ECLI:NL:RBMNE:2021:6420

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Almere

Vonnis van 29 december 2021

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 9279565 / MC EXPL 21-3851 van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde mr. P.C.J. Twaalfhoven,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HUIZEN,
zetelend te Huizen,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,

hierna te noemen: Gemeente Huizen,
gemachtigde mr. J.F. de Groot.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 14 juni 2021
de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie
de conclusie van antwoord in reconventie
de mondelinge behandeling van 1 december 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen [eiseres] en Gemeente Huizen bestaat een huurovereenkomst (hierna te noemen: de huurovereenkomst) met betrekking tot bedrijfsruimte, gelegen aan het Plein 2000 te Huizen , waarin de bibliotheek van Huizen is gevestigd.

2.2.

De huurovereenkomst is getekend op 23 augustus 1998 en heeft een overeengekomen looptijd van twintig jaar, met daaraan gekoppeld een opzegtermijn van twee jaar.

2.3.

Partijen twisten over het moment waarop de huurovereenkomst is aangevangen. In de huurovereenkomst is daarover bepaald:

“Duur, verlening en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van twintig jaar, ingaande op de dag dat het gehuurde door verhuurder aan huurder wordt opgeleverd […]”

2.4.

Met een brief van 17 januari 2017 heeft de heer [A] (hierna te noemen: [A] ), namens [eiseres] , het volgende geschreven aan Gemeente Huizen:

“[…] Daarbij merk ik op dat als u al zou besluiten tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan, u daarvoor de tijd heeft tot eind 2018.”

2.5.

Tussen partijen is gecorrespondeerd over het voortzetten van de huurovereenkomst, dan wel het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst en de voorwaarden waaronder dit zou kunnen plaatsvinden.

2.5.1.

Op 2 oktober 2017 heeft [A] het volgende voorstel gedaan aan de Gemeente:

“Namens [eiseres] B.V. het navolgende voorstel.

“[..]

Hierbij verschillende varianten :

Een nieuwe 5 jarige overeenkomst op basis van de huurprijs vastgesteld door [onderneming 1] in het door de gemeente in opdrachtgegeven rapport.

Een tien jarige huurovereenkomst 10 op basis van een huurprijs van 200.000 euro per jaar met een jaarlijkse minimale index van 2 procent.

Een 15 jarige huurovereenkomst op basis van 190.000 euro per jaar met een jaarlijkse minimale index van 2 procent.

Een 20 jarige huurovereenkomst op basis van een huurprijs van 185.000 euro per jaar met een jaarlijkse minimale index van 2 procent.

Een 25 jarige huurovereenkomst op basis van een huurprijs van 180.000 euro per jaar met een jaarlijkse minimale index van 2 procent.

Hoor graag hoe de gemeente tegen dit voorstel aankijkt."

2.5.2.

Op 12 oktober 2017 heeft de Gemeente Huizen daarop gereageerd middels een nieuw, eigen, voorstel:

“[..]

- huurprijs van € 170.000,-- per jaar excl. de servicekosten (de servicekosten

cfm. de bestaande afspraken);

- huurperiode van 10 jaar met een optie tot verlenging van 5 jaar;

-vast jaarlijks indexpercentage van 2%;

-de mogelijkheid om de (nieuwe) huurovereenkomst eerder te laten ingaan

(bijvoorbeeld in 2018 met een navenant langere looptijd);"

2.5.3.

[A] wijst dit tegenvoorstel per e-mail d.d. 12 oktober 2017 af: 8

"De opties die ik heb voorgelegd zijn de opties waaruit gekozen kan worden.

Tegenvoorstel wijs ik dan ook af."

2.5.4.

Op 16 oktober 2017 reageert de Gemeente Huizen hierop per e-mail:

"Het kan natuurlijk niet zo zijn dat van onderhandeling geen sprake meer

kan zijn. Ik kan mij ook niet voorstellen dat je dat bedoelt met jouw bericht

dat we 'slechts' kunnen kiezen uit de door jou geboden varianten.

Ik ga er van uit dat je ons nog wel de gelegenheid geeft voor een finaal

eindbod, waarmee voor tenminste tien jaar de bibliotheek in de huidige

locatie gewaarborgd is."

2.5.5.

Op dezelfde datum reageert [A] per e-mail:

'Wij hebben goed nagedacht over de door ons voorgestelde varianten die

aansluiten bij de gemeentelijke wens. Van eerdere ingang van de afloop van

de vigerende huurovereenkomst kan geen sprake zijn. Beste is elkaar even

bellen.".

2.5.6.

Op 20 oktober 2017 schrijft Gemeente Huizen per e-mail aan [A] :

"Laat ik dan ook maar een eindbod doen, althans voor zover ik niet word

gecorrigeerd dooreen collegebesluit, welk voorbehoud ik dus moet maken.

Het gaat immers mijn 'mandaat' te buiten.

Ik wil me sterk maken voor jouw variant, als van eerste huurjaar eerste vijf

huurjaren wordt gemaakt.

Dat wil zeggen, jaar een tot en met vijf € 185.000, laatste toen jaar

€ 190.000.

[A (voornaam)] , je hebt inderdaad een forse stap gezet, dus in die zin begrijp ik je

echt wel. Echter de gemeente Huizen heeft jarenlang een bedrag betaald

dat ver boven de taxatie zit, nl. 60K erboven. 'Part of the deal' wat mij

betreft. Maar met een volgende periode 30K onder de getaxeerde waarde,

waarbij wij ook nog het risico lopen dat over toen jaar (of eerder al) de

bibliotheek door allerlei externe ontwikkelingen en innovaties misschien

niet meer de bibliotheek van vandaag is, vind ik bovenvermelde uitkomst

voor 15 jaar zeer passend.

Onder voorbehoud college, laten we hier de klap op geven. "

2.5.7.

Op 20 oktober 2017 heeft [A] het volgende geschreven aan Gemeente Huizen:

“[…]

We dienen de huidige huurovereenkomst uit daarna nieuwe overeenkomst 15 jaar 190.000 waarbij een index van 2 procent geldt. Eerste vijf jaar korting van 5.000 per jaar op de geïndexeerde huur.

Ok ?

[…]”

2.5.8.

Namens Gemeente Huizen is hierop diezelfde dag als volgt gereageerd:

“Ik vind dat we op respectvolle en constructieve wijze tot dit resultaat zijn gekomen. Ik ga het met het college bespreken. Zodra er een besluit ligt laat ik […] jou dat weten.”

2.6.

Namens de Gemeente Huizen is het conceptraadsvoorstel op 28 november 2018 aan [A] gezonden:

“[..]

Bijgevoegd treft u aan het concept-raadsvoorstel. Naar verwachting gaat het college dit raadsvoorstel vandaag in de openbare collegevergadering vaststellen. Behandeling door de raad is dan gepland 8 februari a.s.

Omdat het vandaag na besluit van het college door de pers kan worden opgepakt, geef ik u beiden kennis van het Ie raadsvoorstel. Heeft u vragen? Bel of mail ons”

2.7.

Het raadsvoorstel is als volgt:

“[..]

Voorstel

1. Instemmen met het aangaan van een nieuw huurcontract met de eigenaar van het pand van de bibliotheek voor de huidige locatie aan Plein 2000 1 , waarbij uitgegaan wordt van de volgende uitgangspunten:

• ingangsdatum 1 september 2020

• huurperiode van 15 jaar

• aanvangshuurprijs van €190.000,-

• jaarlijkse indexatie van 2%

• eerste vijf jaar een korting van € 5.000,- op de geïndexeerde huur.

2. Instemmen met het aangaan van een nieuw huurcontract met de bibliotheek onder gelijkluidende condities met gelijktijdige aanpassing van de subsidie aan de bibliotheek .[‘’]

Toelichting op het te nemen besluit

Aanleiding

Per 31 augustus 2020 loopt de huurtermijn voor de bibliotheek in de [eiseres] af. Voor beëindigen van de overeenkomst geldt een opzegtermijn van twee jaar. Om die reden zijn gesprekken gevoerd met de bibliotheek en de huidige verhuurder over eventuele voortzetting van de huur en de condities waaronder. De gesprekken hebben geleid tot een positieve uitkomst. Er is een goede set van uitgangspunten overeengekomen, die het wenselijk maakt de huur in de huidige locatie voort te zetten.

In dit voorstel wordt u geadviseerd over het onderhandelingsresultaat. [..]”

De huidige huur van de bibliotheek , periode 1 september 2017 tot 1 september 2018 is € 285.874,44 (exclusief servicekosten). Uit het advies van [onderneming 1] is naar voren gekomen dat een huurprijs van € 223.000,- op jaarbasis marktconform is. De nieuwe huur wordt vanaf 1 september 2020 €190.000,-. Deze huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd met 2% gedurende de 15-jarige looptijd van het huurcontract. De eerste vijf jaar is er een korting van € 5.000,- op de geïndexeerde huur. De overeengekomen huurprijs is hiermee lager dan de huidige huur en de marktconforme huurprijs uit het advies van [onderneming 1] .

Op basis van de thans in de begroting opgenomen huur betreft dit een lagere huur van € 33.919,- voor 2020 en €100.491,- voor 2021. [‘’]”

2.8.

Gemeente Huizen heeft [A] met een e-mail van 19 februari 2018 het volgende bericht:

“Inmiddels heeft de gemeenteraad ingestemd met het onderhandelingsresultaat voor de bibliotheek . De nieuwe huurovereenkomst zal opgemaakt worden.”

2.9.

[A] heeft per e-mail van 16 april 2019 het volgende bericht aan de Gemeente Huizen:

“Ik begrijp dat zonder overleg met mij als belanghebbende de gemeente Huizen ook heeft besloten een parkeerverbod in te stellen.

Dat vind ik bijzonder jammer want wij raken steeds meer geïsoleerd en blijven

achter met een enorm parkeerprobleem.

Ik snap niet zo goed zo goed welk doel dit dient.

Kan je mij berichten.

PS begrijp van kantoor ook dat er geen nieuwe huurovereenkomst tot stand is

gekomen m.b.t de bibliotheek en dat de oude onder de oude voorwaarden

doorloopt. [..]”

2.10.

De Gemeente Huizen reageert per gelijke datum als volgt:

“Onderstaande mail ontving ik van [.] . Voor wat betreft de nieuwe huurovereenkomst zullen wij een voorstel doen. Uiteraard worden daarin de kernelementen (onderhandelresultaat) zoals aangegeven In bijgevoegd raadsbesluit (8 februari 2018) opgenomen. Per mail is dit besluit op 19 februari 2018 aan u meegedeeld.

Uiteraard had de uitwerking inmiddels al verder-dan wel- geformaliseerd moeten zijn. Dit is alleen nog niet gebeurd. Wij zijn hier intern wel mee bezig alleen is het nog niet tot-een nieuw concept gekomen. Gezien uw vraag/opmerking stellen wij voor hier spoedig uitvoering aan te geven. Gezien de beperkte capaciteit zullen wij dit bij een externe partij {bedrijfsmakelaar) neerleggen. In ieder geval moet de nieuwe huurovereenkomst de kernelementen als hiervoor genoemd bevatten. Ook willen we hierin de huidige handelswijze qua onderhoudsservice ed. met de bibliotheek vervatten. Uiteraard moet de huurovereenkomst aan de huidige wet en regelgeving voldoen.

2.11.

[A] heeft met een e-mail van 17 april 2019 het volgende geschreven aan Gemeente Huizen:

“Afspraak was een getekende huurovereenkomst voor de opzeggingsdatum.

Het delen van een akkoord op huurprijs is niet voldoende voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

Alles blijft bij het oude en de bestaande huurovereenkomst loopt door.

[…]

2.12.

Verder schrijft [A] op 2 oktober 2019:

“[…]

[.] er is geen overeenkomst. Ik moetje zeggen dat ik enorm teleurgesteld ben in de gemeente huizen en stond in de strijd om [.......] volledig alleen met nog een toetje in de vorm van een verkeerverbod zonder enig overleg.

Van een overeenkomst had inderdaad sprake geweest als de nieuwe huurovereenkomst met alle voorwaarden voor de einddatum ( lees de datum van opzegging ) volledig was uit onderhandeld en getekend.”

2.13.

Bij e-mail van 3 november 2019 bericht [A] aan de gemeente Huizen het volgende:

Uiteraard ben ik erg benieuwd hoe ver de gemeente Huizen is met een mogelijk alternatief

parkeerterrein.

Wellicht kan je me vrijblijvend wat richtingen aangeven die de gemeente zoekt.

Daarnaast speelt nog het parkeerbesluit wat in de la ligt bij de gemeente wat is daar de

status van en wanneer wordt dat besluit ingetrokken ?

Hoor graag dan kunnen we ook een afspraak plannen om te bezien hoe we de discussie

Bibliotheek kunnen oplossen. [..]”

2.14.

De Gemeente Huizen heeft uiteindelijk vanaf het vierde kwartaal van 2020 de huurprijs voldaan op basis van hetgeen volgens Gemeente Huizen in de correspondentie tussen partijen zou zijn afgesproken.

3.De vordering in conventie

3.1.

[eiseres] vordert – verkort en zakelijk weergegeven – primair om Gemeente Huizen, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, de op grond van de huurovereenkomst verschuldigde huurprijs te betalen, tot en met 3 juni 2021 opgelopen tot een bedrag van € 107.257,35, te vermeerderen met de wettelijke rente, en vervolgens om de op grond van de huurovereenkomst verschuldigde huurprijs van € 108.352,45 per kwartaal te (blijven) voldoen, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente, van de datum van verschuldigdheid van de onbetaald gelaten huurprijs. Daarbij vordert [eiseres] om Gemeente Huizen te veroordelen tot betaling van een boete van 2% per maand van het verschuldigde bedrag van de niet volledig of niet op tijd betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de respectieve data waarop de onbetaald gelaten bedragen verschuldigd waren. Subsidiair, voor het geval geoordeeld wordt dat er een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen, vordert [eiseres] om deze te vernietigen op grond van dwaling. Ten slotte vordert [eiseres] een veroordeling van Gemeente Huizen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat de 20-jarige looptijd van de huurovereenkomst is aangevangen op 1 januari 2001. Ruim voor het verstrijken van de uiterste datum waartegen de huurovereenkomst kon worden opgezegd – 31 december 2018 –, is tussen partijen gecommuniceerd over een eventuele voortzetting van de huurovereenkomst, maar daarover hebben partijen geen overeenstemming bereikt. [eiseres] heeft Gemeente Huizen op 20 oktober 2017, zoals hiervoor onder r.o. 2.5. is weergegeven, een duidelijk voorstel gedaan. Aan [A] , namens [eiseres] , heeft Gemeente Huizen wel een concept raadsbesluit opgestuurd, maar in de periode tussen oktober 2017 en juli 2019 is geen nieuwe huurovereenkomst opgemaakt door Gemeente Huizen en de lopende huurovereenkomst is niet opgezegd. Bij gebreke van (tijdige) opzegging door Gemeente Huizen, is de huurovereenkomst in de visie van [eiseres] ongewijzigd voortgezet. Gemeente Huizen stelt zich ten onrechte op het standpunt dat tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen met, onder meer, een lagere huurprijs. Om die reden betaalt Gemeente Huizen niet langer de volledige huur die zij op grond van de, volgens [eiseres] ongewijzigd voortgezette, huurovereenkomst verschuldigd is. Daarnaast betaalt Gemeente Huizen structureel te laat. Ondanks herhaalde aanmaningen weigert Gemeente Huizen de volledige huurprijs en de inmiddels verbeurde boetes te voldoen en [eiseres] vordert daarvan primair de betaling in deze procedure.

Subsidiair stelt [eiseres] zich op het volgende standpunt. Op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW geldt dat een overeenkomst, die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is, indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Ondanks het feit dat [eiseres] Gemeente Huizen erop heeft geattendeerd dat de huurovereenkomst voor eind 2018 opgezegd diende te worden, zoals hiervoor onder r.o. 2.4. is weergegeven, en Gemeente Huizen dus wist dat [eiseres] uitging van 31 december 2020 als het einde van de looptijd van de huurovereenkomst, heeft Gemeente Huizen [eiseres] niet geïnformeerd dat zij zelf een andere datum als uitgangspunt nam. Dit had van Gemeente Huizen mogen worden verwacht en nu zij dit heeft nagelaten, vordert [eiseres] subsidiair de vernietiging van de vermeende nieuwe huurovereenkomst.

4.Het verweer in conventie

4.1.

Volgens Gemeente Huizen is de ingangsdatum van de huurovereenkomst 19 september 2000, zodat de einddatum 19 september 2020 was. Tussen [eiseres] en de Gemeente Huizen is recent een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen, die is aangevangen op het moment dat de oude huurovereenkomst expireerde; derhalve op 19 september 2020. Sinds september 2020 handelt Gemeente Huizen als huurster conform deze opvolgende huurovereenkomst. Nu, enkele jaren na het bereiken van overeenstemming over de essentialia van de nieuwe huurovereenkomst – waarmee deze tot stand is gekomen –, stelt [eiseres] zich echter op het standpunt dat de oude huurovereenkomst is voortgezet, voor de duur van vijf jaar. [eiseres] stelt zich aldus op het standpunt dat er geen nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen en vordert nu ten onrechte betaling van de (resterende) huurbedragen en boetebedragen in overeenstemming met de oude huurovereenkomst. Gemeente Huizen heeft aldus primair geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] .

Subsidiair heeft Gemeente Huizen verzocht de vorderingen van [eiseres] toe te wijzen, zonder deze uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, althans aan de uitvoerbaar verklaring bij voorraad de voorwaarde te verbinden dat [eiseres] zekerheid stelt tot het beloop van de veroordeling, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag.

5.De vordering in reconventie

5.1.

Gemeente Huizen heeft verder betoogd dat het enkel afwijzen van de vorderingen in conventie van [eiseres] nog geen oplossing biedt voor het geschil dat partijen verdeeld houdt. Gemeente Huizen vordert daarom in reconventie – op grond van de stellingen die zij als verweren tegen de vorderingen in conventie naar voren heeft gebracht – dat de kantonrechter voor recht verklaart dat tussen [eiseres] als verhuurster en Gemeente Huizen als huurster een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen met de essentialia zoals vermeld in het aanbod van [eiseres] , zoals hiervoor onder r.o. 2.5.7. is weergegeven, met als ingangsdatum 19 september 2020. Voorts vordert Gemeente Huizen dat [eiseres] veroordeeld wordt om eraan mee te werken dat de nieuwe huurovereenkomst binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis door partijen gezamenlijk op schrift wordt gesteld en ondertekend, voor zover het niet de essentialia betreft, op basis van vergelijkbare, maar geactualiseerde voorwaarden als de voor 19 september 2020 tussen [eiseres] en Gemeente Huizen geldende huurovereenkomst. Dit op straffe van een dwangsom.

6.Het verweer in reconventie

6.1.

[eiseres] heeft zich (in reconventie) in de kern op het standpunt gesteld dat er geen nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat de bestaande huurovereenkomst, bij gebreke van tijdige opzegging, ongewijzigd is voortgezet. Aanbod en aanvaarding waren, volgens [eiseres] , niet met elkaar in overeenstemming en er is geen overeenstemming bereikt over alle essentialia. Daarom moet de gevorderde verklaring voor recht worden afgewezen en [eiseres] heeft zich ook verzet tegen de gevorderde veroordeling tot het verlenen van medewerking aan het op schrift stellen van de vermeende nieuwe huurovereenkomst. Deze vordering is, volgens [eiseres] erg algemeen geformuleerd. Gemeente Huizen heeft opengelaten waaraan [eiseres] nu precies medewerking zou moeten verlenen, terwijl er wel een dwangsom gevorderd wordt op niet-nakoming van een eventuele veroordeling. Volgens [eiseres] zijn (uitvoerige) nadere onderhandelingen noodzakelijk om tot een nieuwe huurovereenkomst te komen. Bij toewijzing van dit deel van het gevorderde in reconventie zal niet direct duidelijk zijn wat Gemeente Huizen kan en mag verwachten en waartoe [eiseres] is gehouden. [eiseres] zal in een penibele (onderhandelings-)positie terecht komen, op het moment dat Gemeente Huizen dwangsommen gaat verbeuren indien een nieuwe huurovereenkomst niet tot stand komt. Gemeente Huizen brengt zich hiermee in een positie dat zij [eiseres] simpelweg kan voorschrijven waarmee [eiseres] akkoord moet gaan en er bestaat aldus een groot risico op executiegeschillen en dat is niet wenselijk.

7.De beoordeling

in conventie

7.1.

Kern van het geschil is of tussen partijen overeenstemming is bereikt omtrent de essentialia van een nieuwe huurovereenkomst, waarmee de overeenkomst ook tot stand is gekomen. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat de oude huurovereenkomst is voortgezet

voor de duur van vijf (5) jaar. [eiseres] meent dat geen nieuwe huurovereenkomst

tot stand is gekomen, terwijl de Gemeente Huizen meent dat wel overeenstemming is bereikt over de essentialia van een nieuwe huurovereenkomst. Aangezien de Gemeente Huizen zich sinds september 2020 heeft gedragen conform die nieuwe huurovereenkomst, en aldus sindsdien de huurprijs volgens die overeenkomst heeft betaald, vordert [eiseres] nu betaling van de resterende huurbedragen en boetebedragen conform de oude huurovereenkomst.

Overeenstemming essentialia van de huurovereenkomst

7.2.

Bij de beoordeling van dit geschil komt het aan op hetgeen partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid. Uit die toetsingsmaatstaf volgt al dat het enkele feit dat hetgeen tussen partijen is verklaard en heeft afgespeeld, niet schriftelijk als een algehele overeenkomst is vastgelegd, zoals [eiseres] kennelijk betoogt, niet betekent dat er tussen partijen geen overeenkomst is tot stand gekomen. Het is immers goed mogelijk en ook zeker niet ongebruikelijk dat partijen overeenkomen te gaan (ver)huren of een huurrelatie voort te zetten en dat daarbij dan alleen wezenlijke onderdelen van zo’n overeenkomst of voortzetting worden geconcretiseerd en dat partijen voor het overige het er over eens zijn dat de andere onderdelen nog verder zullen worden uitgewerkt en dat daarna het geheel aan afspraken schriftelijk zal worden vastgelegd. Die uitwerking en vastlegging doet niets af aan de gebondenheid aan hetgeen concreet is overeengekomen.

7.3.

Voor de verdere beoordeling is van belang op welke onderdelen partijen al dan niet tot overeenstemming zijn gekomen ten aanzien van de continuering van de huurrelatie. Die onderdelen worden benoemd in de brief van de gemachtigde van [eiseres] van 25 januari 2021. Daarin wordt immers gesteld dat na meerdere e-mails met daarin voorstellen van beide partijen over en weer, [eiseres] op 20 oktober 2017 op hoofdlijnen een voorstel heeft gedaan met de volgende voorwaarden:

- de Gemeente zal de huidige Huurovereenkomst uitdienen;

- er wordt een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de duur van vijftien jaar;

- de nieuwe huurprijs wordt €190.000,00;

- de huurprijsindexering is 2%;

- de eerste vijf jaar geldt een korting van € 5.000,00 op de geïndexeerde huur.

Dit vindt inderdaad zijn bevestiging in de e-mail correspondentie van 20 oktober 2018 als resultaat van meerdere voorstellen over en weer, waarbij de Gemeente Huizen zich akkoord heeft verklaard met het voorstel van [eiseres] . Het voorstel van [eiseres] luidt immers
‘We dienen de huidige huurovereenkomst uit daarna nieuwe overeenkomst 15 jaar 190.000 waarbij een index van 2 procent geldt. Eerste vijf jaar korting van 5.000 per jaar op de geïndexeerde huur’en de reactie van de gemeente Huizen daarop
“Ik vind dat we op respectvolle en constructieve wijze tot dit resultaat zijn gekomen. Ik ga het met het college bespreken. Zodra er een besluit ligt laat ik […] jou dat weten.” .

Die onderdelen hebben betrekking op wie partij zijn bij de voortgezette huurovereenkomst ( [eiseres] en Gemeente Huizen), waar deze voortgezette huurovereenkomst betrekking op heeft (de bedrijfs- en kantoorruimte in het pand aan Plein 2000 te Huizen , waarin de bibliotheek is gevestigd), de huurprijs (€ 190.000,00 per jaar en duur daarvan (15 jaar)). Voorts blijkt uit bovengenoemde brief in samenhang met de gewisselde e-mailcorrespondentie dat partijen het er over eens zijn geworden dat de bedongen huurprijs voor het eerst per einde looptijd van de oorspronkelijke huurovereenkomst zal worden aangepast, voor de eerste vijf jaar met een korting van € 5.000,00 op de geïndexeerde huur en dat een huurprijs indexering geldt van 2%. De hierboven genoemde onderdelen kunnen bezwaarlijk anders worden opgevat dan als de essentialia (van een voortzetting) van een huurovereenkomst. Van een voorbehoud van de verhuurder, dat pas sprake is van een huurovereenkomst bij ondertekening van het contract is de kantonrechter niet althans onvoldoende gebleken. Nu daarover, zo staat dus vast, een akkoord is bereikt, zijn partijen aldus tot overeenstemming gekomen over een (voortgezette) huurovereenkomst. Dit klemt temeer nu het hier feitelijk ook nog eens gaat om een voortzetting van de huurrelatie tussen dezelfde partijen.

Einde looptijd

7.4.

Tussen partijen is verschil van inzicht ontstaan over op welk moment de oude huurovereenkomst zou aflopen en dus op welke datum dan de nieuwe (voortgezette) huurovereenkomst zou aanvangen. [eiseres] werpt tegen dat bij de onderhandelingen steeds als voorwaarde is gesteld dat de Gemeente Huizen de lopende termijn van de Huurovereenkomst, tot en met 31 december 2020, eerst zou uitdienen voordat een nieuw overeen te komen huurovereenkomst zou ingaan en dat de Gemeente Huizen in strijd daarmee een afwijkend voorstel bij de gemeenteraad heeft ingediend. Aldus zou geen volledige overeenstemming tussen partijen zijn bereikt. De Gemeente Huizen is er aanvankelijk van uitgegaan dat de huurovereenkomst met ingang van 1 september 2019 expireerde, zoals opgenomen in het voorstel aan de raad, en heeft dit later aangepast naar einde looptijd per 19 september 2019. Het standpunt van [eiseres] volgt de kantonrechter niet. Uit de gevoerde onderhandelingen tussen partijen, vervat in de e-mailcorrespondentie, volgt niet, en is ook niet anderszins gebleken, dat tussen partijen een exacte datum van aanvang van de nieuwe (voortgezette) huurovereenkomst is overeengekomen anders dan dat de ‘huidige huurovereenkomst’ zal worden uitgediend. Dat [eiseres] bij brief van 17 januari 2017 aan de Gemeente Huizen heeft bericht
‘dat als u al zou besluiten tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan, u daarvoor de tijd heeft tot eind 2018’, waaruit volgens [eiseres] kennelijk het einde van de looptijd van de huurovereenkomst moet worden afgeleid (de opzeggingstermijn is immers twee jaar) maakt dat niet anders. De Gemeente Huizen mocht er (terecht) van uitgaan dat een nieuwe huurovereenkomst tot stand was gekomen en dat een opzegging van de oude huurovereenkomst daarmee overbodig was (de oude overeenkomst zou immers logischerwijs eindigen op het moment van ingaan van de nieuwe huurovereenkomst).

7.5.

Van belang is dus vast te stellen op welk moment de oude huurovereenkomst afliep. Gelet op de inhoud van de huurovereenkomst is begrijpelijk dat dat niet in een oogopslag is vast te stellen. De huurovereenkomst van 23 augustus 1998 geeft immers als aanvangsdatum van de huurovereenkomst aan het moment van oplevering van het te bouwen gehuurde aan huurder. Uit de door de Gemeente Huizen overgelegde stukken is genoegzaam komen vast te staan dat de huurovereenkomst feitelijk is aangevangen op 19 september 2000, zodat de (oude) huurovereenkomst liep tot 19 september 2020. Redengevend daarvoor is de brief van de heer [B] , projectontwikkelaar, van 24 september 2000, waarin hij mededeelt dat de oplevering heeft plaatsgevonden op 19 september 2000 en de separate brief van 24 september 2000 tot de niet uitgevoerde indeplaatsstelling van de Bibliotheek als huurder, waarin als opleveringsdatum eveneens 19 september 2000 wordt genoemd. Bovendien heeft de Gemeente Huizen als eerste ontvangen de factuur ten behoeve van de huur en servicekosten die betrekking had op het 4e kwartaal van 2000. [eiseres] heeft die aanvangsdatum onvoldoende weersproken. Op 23 mei 2007 heeft [B] het Centrum, waaronder het gehuurde, overgedragen en geleverd aan [onderneming 2] B.V. [onderneming 2] B.V. heeft het Centrum op dezelfde datum overgedragen en geleverd aan [eiseres] . Dat in de bijlage bij de koopovereenkomst tussen [onderneming 2] B.V. en [eiseres] toen een aanvangsdatum is opgenomen van de huurrelatie met de Gemeente Huizen van 1 januari 2001 maakt dat niet anders, omdat Gemeente Huizen daarbij geen contractspartij is geweest. Dat [eiseres] kennelijk ten onrechte is uitgegaan van einde looptijd tegen 1 januari 2021 kan de Gemeente Huizen niet worden tegengeworpen. Daarbij is verder nog van belang dat de Gemeente Huizen [eiseres] op de hoogte heeft gebracht van het raadsvoorstel met een kennelijk voor haar afwijkende datum zonder dat dat voor [eiseres] aanleiding was om de in haar ogen foutieve datum einde looptijd te corrigeren.

Uitonderhandelen van (nadere) voorwaarden

7.6.

[eiseres] voert nog aan dat van wilsovereenstemming geen sprake kan zijn, omdat tussen partijen geen nieuwe schriftelijke huurovereenkomst is gesloten en ondertekend. Eerst in juli 2019 zendt de Gemeente Huizen een nieuwe huurovereenkomst ter ondertekening met geactualiseerde ROZ voorwaarden, terwijl op de (oude) Huurovereenkomst de AB 1996 van toepassing zijn verklaard. Het is volgens [eiseres] evident dat partijen, in elk geval [eiseres] , hadden willen voorzien in de gevolgen van het huidige huurrecht. Over de voorwaarden van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte wordt nagenoeg altijd onderhandeld en dat geldt hier, gelet op de noodzakelijke en door [eiseres] gewenste aanpassingen aan het huidige huurrecht, al helemaal. [eiseres] pleegt namelijk bijzondere bepalingen in haar huurcontracten op te nemen, bijvoorbeeld bepalingen, waarin wordt voorzien in de gevolgen van de (strenge) gebrekenregeling. [eiseres] kan daarin niet worden gevolgd. Uit de aangehaalde correspondentie of anderszins valt op geen enkele wijze af te leiden dat [eiseres] heeft aangekondigd dat uitsluitend van wilsovereenstemming sprake kan zijn indien het nieuwe contract en de toepasselijke algemene voorwaarden zijn uit onderhandeld, laat staan dat [eiseres] zou hebben aangegeven bijzondere, afwijkende bepalingen van de ROZ voorwaarden, te (willen) hanteren. Eerst nadat [eiseres] , nadat een akkoord was bereikt over de essentialia, had medegedeeld dat van een nieuwe overeenkomst geen sprake was, neemt [eiseres] boven aangehaald standpunt in. Zoals onder rechtsoverweging 7.2 is overwogen is het niet ongebruikelijk dat partijen overeenkomen de huurrelatie voort te zetten en dat daarbij dan alleen wezenlijke onderdelen van die overeenkomst of voortzetting worden geconcretiseerd en dat partijen voor het overige het er over eens zijn dat de andere onderdelen nog verder zullen worden uitgewerkt. Dat daarna het geheel aan afspraken nog schriftelijk dient te worden vastgelegd doet niets af aan de gebondenheid aan hetgeen concreet is overeengekomen. [eiseres] had, nadat voor haar kennelijk onduidelijkheid was ontstaan over de einddatum van de oude overeenkomst, zich niet (uit het niets) op het standpunt mogen stellen dat geen nieuwe of gewijzigde huurovereenkomst tot stand was gekomen en dat de oude huurovereenkomst van rechtswege voor de duur van vijf jaar werd voortgezet. In de rechtsverhouding tussen partijen dienen partijen zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dit klemt nog eens temeer nu sprake is van een langdurige rechtsrelatie tussen partijen. Onder de bovenomschreven omstandigheden vloeit daaruit voort dat [eiseres] de nadere uitwerking van de overeenkomst in een schriftelijke overeenkomst niet had mogen blokkeren, zeker niet in het licht van het feit dat de Gemeente Huizen [eiseres] heeft uitgenodigd tot nader overleg over die voorwaarden en bereid was ook over de vaststelling van de ingangsdatum van de (nieuwe) huurovereenkomst (opnieuw en onverplicht) afwijkende afspraken te maken.

Dwaling

7.7.

[eiseres] beroept zich, voor het geval dat wel sprake is van een overeenkomst, subsidiair op dwaling en vordert vernietiging van de overeenkomst. Op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW geldt dat een overeenkomst die onder invloed van dwaling

tot stand is gekomen en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. De Gemeente Huizen heeft [eiseres] niet geïnformeerd dat zij een andere ingangsdatum als uitgangspunt nam en dat hier een geschil van inzicht over bestond. Van de Gemeente Huizen mocht worden verlangd dat zij hier aan de bel zou hebben getrokken, nu zij anders dan [eiseres] de oorspronkelijke contractspartij/verhuurder was. Indien de Gemeente [eiseres] wel zou hebben geïnformeerd omtrent haar standpunt met betrekking tot de ingangsdatum dan had [eiseres] de onderhandelingen gestaakt, aldus [eiseres] .

7.8.

Het beroep op dwaling faalt. Zoals hierboven reeds is overwogen is voor partijen duidelijk geweest en dus ook voor [eiseres] dat de oude huurovereenkomst volledig zou

worden uitgediend (en dus: dat de nieuwe huurovereenkomst inging per de datum

van expiratie van de oude huurovereenkomst). Over het ingangsmoment van de nieuwe

huurovereenkomst werd niet gedwaald. Dat [eiseres] kennelijk (ten onrechte) van een expiratiedatum tegen 1 januari 2021 is uitgegaan, blijft voor haar rekening en risico, omdat die datum op geen enkel moment in de onderhandelingen met zoveel woorden is benoemd. Dat de Gemeente Huizen [eiseres] omtrent de juiste expiratiedatum had moeten inlichten kan evenmin worden aangenomen, omdat de Gemeente Huizen eerst na overeenstemming over de essentialia van de overeenkomst (waaronder ‘uitdienen huurovereenkomst’) archiefonderzoek heeft gedaan naar de feitelijke expiratiedatum, terwijl [eiseres] van het daarop gevolgde proces van besluitvorming binnen de gemeente op de hoogte is gehouden, dus ook ten aanzien van de door de Gemeente Huizen gehanteerde expiratiedatum. Voor [eiseres] was dit geen aanleiding de gemeente Huizen te informeren dat naar haar inzicht werd uitgegaan van een onjuiste datum. Voor de Gemeente Huizen was bij het sluiten van de overeenkomst bovendien niet kenbaar dat bij een juiste voorstelling van zaken de datum waaromtrent zou zijn gedwaald voor [eiseres] van essentieel belang was.

7.9.

De vorderingen van [eiseres] zijn gestoeld op de aanname dat de oude huurovereenkomst tussen partijen doorloopt. Die aanname is, zoals boven omschreven, onjuist. Dit betekent dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen.

in reconventie

7.10.

Hetgeen in conventie is overwogen wordt hier als herhaald en ingelast beschouwd. Nu in conventie is vastgesteld dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst komen de vorderingen van de Gemeente Huizen voor toewijzing in aanmerking.

7.11.

Met de Gemeente Huizen is de kantonrechter van oordeel dat de enkele afwijzing van de vorderingen van [eiseres] in conventie nog geen oplossing biedt voor het geschil dat partijen verdeeld houdt. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om in reconventie, met als grondslag het feitencomplex zoals dat hiervoor in conventie is overwogen, de gevorderde verklaring voor recht dat tussen [eiseres] als verhuurster en de Gemeente Huizen als huurster een huurovereenkomst is ontstaan met de essentialia als vermeld in het aanbod van [eiseres] van 20 oktober 2017 met een ingangsdatum van 19 september 2020, toe te wijzen. Medewerking aan schriftelijke vastlegging van de nieuwe huurovereenkomst is eveneens toewijsbaar echter binnen een termijn van drie maanden na betekening van het vonnis. De termijn van drie maanden biedt partijen voldoende gelegenheid om de nadere voorwaarden uit te onderhandelen. Dit betekent dat partijen gehouden zijn een huurovereenkomst met algemene voorwaarden op te stellen en te ondertekenen inhoudende de reeds vaststaande essentialia van de overeenkomst en voor zover het niet de essentialia betreft op basis van vergelijkbare, maar geactualiseerde, voorwaarden als de voor 19 september 2020 tussen [eiseres] en de Gemeente Huizen geldende overeenkomst.

7.12.

In dit stadium zal de gevorderde dwangsom worden afgewezen. [eiseres] heeft er terecht op gewezen dat zij alsdan voor een voldongen feit kan worden geplaatst. Het is aan partijen om zorg te dragen voor verdere schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst de algemene voorwaarden. Indien mocht blijken dat [eiseres] haar medewerking aan bedoelde vastlegging weigert, kan de Gemeente Huizen alsnog de rechter verzoeken een dwangsom op te leggen.

In conventie en reconventie

Proceskosten

7.13.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. In conventie worden deze kosten begroot op € 1.744,00 aan salaris gemachtigde en in reconventie op € 436,00 aan salaris gemachtigde.

8.De beslissing

De kantonrechter

In conventie

wijst de vorderingen af;

In reconventie

verklaart voor recht dat tussen [eiseres] , als verhuurster en Gemeente Huizen als, huurster een huurovereenkomst is ontstaan met de essentialia als vermeld in het aanbod van [eiseres] van 20 oktober 2017 (de nieuwe huurovereenkomst) met een ingangsdatum van 19 september 2020, zoals onder rechtsoverweging 7.3 is opgenomen;

veroordeelt [eiseres] om binnen drie maanden na betekening van het vonnis haar medewerking te verlenen aan de vastlegging en ondertekening van de tussen partijen overeengekomen nieuwe huurovereenkomst met daarin opgenomen de tussen hen gemaakte afspraken zoals neergelegd in e-mailcorrespondentie tussen partijen van 20 oktober 2019 en voor zover het niet de essentialia betreft op basis van vergelijkbare, doch geactualiseerde, voorwaarden als de voor 19 september 2020 tussen [eiseres] en Gemeente Huizen geldende huurovereenkomst;

In conventie en reconventie

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Gemeente Huizen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 2.180,00. aan salaris gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 29 december 2021.

Huurovereenkomst en wilsovereenstemming tussen verhuurder en huurder

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.De vordering in conventie

4.Het verweer in conventie

5.De vordering in reconventie

6.Het verweer in reconventie

7.De beoordeling

in conventie

8.De beslissing