ECLI:NL:RBMNE:2021:6733

• Datum uitspraak: 12 augustus 2021
• Publicatiedatum: 13 mei 2022
• Zaaknummer: utr 20-3826
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.H. Banda
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van onroerende zaak

In deze zaak heeft eiser, eigenaar van een vrijstaande woning, beroep ingesteld tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning door de heffingsambtenaar van de gemeente. De waarde was vastgesteld op € 612.000,- per 1 januari 2019, wat leidde tot een aanslag onroerendezaakbelastingen. Eiser betwistte deze waarde en stelde dat deze te hoog was, met een onderbouwing van € 575.000,- door middel van een taxatierapport. Eiser voerde aan dat de ligging van de woning tegenover een boerderij niet voldoende was meegewogen en dat er geen rekening was gehouden met de aanstaande grote onderhoudsbeurt van de woning.

De rechtbank heeft de zaak behandeld en vastgesteld dat de heffingsambtenaar de bewijslast had om aan te tonen dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met behulp van een taxatiematrix en de toelichting ter zitting voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde correct was vastgesteld. De rechtbank merkte op dat de taxatiematrix rekening hield met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser. Ook werd de correctie op de ligging van de woning in relatie tot de boerderij als rechtvaardig beschouwd.

De rechtbank concludeerde dat de indexering van de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum adequaat was en dat eiser zijn stellingen over de gedateerdheid van de woning niet had onderbouwd. Uiteindelijk werd het beroep ongegrond verklaard, zonder aanleiding voor een proceskostenveroordeling. De uitspraak werd gedaan door rechter P.H. Banda en is openbaar gemaakt.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

Zittingsplaats Utrecht

Registratienummer: UTR 20/3826

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[eiser] ,

wonende te [plaats] , eiser,
gemachtigde: G. Gieben,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,

gemachtigde:

1. Procesverloop

Bij besluit van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op

€ 612.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 24 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juli 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J. van Herk namens de gemachtigde.

Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .

2. Overwegingen

1. De woning is een in 1998 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 539 m³, een aangebouwde garage, een dakkapel, een berging, een privé zwembad en een kavel van 376 m².

2. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde worden vastgesteld op € 575.000,-. Ter onderbouwing hiervan heeft eiser een taxatierapport overgelegd. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning tegenover een boerderij. Eveneens heeft verweerder het indexeringspercentage van de referentieobjecten, alsmede de onderbouwing daarvan, niet inzichtelijk gemaakt. Daarnaast heeft verweerder er geen rekening mee gehouden dat de eerste grote onderhoudsbeurt van de woning aanstaande is. Met de daarmee gepaard gaande investeringskosten is geen rekening gehouden.

3. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

De rechtbank merkt hierbij op dat twee naast de woning van eiser gelegen objecten zijn verkocht, welke te maken hebben met dezelfde ligging tegenover de boerderij. Verweerder heeft hiervoor ook een correctie op de ligging toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank doet deze correctie recht aan de situatie ter plaatse.

5. Over het indexeringspercentage overweegt de rechtbank dat uit de door verweerder overgelegde taxatiematrix blijkt dat de verkoopcijfers van de gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Ter zitting is toegelicht dat uit permanente marktanalyse is gebleken dat de waardestijging van deze woningen ongeveer 6% is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de indexering hiermee in aanleg voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft het standpunt van verweerder niet gemotiveerd bestreden.

6. In het beroepschrift is gesteld dat geen rekening is gehouden met de aanstaande eerste grote onderhoudsbeurt. Ter zitting is door de gemachtigde gesteld dat hiermee bedoeld wordt dat de woning gedateerd is. Deze gedateerdheid is echter op geen enkele wijze onderbouwd, zodat deze beroepsgrond niet kan slagen.

7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

3. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P.H. Banda, rechter, in aanwezigheid van Y. van Arnhem, griffier
. De beslissing is uitgesproken op

en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

Afschrift verzonden op:

Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.