Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
hoofdzaak: zaaknummer: 8823099 UC EXPL 20-8542 PK/1097
vrijwaringszaak: zaaknummer: 9003775 UC EXPL 21-999 PK/1097
Vonnis van 30 juni 2021
in de hoofdzaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats]
2.[eiseres sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eisers c.s.] ,
eisende partij,
gemachtigde: Pranger Gerechtsdeurwaarders,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Zondag Ontwikkeling B.V.,
gevestigd te Tiel,
verder ook te noemen Zondag Ontwikkeling,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.R. Ruygvoorn,
en in de vrijwaringszaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Zondag Ontwikkeling B.V.,
gevestigd in Rhenen,
verder ook te noemen Zondag Ontwikkeling,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.R. Ruygvoorn,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. K.J.M. Willems.
1.Het verloop van de beide procedures
In de hoofdzaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 oktober 2020, met producties
- de conclusie van antwoord van 20 januari 2021, met producties
- incidenteel vonnis
- de conclusie van repliek van 31 maart 2021, met producties
- de conclusie van dupliek van 12 mei 2021.
In de vrijwaringszaak
1.2.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 januari 2021, met producties
- de conclusie van antwoord van 3 maart 2021, met producties
- de conclusie van repliek van 31 maart 2021
- de conclusie van dupliek van 12 mei 2021.
In beide zaken
1.3.
Op 18 mei 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eisers c.s.] zijn verschenen, vergezeld door mr. Van Es. Voor Zondag Ontwikkeling is verschenen de heer [A] (projectmanager), vergezeld door mr. M.R. Ruygvoorn. Voor [gedaagde] is verschenen de heer [B] , commercieel manager, vergezeld door mr. Willems. Partijen hebben hun standpunten toegelicht. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en zij hebben op elkaar kunnen reageren. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden.
1.4.
Hierna is uitspraak bepaald.
2.Waar gaat het om?
In beide zaken
2.1.
[eisers c.s.] hebben in juni 2016 een koop-/aanneemovereenkomst met betrekking tot een woning in [plaats] gesloten met de projectontwikkelaar Zondag Ontwikkeling. De door Zondag Ontwikkeling ingeschakelde aannemer gaat na storting van de fundering failliet. [gedaagde] bouwt de woning als opvolgend aannemer af. [eisers c.s.] komen met [gedaagde] meerwerk overeen: de woning zal worden uitgevoerd met 2 erkers en met een uitbouw aan de achterkant. De uiteindelijke uitvoering blijkt iets anders te zijn dan op de verkooptekeningen in de verkoopbrochure: de bovenlichten van de raampjes op de begane grond van zowel de erkers, de uitbouw als de 3 ramen van het oorspronkelijke ontwerp zijn 29,5 cm hoog, die op de eerste en tweede verdieping 40 cm. Verder zijn bij de erkers boeiboorden in 2 delen boven elkaar aangebracht. Deze zijn hoger dan op de verkooptekening. [eisers c.s.] heeft door expertisebureau [expertisebureau] een schaderapport laten opstellen. In dat rapport van 16 juni 2020 staat:
"Wij stelden naar redelijkheid en billijkheid een waardevermindering vast met betrekking tot het verschil in hoogte van de bovenlichten en de hoogte van de dakrand erkers (punt a) gebaseerd op 25% van de normaal te verwachten aanpassingskosten van de kozijnen en de dakrand van de erkers (de positie van rollagen buiten beschouwing gelaten) door ons grof geraamd op € 20.000,00 inclusief btw, groot inclusief btw € 5000".
2.2.
[eisers c.s.] hebben Zondag Ontwikkeling tot vergoeding van de schade aangeschreven. Zondag Ontwikkeling heeft een rapport laten opstellen door een beëdigd makelaar/-taxateur van [makelaar] . Dat rapport van 21 juli 2020 vermeldt onder meer:
"Het object is gelegen in een woonwijk met een samenhangende architectuur en uitstraling. De detaillering van de individuele woningen is sterk verschillend. Zowel de detaillering in grootte van kozijnen en ramen, plaatsing van kozijnen en ramen, detaillering en kleur, gevelelementen, erkers, balkons etc. Dit maakt nagenoeg iedere woning uniek. Deze uniciteit is courant en laat zich niet beïnvloeden door vastgestelde afwijking (tussen verkoopcontractstukken en uitvoering) in de bovenlichten en boeiboorden. Het beeld is hiervoor veel te divers en uniek. Het object is eenvoudig weg niet minder of meer courant, niet minder bruikbaar, noch groter noch kleiner. Er is geen significante waarde beïnvloeding vanuit marktwaarde perspectief vast te stellen. Derhalve wordt het verschil in marktwaarde in onderhavige casus op nihil gesteld".
2.3.
[eisers c.s.] vorderen nu veroordeling van Zondag Ontwikkeling tot vergoeding van het in het rapport van [expertisebureau] genoemde schadebedrag van € 5.000. Daarnaast vorderen zij een bedrag van € 1.200 inclusief btw aan expertisekosten en € 625 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten, een en ander met rente en proceskosten.
2.4.
Na verkregen toestemming van de kantonrechter heeft Zondag Ontwikkeling [gedaagde] in vrijwaring gedagvaard, en vordert zij veroordeling van [gedaagde] om al datgene te betalen wat zij eventueel aan [eisers c.s.] moet betalen.
2.5.
Zowel Zondag Ontwikkeling als [gedaagde] voeren verweer, waarop hierna voor zover nodig voor de beslissing zal worden teruggekomen.
3.Wat vindt de kantonrechter ervan?
In de hoofdzaak
3.1.
Volgens Zondag Ontwikkeling kunnen [eisers c.s.] haar niet aanspreken met betrekking tot de hoogte van de ramen in de beide erkers en in de uitbouw, en ook niet met betrekking tot de breedte van de boeiboorden van de beide erkers, omdat zij de opdracht tot dit meerwerk rechtstreeks aan [gedaagde] hebben gegeven, en zij dus [gedaagde] op eventuele gebreken moeten aanspreken. Ter zitting hebben [eisers c.s.] de juistheid van dit argument erkend. Het gaat in deze zaak dus alleen over de vraag of sprake is van een tekortschieten door Zondag Ontwikkeling wat betreft de afwijkende hoogte van de bovenlichten in de 3 ramen op de begane grond die geen deel uitmaken van de erkers en de uitbouw in vergelijking tot de ramen op de eerste en tweede verdieping.
3.2.
Kort samengevat heeft Zondag Ontwikkeling tegen de vordering aangevoerd i) dat in de Administratieve Bepalingen, behorend bij de verkoopvoorwaarden, is vermeld dat de maten in de tekeningen
"circa-maten"zijn en dat deze bij de bouw dus van die tekeningen kunnen afwijken, ii) dat op grond van artikel 6 van de Algemene Voorwaarden wijziging in het bouwplan zijn toegestaan als de noodzakelijkheid daarvan bij de uitvoering blijkt, mits geen afbreuk wordt gedaan aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid en iii) dat [eisers c.s.] geen schade hebben geleden.
"circa-maten"zijn en dat deze bij de bouw dus van die tekeningen kunnen afwijken, ii) dat op grond van artikel 6 van de Algemene Voorwaarden wijziging in het bouwplan zijn toegestaan als de noodzakelijkheid daarvan bij de uitvoering blijkt, mits geen afbreuk wordt gedaan aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid en iii) dat [eisers c.s.] geen schade hebben geleden.
3.3.
De kantonrechter zal dit laatste verweer van Zondag Ontwikkeling het eerst bespreken.
Zondag Ontwikkeling heeft aangevoerd dat onduidelijk is op wat voor soort schade [eisers c.s.] aanspraak maken. Zij beroepen zich op een lagere marktwaarde van de woning, maar ook op nadeel dat zij lijden
"omdat hun droomwoning nu niet voldoet aan de afspraken en te verwachten uitstraling". Dit laatste zou kunnen duiden op immateriële schade, maar dat is schade die volgens Zondag Ontwikkeling in dit geval niet voor vergoeding in aanmerking komt.
"omdat hun droomwoning nu niet voldoet aan de afspraken en te verwachten uitstraling". Dit laatste zou kunnen duiden op immateriële schade, maar dat is schade die volgens Zondag Ontwikkeling in dit geval niet voor vergoeding in aanmerking komt.
3.4.
Ter zitting hebben [eisers c.s.] hun standpunt nader gepreciseerd: de door hen geleden schade bestaat uit waardevermindering van de woning. De kantonrechter moet dus nagaan of sprake kan zijn van waardevermindering van de woning nu de bovenlichten van de 3 ramen op de begane grond niet 40 cm hoog zijn maar 29,5 cm. De hoogte van de bovenlichten van de ramen in de beide erkers en de uitbouw, alsmede de breedte van de boeiboorden van de beide erkers, moet immers buiten beschouwing blijven.
3.5.
De kantonrechter kan zich voorstellen dat hij [eisers c.s.] sprake is van een zekere teleurstelling, nu bij de uiteindelijke bouw de symmetrie dus tussen de hoogte van de bovenlichten op de begane grond ten opzichte van de eerste en tweede verdieping niet 100% is. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisers c.s.] , op wie de bewijslast rust, echter niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van waardevermindering van de woning vanwege de (iets) andere uitvoering van de bovenlichten dan op de verkooptekening. Ligt het al niet heel erg voor de hand dat zo'n relatief kleine afwijking, die wordt bevestigd door de foto's die zich in het procesdossier bevinden, invloed hebben op de marktwaarde van de woning, ook het door [eisers c.s.] overgelegde rapport van [expertisebureau] biedt hiervoor geen aanknopingspunten. Dat rapport stelt weliswaar dat sprake is van een waardevermindering, maar berekent deze niet aan de hand van het verschil tussen de te verwachten waarde met bovenlichten van 29,5 cm hoog en van 40 cm hoog, maar aan de hand van de
"grof geraamd(e)"aanpassingskosten van € 20.000 inclusief btw, waarop zij
"naar redelijkheid en billijkheid"een percentage van 25% toepast. Zondag Ontwikkeling stelt terecht dat een dergelijke berekening niet kan dienen om het verschil in marktwaarde vast te stellen. Ook is niet onderbouwd waarom een percentage van 25 redelijk en billijk zou zijn.
"grof geraamd(e)"aanpassingskosten van € 20.000 inclusief btw, waarop zij
"naar redelijkheid en billijkheid"een percentage van 25% toepast. Zondag Ontwikkeling stelt terecht dat een dergelijke berekening niet kan dienen om het verschil in marktwaarde vast te stellen. Ook is niet onderbouwd waarom een percentage van 25 redelijk en billijk zou zijn.
3.6.
Het door Zondag Ontwikkeling overgelegde rapport gaat wel gemotiveerd in op de marktwaarde: een verschil in marktwaarde tussen beide situaties is niet vast te stellen omdat iedere woning in de wijk vanwege de verschillende uitvoeringen een eigen karakter heeft. [eisers c.s.] hebben hier geen tegenrapport tegenovergesteld. In dit stadium ziet de kantonrechter ook geen aanleiding om hen daarvoor (al dan niet ambtshalve) alsnog de gelegenheid te bieden.
3.7.
De vordering moet dus worden afgewezen. De overige geschilpunten waarover partijen in de processtukken en op de zitting hebben gedebatteerd hoeven dus niet besproken te worden. [eisers c.s.] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Zondag Ontwikkeling worden veroordeeld, welke worden begroot op 3 punten x tarief € 311 = € 933, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente zoals hierna aangegeven.
In de vrijwaringszaak
3.8.
Nu Zondag Ontwikkeling niet wordt veroordeeld om enig bedrag aan [eisers c.s.] te betalen, is de vordering van Zondag Ontwikkeling tegen [gedaagde] niet toewijsbaar.
3.9.
Zondag Ontwikkeling zal in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld, welke worden begroot op 3 punten x tarief € 311 = € 933, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente zoals hierna aangegeven.
4.De beslissing
De kantonrechter:
in de hoofdzaak
wijst de vordering af;
- veroordeelt [eisers c.s.] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Zondag Ontwikkeling, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 933 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
- veroordeelt [eisers c.s.] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Zondag Ontwikkeling betalen in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in de vrijwaringszaak
- wijst de vordering af;
- veroordeelt Zondag Ontwikkeling tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 933 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
- veroordeelt Zondag Ontwikkeling, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] betaalt in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2021.