Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
Zittingsplaats Utrecht
Registratienummer: UTR 20/3761
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres] ,
wonende te [plaats] , eiseres,
gemachtigde: G. Gieben,
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten [gemeenten] ,verweerder.
1.Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.700.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 8 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft via een skype-verbinding plaatsgevonden op 9 juli 2021. Eiseres is verschenen bij J. van Herk namens de gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .
2.Overwegingen
1. De woning is een in 1934 gebouwde vrijstaande, rietgedekte woning met een aangebouwde rietgedekte garage. De woning heeft een inhoud van 724 m³, beschikt over een glazen overkapping en een carport en is gelegen op een perceel van 1.239 m².
2. Eiseres heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten waarmee verweerder de waarde heeft onderbouwd niet bruikbaar zijn. Eiseres heeft zelf drie vergelijkingsobjecten genoemd die naar haar mening een waarde voor de woning onderbouwen van € 1.265.000,-. Ter onderbouwing hiervan heeft eiseres gewezen op het door Phydias opgestelde taxatierapport.
Daarnaast is aangevoerd dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt.
Tot slot heeft eiseres gesteld dat verweerder de in de bezwaarfase gevraagde opbouw van de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en die van de vergelijkingsobjecten niet verstrekt heeft.
De WOZ-waarde
3. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4. In de door verweerder overgelegde taxatiematrix is de woning vergeleken met
- [adres] , verkocht op 20 november 2019 voor € 1.295.000,-;
- [adres] , verkocht op 1 mei 2018 voor € 935.000,-;
- [adres] , verkocht op 8 december 2019 voor € 1.260.000,-; en
- [adres] , verkocht op 2 maart 2020 voor € 1.302.500,-.
5. Ter zitting heeft verweerder [adres] als vergelijkingsobject laten vallen, omdat dit een twee-onder-één-kapwoning is en niet goed vergelijkbaar is met een vrijstaande woning.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer inhoud en perceeloppervlakte. Alle referentiewoningen zijn vrijstaande woningen die rondom de woning van eiseres liggen. De KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiewoningen zijn één punt lager of gelijk aan die van de woning en de prijs per m3 van de woning ligt in lijn daarmee hoger of lager. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Over het indexeringspercentage overweegt de rechtbank dat uit het door verweerder ingezonden verweerschrift blijkt dat voor de indexering een correctie van 8% en 4% is toegepast op de inhoudsprijs. Dat is niet juist. De verkoopprijs van de referentieobjecten dienen geïndexeerd te worden naar de in geding zijnde waardepeildatum. De rechtbank ziet hierin echter geen aanleiding om het beroep gegrond te verklaren, omdat met de overige door verweerder verstrekte gegevens de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde aannemelijk is gemaakt.
8. Het beroep tegen de hoogte van de vastgestelde WOZ-waarde kan dan ook niet slagen.
De op de zaak betrekking hebbende stukken.
9. Eiser heeft in het bezwaarschrift verzocht om de grondstaffel en de taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren over te leggen. Dat is een verzoek in de zin van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
10. Verweerder heeft in zijn verweerschrift erkend dat de gevraagde stukken niet overgelegd zijn.
11. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn uitspraak van 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, onder verwijzing naar de wetgeschiedenis uitgebreid uiteengezet dat een belanghebbende, die daarom verzoekt, in bezwaar in beginsel recht heeft op toezending van (een of meer van) de op de zaak betrekking hebbende stukken.
12. Nu verweerder aan eiser niet de gevraagde stukken heeft verstrekt, heeft verweerder artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.
13. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om het beroep gegrond te verklaren en de uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en eiser door dit gebrek niet meer in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op
€ 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-).
3.Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 48,- aan hem te vergoeden.
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.068,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.H. Banda, rechter, in aanwezigheid van Y. van Arnhem, griffier
.De beslissing is uitgesproken op
.De beslissing is uitgesproken op
en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
Afschrift verzonden op:
RechtsmiddelTegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.