Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4785
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 december 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: P. Loijen)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: D. Ruiter).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 306.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 november 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
De zaak is via een beeldverbinding behandeld op de zitting van 19 november 2021. Eiser en de heffingsambtenaar hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
1.De woning is een in 1981 gebouwde tussenwoning met een carport en een berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 119 m2 en ligt op een kavel van 193 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 280.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatierapport overgelegd.
4.De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van 4 vergelijkingsobjecten. De taxateur is in de matrix ten onrechte uitgegaan van de overdrachtsdatum van die objecten in plaats van de verkoopdatum. De verkoopdatum vormt de basis om de waardeontwikkeling tot de waardepeildatum te berekenen en niet de overdrachtsdatum. Bovendien is het indexeringspercentage onvoldoende onderbouwd. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven dat het indexeringspercentage is gebaseerd op een marktanalyse van alle verkopen in [plaats] door de Waarderingskamer. Naar het oordeel van de rechtbank is een indexeringspercentage waarbij geen onderscheid wordt gemaakt naar type woning te algemeen. De analyse van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten schiet daarom tekort. De rechtbank is verder van oordeel dat de vergelijkingsobjecten 1 en 2 niet bruikbaar zijn om de waarde te onderbouwen, omdat de waarde daarvan meer dan 35% afwijkt van de getaxeerde waarde van de woning. Vergelijkingsobject 3 is minder goed bruikbaar omdat dat een ander woningtype betreft. De waarde is daarom onvoldoende onderbouwd.
6.Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
7.De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiser heeft in bezwaar een taxatierapport ingediend, waarin de woning wordt getaxeerd op € 280.000,-. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser met dat rapport onvoldoende onderbouwd dat de voorgestane waarde de waarde in het economische verkeer is. In het rapport wordt namelijk niet toegelicht hoe de taxateurs op basis van de gebruikte vergelijkingsobjecten tot de getaxeerde waarde komen. De voorgestane waarde is daarom onvoldoende onderbouwd.
8.Partijen hebben de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 300.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
10. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar de proceskosten die eiser heeft gemaakt vergoeden. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De rechtbank stelt de voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1). Daarnaast moet verweerder de door eiser gemaakte kosten voor het taxatierapport in bezwaar (€ 128,26) en kadastrale uittreksels
(€ 7,-) vergoeden. Het totaalbedrag voor de proceskostenvergoeding is € 1.733,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 300.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.733,26;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 24 december 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid
om deze uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.