaal zijn gelegen aan doorgaande wegen. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Met de toelichting dat de weg naar het winkelcentrum leidt, heeft eiser onvoldoende onderbouwd dat daarvan een bijzonder waardedrukkend effect uitgaat. Verder heeft eiser de overlast van de basisschool niet geconcretiseerd en ook niet aangegeven wat het waardedrukkende effect daarvan zou zijn. Het betoog slaagt niet.
Maakt eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk?
6. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een verdere verlaging van de waarde zoals eiser voorstaat. Eiser heeft zijn voorgestane waarde van € 432.000,- niet nader onderbouwd anders dan dat hij gemotiveerd heeft betwist dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald.
Wat is de uitkomst?
7. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor belastingjaar 2020 vast te stellen op € 444.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
9. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. De proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2020 vast op € 444.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig moet worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,00 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 24 december 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.