ECLI:NL:RBMNE:2021:6735

• Datum uitspraak: 12 augustus 2021
• Publicatiedatum: 13 mei 2022
• Zaaknummer: utr 20-3972
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.H. Banda
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde vaststelling van onroerende zaak

In deze zaak heeft eiser, eigenaar van een woning, beroep ingesteld tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn onroerende zaak door de heffingsambtenaar van de gemeente. De waarde was vastgesteld op € 714.000,- per 1 januari 2019, wat eiser te hoog vond. Eiser stelde dat de waarde op € 615.000,- moest worden vastgesteld en onderbouwde dit met een taxatierapport. De heffingsambtenaar had eerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Tijdens de zitting op 9 juli 2021, die via Skype plaatsvond, werd eiser vertegenwoordigd door J. van Herk, terwijl de gemeente werd vertegenwoordigd door twee gemachtigden.

De rechtbank heeft de woning, een twee-onder-één-kapwoning uit 1938, beoordeeld aan de hand van vergelijkingsobjecten en de taxatiematrix die door de heffingsambtenaar was overgelegd. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. De rechtbank wees erop dat de heffingsambtenaar rekening had gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen. Ook werd het indexeringspercentage van de referentiewoningen als voldoende onderbouwd beschouwd.

Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep van eiser ongegrond en gaf aan dat er geen aanleiding was voor een proceskostenvergoeding. De uitspraak werd gedaan door mr. P.H. Banda en zal openbaar worden gemaakt. Eiser heeft de mogelijkheid om binnen zes weken hoger beroep in te stellen bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

Zittingsplaats Utrecht

Registratienummer: UTR 20/3972

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[eiser] ,

wonende te [plaats] , eiser,
gemachtigde: G. Gieben,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,

gemachtigde:

1. Procesverloop

Bij besluit van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op

€ 714.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 10 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juli 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J. van Herk namens de gemachtigde.

Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .

2. Overwegingen

1. De woning is een in 1938 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een inhoud van 528 m³, een dakkapel, een vrijstaande garage, een vrijstaande berging en een kavel van 560 m².

2. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde worden vastgesteld op € 615.000,-. Ter onderbouwing hiervan heeft eiser een taxatierapport overgelegd. Eiser voert aan dat verweerder weliswaar inzicht heeft gegeven in haar KOUDV+L beoordeling, maar daarmee niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. De verkochte objecten [adres] en [adres] onderbouwen een lagere waarde van de woning.

Daarnaast heeft eiser aangevoerd dat verweerder het indexeringspercentage van de referentieobjecten, alsmede de onderbouwing daarvan, niet inzichtelijk heeft gemaakt.

3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.

4. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, waarin de woning is vergeleken met

- [adres] , verkocht op 3 september 2018 voor € 760.000,-;

- [adres] , verkocht op 28 februari 2019 voor € 632.500,-;

- [adres] , verkocht op 15 februari 2019 voor € 840.000,-;

- [adres] , verkocht op 21 december 2018 voor € 625.000,-; en

- [adres] , verkocht op 31 mei 2019 voor € 725.000,-.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de genoemde referentiewoningen maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en die referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De rechtbank wijst hierbij in het bijzonder op de referentiewoning

[adres] , een woning met een iets kleinere kavel en een iets kleinere inhoud, die vier maanden voor de waardepeildatum is verkocht op € 760.000,-. Ook wordt gewezen op de referentiewoning [adres] , een woning met een weliswaar grotere kavel maar ook met een kleinere inhoud, verkocht op 31 mei 2019 voor € 725.000,-.

Ter zitting is door verweerder toegelicht waarom voor de woning en [adres] aan de ligging een kwalificatie 4 en voor [adres] een kwalificatie 3 is gegeven. Dit heeft te maken met het feit dat achter de oneven nummers vrijwel geen bebouwing is, maar achter de even nummers is wel bebouwing. De rechtbank acht deze toelichting voldoende onderbouwing voor de voor de ligging gegeven kwalificatie.

6. Over het indexeringspercentage overweegt de rechtbank dat uit de door verweerder overgelegde taxatiematrix blijkt dat de verkoopcijfers van de gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Ter zitting is toegelicht dat uit permanente marktanalyse is gebleken dat de waardestijging van deze woningen ongeveer 6% is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de indexering hiermee in aanleg voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft deze onderbouwing niet gemotiveerd bestreden.

7. Uit voorgaande volgt dat het beroep ongegrond is.

8. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.

3. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P.H. Banda, rechter, in aanwezigheid van Y. van Arnhem, griffier
. De beslissing is uitgesproken op

en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

Afschrift verzonden op:

Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.