ECLI:NL:RBMNE:2021:6271

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9158979 UC EXPL 21-3039 aw/1370

Vonnis van 24 november 2021

inzake

de naamloze vennootschap

[eiseres] N.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. C.J.R. van Binsbergen.

1.De procedure

1.1.

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

 de dagvaarding met 27 producties is op 12 april 2021 bij [gedaagde] bezorgd,

 [gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Zij heeft 7 producties bijgevoegd,

 [gedaagde] heeft de aanvullende productie 8 toegezonden,

 de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 oktober 2021. Van wat er is

besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. [eiseres] heeft haar vordering ter zitting verminderd, in die zin dat zij de contractuele boete van artikel 31 algemene bepalingen vordert vanaf 28 april 2021 en dat zij haar vordering die ziet op schade aan de luifel intrekt.

1.2.

De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.

2.De feiten

2.1.

De rechtsvoorgangster van [eiseres] heeft per 1 april 2003 aan de rechtsvoorgangster van [onderneming 1] B.V. (hierna: [onderneming 1] ) verhuurd de bedrijfsruimte (winkelruimte) aan [adres 1] in [plaatsnaam 1] . [onderneming 1] heeft de bedrijfsruimte onderverhuurd aan [gedaagde] . Blijkens het Handelsregister exploiteerde deze vennootschap in de bedrijfsruimte een winkel in vloerbedekking, gordijnen, verf, verfwaren en behang en artikelen voor [onderneming 1] . Enig aandeelhouder en bestuurder van de vennootschap is [onderneming 2] B.V.

2.2.

Nadat [onderneming 1] aan [eiseres] te kennen had gegeven dat zij de hoofdhuur voortijdig wilde beëindigen wegens bedrijfsbeëindiging, heeft [eiseres] op verzoek van [onderneming 1] gesproken met onderhuurder [gedaagde] over indeplaatsstelling of het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, opdat [gedaagde] , die de bedrijfsruimte feitelijk in gebruik heeft, dat gebruik na het eindigen van de hoofdhuur zou kunnen voortzetten.

2.3.

Vervolgens hebben [eiseres] , vertegenwoordigd door haar vastgoedbeheerder [onderneming 3] , en [gedaagde] op 11 oktober 2019 met elkaar gesproken over de voorwaarden voor de te sluiten huurovereenkomst. Zij hebben daarna per e-mail met elkaar onderhandeld over onder andere de huurprijs en de huurperiode. Nadat partijen het over huurprijs en huurperiode eens waren geworden heeft [onderneming 3] in december 2019 aan [gedaagde] een eerste concept huurovereenkomst toegezonden, waarin een huuringangsdatum van 1 januari 2020 is vermeld en een bepaling dat huurder verplicht is de winkel open te houden voor publiek op de tijden en dagen die door verhuurder worden vastgesteld, ook op koopzondagen en bijzondere feestdagen (artikel 12.14.1.). Bij niet nakoming van die bepaling is de huurder aan de verhuurder een boete verschuldigd (artikel 12.14.2). In de lopende hoofd- en onderhuurovereenkomsten ontbraken die bepalingen over verplichte zondagopenstelling. [gedaagde] heeft direct na ontvangst van deze concept huurovereenkomst bij [onderneming 3] in een telefoongesprek geprotesteerd tegen de opgenomen verplichte zondagsopenstelling, wegens gewetensbezwaren.

2.4.

Naar aanleiding van de bezwaren van [gedaagde] tegen de bepaling over de verplichte zondagsopenstelling hebben partijen, op uitdrukkelijk verzoek van [gedaagde] , op 6 januari 2020 overleg gehad op het kantoor van [onderneming 3] in [plaatsnaam 2] . Daarna heeft [onderneming 3] namens [eiseres] aan [gedaagde] per email van 24 januari 2020 het volgende voorstel gedaan:

“De huurovereenkomst heeft een looptijd van 10 jaar, ingaande 01 januari 2020.

Gedurende de eerste vijf jaar van deze huurtermijn, derhalve de periode 01 januari 2020 tot en met 31 december 2024 is huurder niet verplicht op de koopzondagen de winkel te openen ook indien er gehandhaafd wordt. Na de eerste vijf jaar is het bepaalde in artikel 12.14.1 en 12.14.2 ongewijzigd van kracht. Huurder heeft de mogelijkheid bij handhaving van de koopzondag de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen met een opzegtermijn van 1 jaar.

Deze tussentijdse opzegging dient te geschieden conform het bepaalde in artikel 3.5 van de huurovereenkomst.

Zoals eerder besproken zullen wij de boete in artikel 12.14.2 matigen naar EUR 200,-.

Wij vertrouwen hiermede een passend voorstel gedaan te hebben ten aanzien van de koopzondag.

Je reactie zien we met belangstelling tegemoet.”

2.5.

In reactie daarop heeft [gedaagde] per e-mail op 28 januari 2020 aan [onderneming 3] geschreven:

“Dank voor jullie tegemoetkoming inzake de zondagsopenstelling. In de basis kunnen wij ons hier wel in vinden. De betreffende vijf jaar van niet verplichte zondagsopenstelling willen we in laten gaan op het moment dat we de nieuwe huurovereenkomst daadwerkelijk starten. We zien graag een nieuw huurcontract met de genoemde voorwaarden tegemoet. Laten we streven naar een startdatum van 1 april 2020. De huur van het eerste kwartaal is namelijk al voldaan via de huidige huurder [onderneming 1] BV.”

2.6.

Tussen [eiseres] en [onderneming 1] is in januari/februari 2020 een beëindigingsovereenkomst gesloten die – voor zover hier van belang – inhoudt dat de hoofdhuur voor de bedrijfsruimte op 1 april 2020 (dat is vóór het einde van de lopende contractsperiode, die afloopt op 31 december 2020) zal eindigen, onder de voorwaarde dat er per 1 april 2020 een huurovereenkomst tot stand komt tussen [eiseres] en [gedaagde] .

2.7.

Op 7 februari 2020 heeft [gedaagde] aan [onderneming 3] , onder verwijzing naar haar eerdere e-mailbericht van 28 januari 2020, geschreven (zie hiervoor onder 2.5.):

“Ik heb op onderstaande mail nog geen reactie gezien. Graag zou ik nog een toevoeging in het contract verwerkt willen zien. Wil jij deze overleggen met de verhuurder?

Betreft een passage waarin vermeld staat dat, mocht de wetgeving wijzigen op het punt van de zondagsopening, dat de nieuwe wetgeving dan ook voor dit contract van toepassing is.”

2.8.

Daarop heeft [onderneming 3] op 11 februari 2020 aan [gedaagde] geschreven:

“Naar aanleiding van je onderstaande mail – bericht ik je dat de toevoeging:

Mocht de wetgeving wijzigen op het punt van de zondagsopening, dat de nieuwe wetgeving dan ook voor dit contract van toepassing is

niet akkoord is.

Met het opnemen van de bepaling over de koopzondag, het van kracht zijn van een break optie en het matigen van de boete zijn wij je tegemoet gekomen ten aanzien van de koopzondag.

Wij zullen de betreffende bepalingen toevoegen in de huurovereenkomst en deze ter ondertekening aan je doen toekomen.”

2.9.

Vervolgens heeft [onderneming 3] aan [gedaagde] een huurcontract toegestuurd waarin, voor zover hier van belang, het volgende is opgenomen:

“Voorwaarden

2.1

Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (…) hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.

(…)

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van10 (tien) jaar, ingaande op 01 april 2020(hierna “ingangsdatum”) en lopendetot en met 31 maart 2030.

(…)

Openingstijden

12.14.1

In afwijking van c.q. in aanvulling op artikel 9.7 van de algemene bepalingen zal huurder het in het gehuurde door hem uitgeoefende bedrijf voor het publiek minimaal geopend houden gedurende de tijden en op de dagen die door de verhuurder vastgesteld zijn binnen de door het bevoegde gezag toegestane openingstijden, deze verplichting geldt ook voor koopzondagen en bijzondere feestdagen. Deze openingstijden worden aan huurder bekend gemaakt. Verhuurder bepaalt deze openingstijden in overleg met de winkeliersvereniging indien deze aanwezig is.

12.14.2

Indien huurder het gestelde in het voorgaande artikellid van deze huurovereenkomst niet nakomt, behoudens met uitdrukkelijke toestemming van verhuurder, is hij zonder nadere ingebrekestelling een boete verschuldigd aan verhuurder vanEUR 200,- (zegge: tweehonderd Euro)per zondag dat de niet nakoming voortduurt.

(…)

Koopzondag

12.3

In afwijking van het bepaalde in artikel 12.14.1 en 12.14.2 is huurder gedurende de eerste vijf huurjaren van de huurovereenkomst, derhalve van 01 april 2020 tot en met 31 maart 2025, niet verplicht op de koopzondag de winkel te openen. Verhuurder zal in deze periode geen boete opleggen. Na de eerste vijf huurjaren is het bepaalde in artikel 12.14.1 en 12.14.2 ongewijzigd van kracht.

Breakoptie

12.31

Na de eerste vijf huurjaren heeft Huurder de mogelijkheid de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, indien Verhuurder besluit om actief te handhaven op het geopend zijn van de winkel op de koopzondag. De opzegging kan derhalve geschieden voor het eerst per 1 april 2026. Deze tussentijdse opzegging dient te geschieden conform het bepaalde in artikel 3.4 en 3.5. van deze huurovereenkomst. Vanaf het moment dat Verhuurder het besluit te handhaven aan Huurder heeft medegedeeld, is Huurder de boete van artikel 12.14.2 verschuldigd.”

2.10.

In de algemene bepalingen als bedoeld in artikel 2.1 van de huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“Gebruik

5.1

Huurder zal het gehuurde – gedurende de hele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)”

(…)

Boetebepaling

31Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 13.3, 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. (…)”

2.11.

[A] en [B] , indirect bestuurders van [gedaagde] , hebben voornoemd huurcontract namens [gedaagde] ondertekend op 6 maart 2020. Op elke pagina van het huurcontract hebben zij een paraaf geplaatst. In de kantlijn van pagina 11, ter hoogte van de bepalingen 12.14.1 en 12.14.2, hebben zij met de hand het volgende bijgeschreven:
“Dit artikel tekenen we onder bezwaar/protest daar wij gewetensbezwaard de zondag niet open kunnen.”Voor de ontvangst van de algemene bepalingen hebben zij separaat een handtekening geplaatst. Alle pagina’s van de algemene bepalingen hebben zij voorzien van een paraaf. Het aldus ondertekende en geparafeerde huurcontact hebben zij aan [onderneming 3] geretourneerd.

2.12.

Op 31 maart 2020 heeft [onderneming 3] aan [gedaagde] geschreven:

“De door jullie getekende huurovereenkomst is voorzien van opmerkingen op bepaalde pagina’s. Deze opmerkingen zijn niet conform het besprokene en zijn voor verhuurder dan ook niet akkoord.

(…)

Wij zullen de huurovereenkomst nog doorlopen op andere toevoegingen en uw een nieuw exemplaar ter ondertekening toezenden.

Eerst nadat de huurovereenkomst door verhuurder getekend is en de waarborgsom is gestort kan de huurovereenkomst in werking treden.”

2.13.

[gedaagde] heeft geen nieuw exemplaar van het huurcontract getekend. Zij heeft aan [onderneming 3] op 14 april 2020 bericht dat zij het contract nog niet definitief wil maken wegens alle omstandigheden rond het corona virus. Op 28 april 2020 heeft zij aan [onderneming 3] laten weten dat zij de huurovereenkomst voorlopig niet zal aangaan omdat zij de situatie te onzeker vindt als gevolg van de corona pandemie en dat zij de onderhuurrelatie wil voortzetten. Op 28 mei 2020 heeft [gedaagde] aan [onderneming 3] geschreven (onder andere) dat zij inmiddels een alternatieve huurlocatie op het oog heeft.

2.14.

[eiseres] heeft het door [gedaagde] ondertekende huurcontract op 28 mei 2020 ondertekend en aan [gedaagde] bericht dat zij [gedaagde] houdt aan de afspraken in het huurcontract.

2.15.

Op 17 juli 2020 is de besloten vennootschap [onderneming 4] B.V. ingeschreven in het Handelsregister. Enig aandeelhouder en bestuurder is [onderneming 2] B.V. De vennootschap drijft een soortgelijke winkel als [gedaagde] ,
op het adres [adres 2] in [plaatsnaam 1] .

2.16.

[gedaagde] heeft tot en met oktober 2020 (al dan niet via [onderneming 1] ) huur betaald voor de bedrijfsruimte. Medio december 2020 heeft zij de winkel in de bedrijfsruimte gesloten. Zij heeft de bedrijfsruimte ontruimd en de sleutels eind december 2020/begin januari 2021 aan [eiseres] afgegeven.

2.17.

Bij e-mailbericht van 19 februari 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres] aan de gemachtigde van [gedaagde] onder andere het volgende geschreven:

“Inmiddels is gebleken dat uw cliënte de exploitatie van het pand aan [adres 1] te [plaatsnaam 1] op 15 december 2020 heeft gestaakt en dat de bestuurders van uw cliënte een nieuwe vestiging heeft geopend middels een nieuwe entiteit aan [adres 2] te [plaatsnaam 1] . De sleutels mocht cliënte in een envelop ontvangen begin januari 2021. (…) Ik sommeer uw cliënte het gehuurde weer in te richten én zodra de van overheidswege opgelegde sluiting is opgeheven weer te openen en geopend te houden voor publiek. (…)”

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eiseres] vordert – na vermindering van eis ter zitting – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair

a. a) voor recht zal verklaren dat tussen partijen rechtsgeldig een huurovereenkomst tot stand is gekomen met ingang van 1 april 2020 voor het gehuurde aan [adres 1] in [plaatsnaam 1] , tegen een huurprijs van € 5.537,97 inclusief btw per maand, bij vooruitbetaling te voldoen en op de voorwaarden en de bepalingen als tussen partijen overeengekomen, en

b) [gedaagde] zal veroordelen om aan [eiseres] te betalen in totaal € 50.094,15, namelijk:

- € 27.689,85 huurachterstand tot en met maart 2021;

- € 1.500,00 contractuele boeterente over de huurachterstand;

- € 4.153,48 buitengerechtelijke incassokosten;

- € 16.750,82 waarborgsom;

c) [gedaagde] zal veroordelen om aan [eiseres] te betalen € 5.537,97 per maand vanaf 1 april 2021 tot uiterlijk 31 maart 2030, de expiratiedatum van de huurovereenkomst, en

d) [gedaagde] zal veroordelen om binnen 3 dagen na het te wijzen vonnis over te gaan tot het in gebruik nemen, inrichten en voor het publiek op de geldende openingstijden geopend houden van het gehuurde, op straffe van de te verbeuren contractuele boete van € 250,00 per dag vanaf 28 april 2021 tot de voldoening;

e) [gedaagde] zal veroordelen om aan [eiseres] te betalen de overeengekomen boeterente over de openstaande bedragen vanaf de datum van dagvaarding tot de voldoening;

subsidiair

f) voor recht zal verklaren dat [gedaagde] als gevolg van het ongerechtvaardigd afbreken van de onderhandelingen schadeplichtig is jegens [eiseres] , en

g) [gedaagde] zal veroordelen tot het vergoeden van de geleden schade aan de zijde van [eiseres] nader op te maken bij staat, en

primair en subsidiair

h) [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[eiseres] legt aan haar primaire vorderingen ten grondslag – samengevat – dat op 28 januari 2020 tussen haar en [gedaagde] een huurovereenkomst is tot stand gekomen voor de bedrijfsruimte. Op dat moment bestond tussen partijen overeenstemming over alle essentialia. [eiseres] spreekt [gedaagde] aan op nakoming van die huurovereenkomst.

Subsidiair stelt [eiseres] dat [gedaagde] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door de vergevorderde onderhandelingen over de huurovereenkomst af te breken, waardoor [eiseres] schade lijdt.

3.3.

[gedaagde] betwist dat tussen partijen een huurovereenkomst is tot stand gekomen omdat geen overeenstemming bestond over een essentieel element, namelijk de inhoud van het artikel over de verplichte winkelopenstelling op zondag. Zij vraagt de kantonrechter daarom de primaire vorderingen af te wijzen.

[gedaagde] betwist dat zij onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld bij het afbreken van de onderhandelingen. Het is bovendien [eiseres] zelf geweest die de onderhandelingen heeft afgebroken met haar resolute afwijzing van de handgeschreven aanvulling door [gedaagde] op het huurcontract. Ook de subsidiaire vorderingen moeten volgens [gedaagde] worden afgewezen.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter moet allereerst beoordelen of tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten voor de bedrijfsruimte. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Om tot de conclusie te komen dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen voor de bedrijfsruimte is het nodig dat ten minste over alle essentialia overeenstemming is bereikt. Volgens [gedaagde] is dat niet het geval, omdat er
geenovereenstemming is over de bepalingen over de verplichte koopzondag. Zij verwijst naar de door haar gemaakte handgeschreven opmerking in de kantlijn van het huurcontract, waarmee [eiseres] niet akkoord is gegaan.

4.2.

De kantonrechter overweegt dat de bepalingen over de verplichte koopzondag in dit geval een essentieel onderdeel zijn van de huurovereenkomst, omdat [gedaagde] tijdens de onderhandelingen te kennen heeft gegeven dat zij tegen een openstelling van de winkel op zondag gewetensbezwaren heeft. [eiseres] heeft dat ook onderkend. Partijen hebben vervolgens gesproken over een oplossing van het gerezen probleem en (de vastgoedbeheerder van) [eiseres] heeft aan [gedaagde] een concreet voorstel gedaan over een wijziging van de betreffende bepalingen in het huurcontract die zien op de koopzondag en waartegen [gedaagde] bezwaar had (zie hiervoor onder 2.4.). Met dat wijzigingsvoorstel heeft zij bedoeld tegemoet te komen aan de gewetensbezwaren van [gedaagde] ten aanzien van de zondagopenstelling en [gedaagde] heeft dat blijkens haar reactie ook zo opgevat. Zij bedankt (de vastgoedbeheerder van) [eiseres] namelijk in haar e-mailbericht van 28 januari 2020 voor de tegemoetkoming met betrekking tot de zondagopenstelling, “waarin zij zich in de basis wel kan vinden”. In datzelfde e-mailbericht vraagt [gedaagde] aan (de vastgoedbeheerder van) [eiseres] om de eerste huurperiode van vijf jaar te laten ingaan per 1 april 2020, omdat zij de huur over het eerste kwartaal van 2020 al aan hoofdhuurder [onderneming 1] heeft betaald, en aan haar een nieuw huurcontract toe te sturen
met daarin de gewijzigde voorwaarden(zie onder 2.5.). [eiseres] heeft die reactie van [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden mogen opvatten als de aanvaarding van haar (gewijzigde) aanbod voor het sluiten van een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte. Op dat moment bestond over alle essentialia overeenstemming.

4.3.

[gedaagde] heeft weliswaar na het e-mailbericht van 28 januari 2020, namelijk op 7 februari 2020, aan [eiseres] gevraagd om een aanvullende bepaling in het huurcontract op te nemen over de zondagopenstelling, namelijk dat een eventuele wetswijziging over dit onderwerp zal doorwerken in de huurovereenkomst, maar [eiseres] heeft dat op 11 februari 2020 uitdrukkelijk geweigerd en [gedaagde] heeft het huurcontract, waarin die door [gedaagde] gewenste aanvullende bepaling ontbrak, daarna ondertekend en aan [eiseres] geretourneerd. Als al zou moeten worden geoordeeld dat er op 28 januari 2020 nog geen overeenstemming was over de zondagopenstelling, zoals [gedaagde] stelt, dan heeft [eiseres] er in elk geval na ontvangst van het door [gedaagde] op 6 maart 2020 ondertekende huurcontract van uit mogen gaan dat zij met [gedaagde] overeenstemming had (ook) over de voor [gedaagde] essentiële bepalingen over de zondagopenstelling en dat zij [gedaagde] op dat punt voldoende tegemoet was gekomen.

4.4.

De handgeschreven opmerking in de kantlijn van het huurcontract, die [gedaagde] heeft gemaakt bij de ondertekening/parafering van het contract op 6 maart 2020 en waartegen [eiseres] bezwaar heeft gemaakt, kan niet tot een ander oordeel leiden. [gedaagde] heeft in de kantlijn, ter hoogte van de artikelen 12.14.1 en 12.14.2 geschreven:

“Dit artikel tekenen we onder bezwaar/protest daar wij gewetensbezwaard de zondag niet open kunnen.”

[gedaagde] stelt in dit verband dat ook
de formuleringvan de bepalingen over de zondagsopenstelling voor haar van essentieel belang was en dat zij daarom opgenomen wenste te zien dat zij gewetensbezwaren had tegen de zondagopenstelling, maar de handgeschreven opmerking in de kantlijn waarop zij doelt heeft – kennelijk ook volgens [gedaagde] zelf – geen betrekking op
de inhoudvan de afspraken die partijen hebben gemaakt over de zondagsopenstelling. De opname daarvan in het huurcontract wijzigt aan die afspraken dus niets. Het standpunt van [gedaagde] dat die handgeschreven opmerking in de kantlijn een verwerping is van het door [eiseres] gedane aanbod en kwalificeert als een nieuw aanbod, dat vervolgens door [eiseres] is verworpen, kan daarom niet worden gevolgd. [eiseres] was bovendien al bekend met de gewetensbezwaren van [gedaagde] . Dit onderwerp was tussen partijen immers uitvoerig besproken, met als resultaat dat aan het huurcontract de bepalingen 12.30 en 12.31 zijn toegevoegd, waarin in de eerste huurperiode van vijf jaar ten gunste van [gedaagde] wordt afgeweken van de verplichting tot zondagopenstelling zoals deze in de bepalingen 12.14.1. en 12.14.2 is opgenomen en waarin aan [gedaagde] een extra opzegmogelijkheid wordt geboden aan het einde van de eerste huurperiode van vijf jaar. Door de plaatsing van haar handtekening onder het huurcontract heeft [gedaagde] met alle daarin opgenomen bepalingen ingestemd. [eiseres] heeft uit die handgeschreven opmerking in de kantlijn, ter hoogte van de bepalingen 12.14.1 en 12.14. 2, in de gegeven omstandigheden dan ook niet kunnen en hoeven opmaken dat er tussen partijen geen overeenstemming bestond over de bepalingen over de zondagsopenstelling, zoals deze in het door [gedaagde] ondertekende en geparafeerde huurcontract zijn opgenomen. Dat [eiseres] heeft geprotesteerd tegen de handgeschreven toevoeging en aan [gedaagde] heeft gevraagd een “schoon” exemplaar te tekenen is daarnaast niet onbegrijpelijk. Eenzijdig geplaatste, handgeschreven toevoegingen in de kantlijn van het contract zouden in de toekomst namelijk kunnen leiden tot onduidelijkheid en tot discussie tussen partijen over wat er precies is overeengekomen.

4.5.

De conclusie luidt dan ook dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten voor de bedrijfsruimte, onder de voorwaarden zoals deze zijn vastgelegd in het door beide partijen ondertekende huurcontract. Ook de algemene bepalingen maken deel uit van die huurovereenkomst, omdat [gedaagde] deze door [eiseres] gehanteerde algemene bepalingen heeft aanvaard. In artikel 2.1 van het huurcontract is namelijk opgenomen dat die algemene bepalingen deel uitmaken van de huurovereenkomst en [gedaagde] heeft bij ondertekening van het huurcontract niet alleen voor de ontvangst van de algemene bepalingen getekend, maar zij heeft ook elke pagina van de bij het huurcontract gevoegde algemene bepalingen voor akkoord geparafeerd, waarna zij een exemplaar van dat huurcontract met algemene bepalingen aan [eiseres] heeft geretourneerd.

[eiseres] heeft overigens gesteld dat die algemene bepalingen ook al aan [gedaagde] zijn toegestuurd eind 2019, bij de toezending van het eerste concept van het huurcontract. [gedaagde] heeft verklaard dat zij zich dat niet meer kan herinneren, maar dat is een onvoldoende betwisting. Haar beroep op de vernietigbaarheid van (een of meer van) de algemene bepalingen, omdat zij daarvan niet voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst kennis heeft kunnen nemen, moet op grond van het vorenstaande worden verworpen.

4.6.

[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat [onderneming 3] in haar emailbericht van 31 maart 2021 heeft geschreven dat de huurovereenkomst pas in werking kan treden nadat de huurovereenkomst door de verhuurder is getekend en de waarborgsom is gestort (zie onder 2.12). Daaruit blijkt volgens [gedaagde] dat ook [eiseres] ervan uit ging dat de huurovereenkomst op dat moment nog niet definitief was. [eiseres] stelt daartegenover dat [onderneming 3] met die opmerkingen [gedaagde] alleen maar heeft willen aansporen om een “schoon” exemplaar van het huurcontract te tekenen en de waarborgsom over te maken.

4.7.

Dit verweer van [gedaagde] wordt verworpen, om de volgende redenen.
Het e-mailbericht is door [onderneming 3] geschreven één dag voordat de huur zou ingaan. De opmerking dat de verhuurder eerst moet tekenen voor de huur ingaat is door [onderneming 3] gemaakt in het kader van de handgeschreven aantekening in de kantlijn van het huurcontract, waartegen zij in datzelfde e-mailbericht namens [eiseres] bezwaar maakt. Zij wilde dat [gedaagde] zo snel mogelijk een “schoon” exemplaar zou ondertekenen, waarna ook de verhuurder het huurcontract zou kunnen ondertekenen. Verder diende [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst de waarborgsom te betalen vóór de ingangsdatum van de huur. [onderneming 3] spreekt [gedaagde] dus uitdrukkelijk aan op
nakomingvan de huurovereenkomst als zij [gedaagde] herinnert aan de verplichting om de waarborgsom te betalen. [gedaagde] heeft uit die opmerkingen van [onderneming 3] over de “voorwaarden voor inwerkingtreding” van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden daarom in redelijkheid niet kunnen en mogen begrijpen dat [eiseres] van mening was dat er (nog) geen huurovereenkomst bestond voor de bedrijfsruimte. Ook heeft zij uit dat e-mailbericht in redelijkheid niet kunnen en mogen begrijpen dat [eiseres] afzag van haar aanspraken uit de huurovereenkomst zolang de waarborgsom door [gedaagde] niet zou zijn gestort en zolang geen “schoon” exemplaar van het huurcontract door partijen zou zijn getekend.

4.8.

Dit betekent het volgende voor de (verminderde) primaire vordering van [eiseres] tot nakoming van de huurovereenkomst, zoals hiervoor vermeld onder 3.1.

4.8.1.

De onder a) gevorderde verklaring van recht wordt toegewezen als hierna in de beslissing te melden.

4.8.2.

De onder b) gevorderde betaling van de huurachterstand van € 27.689,85 berekend tot en met maart 2021 wordt ook toegewezen, met de contractuele boeterente daarover vanaf datum dagvaarding, dat is 12 april 2021. [gedaagde] heeft tegen die berekening op zich geen verweer gevoerd. Ook de gevorderde contractuele boete over de huurachterstand tot aan datum dagvaarding, een bedrag van € 1.500,00 berekend tot en met maart 2021, wordt toegewezen. [gedaagde] is daarnaast de (restant) waarborgsom van € 16.750,82 aan [eiseres] verschuldigd.

4.8.3.

[gedaagde] voert verweer tegen het gevorderde contractuele forfaitaire bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten, die volgens haar mede zien op werkzaamheden die onder de proceskosten vallen.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] voldoende heeft onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Uitgaande van de wettelijke tarieven, die in het algemeen redelijk kunnen worden geacht, en gerelateerd aan de gevorderde huurachterstand wordt het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten gematigd tot een bedrag van € 1.051,90 (de buitengerechtelijke incassokosten worden door [eiseres] gerelateerd aan de gevorderde huurachterstand van € 27.689,85).

4.8.4.

Onder sub c) vordert [eiseres] doorbetaling van de maandelijkse huur vanaf 1 april 2021 tot aan 31 maart 2030, de expiratiedatum van de huurovereenkomst. Die vordering is zo niet toewijsbaar. [gedaagde] heeft namelijk het recht om de huurovereenkomst na verloop van de eerste huurperiode van vijf jaar tussentijds op te zeggen. [gedaagde] wordt daarom veroordeeld om de maandelijkse huur door te betalen vanaf 1 april 2021 tot uiterlijk 1 april 2025, of zoveel eerder als de huur rechtsgeldig zal zijn geëindigd. In de omstandigheid dat [gedaagde] betwist dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat voor de bedrijfsruimte en zij de huur om die reden sinds november 2020 onbetaald heeft gelaten, ziet de kantonrechter aanleiding om in dit geval ook de toekomstige huurtermijnen, die pas na dit vonnis opeisbaar worden, toe te wijzen. Die termijnen behoeven uiteraard pas te worden voldaan als deze opeisbaar zijn geworden, dat is steeds per de eerste van de betreffende kalendermaand.

4.8.5.

Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] verplicht de bedrijfsruimte daadwerkelijk te gebruiken en te exploiteren (artikel 5.1 algemene bepalingen). Zij voldoet daaraan niet sinds haar vertrek in december 2020. [eiseres] heeft [gedaagde] per emailbericht van 19 februari 2021 in gebreke gesteld ter zake haar exploitatieverplichting en zij heeft [gedaagde] daarin gesommeerd om de winkel weer in te richten en te openen voor publiek zodra dat van overheidswege weer is toegestaan (zie hiervoor onder 2.17, op dat moment waren de winkels namelijk van overheidswege gesloten wegens de corona pandemie). [eiseres] vordert bij dagvaarding dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om de bedrijfsruimte binnen 3 dagen na betekening van het vonnis weer in te richten, in gebruik te nemen en voor het publiek te openen op de geldende openingstijden,
op straffe vaneen door [gedaagde] te verbeuren contractuele boete van € 250,00 per dag, met ingang van
23 maart 2021.Zij heeft haar eis ter zitting echter verminderd in die zin dat zij de contractuele boete vordert met ingang van
28 april 2021, dat is de datum dat de van overheidswege opgelegde winkelsluiting is opgeheven. Dit betekent dat haar oorspronkelijke eis bij dagvaarding ook is verminderd met de aanvankelijk gevorderde, in de hoofdsom begrepen contractuele boete van in totaal € 20.250,00, berekend over de periode vanaf 1 januari 2021 tot en met 22 maart 2021 (punten 31 en 33 dagvaarding).

4.8.6.

Artikel 31 algemene bepalingen, waarop [eiseres] dit deel van haar vordering baseert, bepaalt dat [eiseres] alleen aanspraak kan maken op de contractuele boete van € 250,00 per dag als zij [gedaagde] behoorlijk in gebreke heeft gesteld. [eiseres] heeft daaraan naar het oordeel van de kantonrechter voldaan door haar e-mailbericht van 19 februari 2021 (zie onder 2.17). [eiseres] vordert de contractuele boete echter in de vorm van een dwangsom per dag, die pas verschuldigd wordt als [gedaagde] niet binnen de door de kantonrechter te bepalen termijn
nade betekening van het vonnis aan haar exploitatieverplichting voldoet. Dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen in die zin, dat [gedaagde] wordt veroordeeld om binnen een redelijke termijn van 14 dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot het in gebruik nemen, inrichten en voor het publiek op de geldende openingstijden geopend houden van de bedrijfsruimte, op straffe van verbeurte van de contractuele boete van € 250,00 per dag voor iedere dag dat zij nalaat aan die veroordeling te voldoen en uiterlijk tot 1 april 2025, of zoveel eerder als de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd. Als in die periode nieuwe coronamaatregelen van de overheid [gedaagde] zouden verplichten de winkel te sluiten, worden uiteraard geen boetes verbeurd. Voor het overige zal de gevorderde contractuele boete worden afgewezen.

4.9.

Aan beoordeling van hetgeen onder 3.1. subsidiair, onder f) en g) is gevorderd, wordt niet toegekomen.

Proceskosten

4.10.

[gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Zij wordt daarom veroordeeld in de kosten. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en dat zij de proceskosten van [eiseres] aan haar moet betalen. Die proceskosten van [eiseres] worden tot vandaag begroot op in totaal € 1.846,81, te weten:

- € 1.013,00 vastrecht;

- € 85,81 explootkosten;

- € 1.498,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 748,00).

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart voor recht dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten met ingang van 1 april 2020 voor de bedrijfsruimte aan [adres 1] in [plaatsnaam 1] , tegen een huurprijs van € 5.537,97 inclusief btw per maand, bij vooruitbetaling te voldoen, uiterlijk op de eerste van de maand en op de voorwaarden en bepalingen die zijn opgenomen in het door beide partijen getekende huurcontract;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen:

 € 27.689,85 € 27.689,85 aan achterstallige huur tot en met maart 2021, te vermeerderen met de contractuele boeterente vanaf 12 april 2021 tot de voldoening;

 € 27.689,85 € 1.500,00 aan contractuele boete over de huurachterstand berekend tot en met maart 2021;

 € 27.689,85 € 16.750,82 aan resterende waarborgsom;

 € 27.689,85 € 1.051,90 aan buitengerechtelijke incassokosten;

 € 27.689,85 € 5.537,97 per maand (te verhogen met de overeengekomen indexeringen) aan huur, voor elke maand vanaf 1 april 2021 tot uiterlijk 1 april 2025, of zoveel eerder als de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd en met dien verstande dat die afzonderlijke maandelijkse huurtermijnen vanaf december 2021 steeds zullen worden betaald op de eerste van de kalendermaand waarop deze betrekking hebben;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot het in gebruik nemen, inrichten en voor het publiek op de geldende openingstijden geopend houden van de bedrijfsruimte aan [adres 1] in [plaatsnaam 1] , op straffe van verbeurte van de contractuele boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat [gedaagde] nalaat aan deze veroordeling te voldoen en uiterlijk tot 1 april 2025, of zoveel eerder als de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig zal zijn geëindigd;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet aan [eiseres] haar proceskosten betalen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.846,81;

5.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de punten 5.2. tot en met 5.4. uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 november 2021.

Huur bedrijfsruimte; gewetensbezwaren tegen verplichte zondagopenstelling; verhuurder doet gewijzigd aanbod dat door huurder is aanvaard; handgeschreven opmerking door huurder in kantlijn huurcontract wijzigt niets aan de gemaakte afspraken; Haviltex

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.De vordering en het verweer

4.De beoordeling

5.De beslissing