Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4407
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 619.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 13 september 2021 via Skype behandeld. Namens eiser was daarbij zijn gemachtigde aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Het geschil
1. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is een in 1973 gebouwde vrijstaande semi-bungalow met een vrijstaande garage en een dakterras. De woning heeft een inhoud van 268 m² en ligt op een kavel van 1.623 m².
2. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 619.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 514.000,-.
Het beoordelingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [woonplaats] gelegen vrijstaande woningen:
- [adres 2] , verkocht op 30 juni 2018 voor € 825.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 6 januari 2018 voor € 550.000,-:
- [adres 4] , verkocht op 17 februari 2018 voor € 575.000,-.
Hieruit volgt volgens verweerder een taxatiewaarde van € 634.000,-, wat hoger is dan de vastgestelde waarde van € 619.000,-.
De beoordeling van de zaak
5. De gemachtigde van eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit.
Eigen aankoop en garage
7. Eiser voert in de eerste plaats aan dat in de taxatiematrix voor de woning wordt uitgegaan van twee garages van € 8.000,- per garage, terwijl er sprake is van één garage. Verder voert eiser aan dat verweerder ook moet uitgaan van de eigen aankoop van de woning. De woning is getransporteerd op 16 februari 2017, waarvoor € 490.000,- is betaald. Vorig jaar is de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 gewaardeerd op € 489.000,-. Hiervan uitgaande en rekening houdend met een waardestijging in het eerste jaar van 10% en in het tweede jaar van 7%, heeft verweerder volgens eiser de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
8. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daar in dit geval van mogen afwijken, omdat er dichter bij de waardepeildatum gerealiseerde goed vergelijkbare verkopen zijn en de woningmarkt in de tussen de aankoop van de woning en de waardepeildatum gelegen periode sterk in ontwikkeling is geweest. De aankoopprijs van de woning op 16 februari 2017 is dan te ver van de waardepeildatum van 1 januari 2019 gerealiseerd om een reëel beeld van de waarde te geven van de woning op die waardepeildatum.
9. De rechtbank is verder van oordeel dat de in de taxatiematrix van verweerder genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het zijn ook vrijstaande semi-bungalows met ongeveer dezelfde inhoud en kaveloppervlakte. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder deze referentiewoningen als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van de woning. Weliswaar vertonen de referentiewoningen verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. De woning heeft ten opzichte van de referentiewoningen een lagere prijs per m². Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de referentiewoningen. De stelling van eiser dat er slechts sprake is van één garage, kan hem niet baten. De rechtbank betrekt daarbij de toelichting van verweerder dat weliswaar in de matrix ten onrechte is uitgegaan van twee garages, maar de getaxeerde waarde is na aanpassing hiervan nog steeds hoger dan de beschikte waarde van € 619.000,-. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de waarde te verlagen.
Ligging
10. Eiser stelt verder dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van zijn woning. Volgens eiser is er sprake van veel wateroverlast. De wijk ligt laag in een oude polder en zijn woning is het meest gezakt. De woning heeft geen kruipruimte, alleen een hele kleine voor de waterleidingaansluiting. Als het nat is, staat er 10 cm water in.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende heeft gemotiveerd dat de ligging van de woning vergelijkbaar is met die van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] , die in dezelfde wijk zijn gelegen. Als moet worden uitgegaan van de door eiser gestelde negatieve factoren, dan zijn die naar het oordeel van de rechtbank verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze referentiewoningen. Dat bij de woning van eiser een extra waardedruk zou moeten worden toegepast, is niet aannemelijk geworden. De beroepsgrond slaagt niet.
Waardestijging
12. Tot slot wijst eiser op de waardeontwikkeling van woningen in de gemeente Lelystad. Volgens eiser is de waarde van de woning bijna met 27% gestegen, terwijl de gemiddelde stijgingen in de periode tussen 2018 tot 2020 bij elkaar opgeteld ongeveer 17% is geweest.
13. Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Daarbij overweegt de rechtbank dat de waarde van een woning voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Omdat bij die waardebepaling weer andere referentiewoningen kunnen worden gebruikt, is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. Ook kan geen betekenis toekomen aan een gemiddelde algemene waardestijging. Het stijgingspercentage geeft slechts de gemiddelde waardestijging van alle woningen in een gemeente weer en kan dus niet als maatstaf worden gebruikt.
Conclusie
14. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 25 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.