Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/1825
uitspraak van de meervoudige kamer van 15 februari 2021 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2] , te Utrecht, eisers
(gemachtigde: mr. J.W. Adriaansens),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M. Geleijnse).
Procesverloop
In het besluit van 13 september 2018 (primair besluit) heeft verweerder aan eisers een last onder dwangsom opgelegd om voor 1 februari 2019 het gebruik van de zelfstandige woning aan de [adres 1] in [woonplaats] ten behoeve van kamerverhuur en/of woningvorming te (laten) staken en gestaakt te (laten) houden op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- ineens.
In het besluit van 5 april 2019 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 oktober 2020. Eiser [eiser 1] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen nadere stukken in te dienen over de WOZ-waarde van de woning. Eisers hebben dit gedaan bij brief van 9 oktober 2020. Verweerder heeft hierop gereageerd bij brief van 29 oktober 2020. Nadat eisers hierop nog hebben gereageerd bij brief van 11 november 2020 heeft de rechtbank het onderzoek gesloten. Geen van partijen heeft aangegeven nogmaals op een zitting te willen worden gehoord.
Overwegingen
Eisers zijn sinds 2015 de eigenaren van het pand aan de [adres 2] en [adres 1] in [woonplaats] . Op 8 juli 2015 hebben zij een aanvraag ingediend voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte van de bovenverdieping van het pand ( [adres 1] ). Deze aanvraag is door verweerder bij besluit van 1 september 2015 afgewezen.
Tijdens controles op 1 september 2017 en 1 juni 2018 heeft verweerder geconstateerd dat de bovenverdieping van het pand toch kamersgewijs wordt verhuurd. Omdat geen omzettingsvergunning is verleend, is er volgens verweerder sprake van illegale omzetting. Dit is de reden dat verweerder de last onder dwangsom heeft opgelegd.
Eisers voeren aan dat geen sprake is van een overtreding, omdat geen omzettingsvergunning is vereist voor dit pand. De regelgeving over onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming is slechts van toepassing op gebouwen die woonruimten bevatten met een WOZ-waarde lager dan € 305.000,-. De WOZ-waarde van het gehele pand aan de [adres 2] is (veel) hoger dan € 305.000,-. En ook als uitgegaan wordt van de waarde van alleen de bovenverdieping, dan wordt deze grens volgens eisers ruimschoots overschreden.
Verweerder stelt zich in het bestreden besluit op het standpunt dat de WOZ-waarde van [adres 1] voor het jaar 2017 (prijspeil 2016) is vastgesteld op € 270.000,-, wat betekent dat paragraaf 4.1 van de Huisvestingsverordening van toepassing is. In haar reactie van 29 oktober 2020 heeft verweerder toegelicht dat uitgegaan is en moet worden van het prijspeil in 2015.
De stelling van eisers dat moet worden uitgegaan van de totale waarde van het pand volgt de rechtbank niet. In het artikel in de Huisvestingsverordening wordt immers gesproken over de WOZ-waarde van de woonruimte in een gebouw. Het pand bevat twee zelfstandige WOZ-objecten. Op de benedenverdieping van het pand bevindt zich een horecagelegenheid en op de bovenverdieping een woning. Dat de woning formeel niet is gesplitst of het feit dat eisers nooit om twee huisnummers hebben verzocht maakt dit niet anders.
6. Artikel 4.1.1 van de Huisvestingsverordening 2015 bepaalt dat het bepaalde in die paragraaf over een vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming van toepassing is op gebouwen die woonruimten bevatten met een WOZ-waarde lager dan € 305.000 (prijspeil 2015). Voor de periode van 8 februari tot 1 juli 2019 was dat bedrag € 376.803,- (prijspeil 2019) [1] . Dat betekent dat gebouwen die woonruimten bevatten met een WOZ-waarde lager dan € 305.000,- respectievelijk € 376.803,- pas omgezet mogen worden van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte na afgifte van een omzettingsvergunning.
7. Verweerder legt deze bepaling zo uit dat de WOZ-waardegrens van € 305.000,- (prijspeil 2015) ook van toepassing is om te beoordelen of eisers bij het opleggen van de last onder dwangsom in 2018 een omzettingsvergunning nodig hadden. Verweerder stelt dat de WOZ-waarde van [adres 1] in 2015 € 270.000,- was en dat eisers daarom een omzettingsvergunning nodig hadden.
8. De rechtbank is van oordeel dat deze uitleg van de WOZ-waardegrens niet juist is. In de artikelsgewijze toelichting op de Huisvestingsverordening 2015 is het volgende opgenomen (cursivering door de rechtbank):
“Bij de vergunningverlening wordt het belang van de aanvrager om nieuwe appartementen of kamers te realiseren, afgewogen tegen het belang van bescherming van de woningvoorraad met een WOZ-waarde lager dan € 305.000 en het belang van de leefbaarheid in de omgeving van het betreffende pand.
Als peildatum wordt de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar waarin de aanvraag wordt ingediend, gehanteerd. Het gaat om de op dat moment bekende WOZ-waarde.(…) De aanwijzing geldt voor een periode van 4 jaar. Daarna moet opnieuw worden beoordeeld welk deel van de woonruimtevoorraad moet worden beschermd.”
“Bij de vergunningverlening wordt het belang van de aanvrager om nieuwe appartementen of kamers te realiseren, afgewogen tegen het belang van bescherming van de woningvoorraad met een WOZ-waarde lager dan € 305.000 en het belang van de leefbaarheid in de omgeving van het betreffende pand.
Als peildatum wordt de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar waarin de aanvraag wordt ingediend, gehanteerd. Het gaat om de op dat moment bekende WOZ-waarde.(…) De aanwijzing geldt voor een periode van 4 jaar. Daarna moet opnieuw worden beoordeeld welk deel van de woonruimtevoorraad moet worden beschermd.”
9. Uit deze toelichting blijkt dat het de bedoeling is dat bij de beoordeling van een aanvraag om een omzettingsvergunning, de WOZ-waarde van de woonruimte op 1 januari van het jaar van die aanvraag, wordt gehanteerd. Het gaat om de op dat moment bekende WOZ-waarde. Een redelijke uitleg daarvan betekent dat wordt uitgegaan van de WOZ-waarde voor het belastingjaar waarin de aanvraag wordt gedaan omdat die waarde op dat moment bekend is. Het ligt niet voor de hand om uit te gaan van de waardepeildatum 1 januari van het jaar waarin de aanvraag wordt gedaan, omdat die pas wordt vastgesteld in het jaar volgend op het jaar van de aanvraag [2] .
10. In deze zaak gaat het niet om een aanvraag van een omzettingsvergunning, maar om het opleggen van een last onder dwangsom, omdat sprake zou zijn van een overtreding. Verweerder stelt zich terecht op het standpunt dat in dat geval moet worden beoordeeld of ten tijde van het opleggen van de last onder dwangsom een omzettingsvergunning nodig was. Daarbij is dan van belang of de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2018 lager was dan de grens van € 305.000,- die voor de periode 2015 tot februari 2019 gold.
10. Eisers hebben kopieën van de WOZ-waardebeschikkingen van [adres 1] overgelegd. Daaruit blijkt dat de WOZ-waarde van die woning voor het belastingjaar 2018 (waardepeildatum 1 januari 2017) € 375.000,- was. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hoger was dan de WOZ-waardegrens van artikel 4.2.1 van de Huisvestingsverordening 2015. Eisers stellen daarom terecht dat zij ten tijde van het opleggen van de last onder dwangsom geen omzettingsvergunning nodig hadden en niet in overtreding waren. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat verweerder niet bevoegd was om een last onder dwangsom aan eisers op te leggen.
10. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit. De rechtbank voorziet verder zelf in de zaak, in die zin dat het primaire besluit wordt herroepen.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoeden.
10. Omdat het beroep gegrond is, krijgen eisers een vergoeding voor de proceskosten die zij hebben gemaakt. Verweerder moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert twee punten op (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting). Die punten hebben een waarde van € 534,- bij een wegingsfactor 1. Toegekend wordt € 1.068,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het primaire besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 174,- aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.068,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, voorzitter, en mr. L.M. Reijnierse en mr. H.H.L. Krans, leden, in aanwezigheid van mr. M.L. Bressers, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 februari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
De voorzitter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.