Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
Registratienummer: UTR 20/3186
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] ,
wonende te [plaats] , eiser,
gemachtigde: B.A.M. Slockers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,verweerder,
gemachtigde:J.J. Haagsma.
1.Procesverloop
In de beschikking van 291 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres] te [plaats] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.496.000,-.- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft eiser als eigenaar van de woning daarbij ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 juli 2020 (verzonden op 30 juli 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Door eiser is tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de Skype-zitting van 2 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door F.J.H. van der Plas, kantoorgenoot van zijn gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
2.Overwegingen
1. Verweerder heeft in het besluit op bezwaar de WOZ-waarde van € 1.496.000,- gehandhaafd.
2. In geschil is de waarde van de woning. De woning betreft een vrijstaande woning met een souterrain, kelder, aanbouw woonruimte, dakkapel, berging, tuin en ondergrond. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport en een taxatiematrix overgelegd.
3. Eiser vindt dat verweerder de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Naar de mening van eiser kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan € 1.400.000,-, zoals ter zitting nader toegelicht. Naar het oordeel van eiser heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen in perceelsoppervlak, wooninhoud en gestegen marktprijzen ten opzichte van de woning van eiser. In het beroepschrift heeft de gemachtigde van eiser een overzicht gegeven van vergelijkbare referentiewoningen die een lager WOZ-waarden zouden onderbouwen.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Ter onderbouwing van de nader verdedigde waarde heeft verweerder een taxatie-rapport overgelegd. Uit dit taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 1.496.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde van eiser in het beroepschrift enkel een overzicht heeft gegeven van naar zijn oordeel vergelijkbare referentiewoningen zonder enige nadere cijfermatige onderbouwing of het aangeven van objectkenmerken waarom deze woningen een lagere WOZ-waarde van de woning van eiser zouden rechtvaardigen. Pas op de zitting heeft de gemachtigde van eiser aangevoerd dat voor de aanbouw van de woning van eiser voor wat betreft uitstraling ten onrechte een vier in plaats van een drie is toegekend. Voor wat betreft het souterrain is naar het oordeel van de gemachtigde van eiser een foutje gemaakt nu een correctie van 10% is aangegeven maar deze niet in de matrix is doorberekend.
8. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat de uitstraling van de woning van eiser hoger dan gemiddeld is en dit een proces van jaren is dat door marktanalyses en regelmatige controles van kenmerken van objecten tot stand komt. Ter zitting heeft de taxateur bevestigd dat de toekenning vier voor uitstraling mogelijk verband houdt met het feit dat in het taxatieverslag is opgemerkt dat de woning mede door de tuinaanleg een goede uitstraling heeft. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee de aangegeven beroepsgrond van eiser voldoende heeft weerlegd. De stelling van de gemachtigde van eiser ter zitting dat alle tuinen in [plaats] een goede uitstraling hebben acht de rechtbank te algemeen gesteld om te kunnen slagen.
9. Voor wat betreft het souterrain heeft de gemachtigde van verweerder ter zitting dat deze eerst in 2015 in de woning van eiser is aangebracht. De rechtbank is van oordeel dat de gemachtigde van eiser onvoldoende heeft onderbouwd op grond waarvan toch een aftrek zou moeten plaatsvinden. De gemachtigde van eiser heeft weliswaar gesteld dat dat woonruimte onder de grond lager wordt gewaardeerd maar verder niet onderbouwd waarom dit ook in de situatie van eiser zou dienen plaats te vinden. In dit verband merkt de rechtbank op dat aan het souterrain/woonkelder in het taxatieverslag een drie (voldoende) is toegekend wat de kenmerken betreft en de gemachtigde van eiser niet heeft onderbouwd dat een lagere toekenning had dienen plaats te vinden.
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. den Dulk, rechter, in aanwezigheid van C. Kuiper, als griffier, op
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.