Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/530958 / KG ZA 21-651
Vonnis in kort geding van 15 december 2021
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisers,
advocaat mr. E.J. Nieuwenhuys te Utrecht,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden,
advocaat mr. Th.C. Visser te Rotterdam.
Eisers worden hierna afzonderlijk [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en gezamenlijk [eiser sub 1] c.s. genoemd. Gedaagden worden hierna afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en gezamenlijk [gedaagde sub 1] c.s. genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 november 2021 met producties 1 tot en met 26
- de op 30 november 2021 van [eiser sub 1] c.s. ontvangen akte vermeerdering van eis met producties 27 tot en met 31
- de mondelinge behandeling van 1 december 2021
- de pleitnota van [eiser sub 1] c.s.
- de pleitnota van [gedaagde sub 1] c.s., met daarbij een exemplaar van productie 11 van [eiser sub 1] c.s. waarop [gedaagde sub 1] c.s. arceringen heeft aangebracht. Ook heeft [gedaagde sub 1] c.s. op de zitting nog een e-mail van 26 maart 2021 van [gedaagde sub 1] aan de rechtbank Gelderland overgelegd.
1.2.
Daarna is besloten dat er op 15 december 2021 een vonnis komt. Als het lukt komt het vonnis eerder. In dat geval worden partijen daarvan op de hoogte gebracht.
2. Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn een echtpaar. Zij zijn eigenaar van een woning aan de [straatnaam] in [plaatsnaam] (hierna: de woning). Die woning staat leeg. [gedaagde sub 1] c.s. woont in [woonplaats 2] .
2.2.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben een relatie en wonen samen. Zij hadden toevallig gezien dat de woning leeg staat en hadden interesse om de woning te kopen. [eiser sub 1] c.s. heeft de bewoners van het huis naast de woning benaderd en kreeg van hen het telefoonnummer van [gedaagde sub 1] .
2.3.
Vanaf 27 september 2020 heeft [eiser sub 1] c.s. vaak contact gehad met [gedaagde sub 1] over de verkoop van de woning. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. een koopovereenkomst hebben gesloten, waarbij de woning aan [eiser sub 1] c.s. wordt verkocht (hierna: de koopovereenkomst). De koopovereenkomst is op 24 maart 2021 door [gedaagde sub 1] c.s. en op 26 maart 2021 door [eiser sub 1] c.s. ondertekend.
2.4.
[gedaagde sub 2] is door een hersenbloeding lichamelijk niet in staat om zijn wil te verklaren aan derden. Daarom is het nodig dat [gedaagde sub 1] bij de kantonrechter van de rechtbank Gelderland een procedure start, waarbij zij vraagt om:
1. [gedaagde sub 2] onder bewind te stellen voor zover het gaat om de woning, en
2. toestemming voor verkoop van de woning.
[eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. waren hiervan op de hoogte toen zij de koopovereenkomst sloten.
2.5.
In de koopovereenkomst staat hierover:
“algemene ontbindende voorwaarden
14.1
Deze overeenkomst zal, met inachtneming van het volgende, ontbonden kunnen worden in elk van de volgende gevallen:
a. als de kopende partij niet vóór 22 maart 2021 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte tot een totale hoofdsom van ten minste vier honderd tien duizend euro (€ 410.000,00), onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen;
(…)
b. als de verkoper niet uiterlijk 31 maart toestemming van de kantonrechter krijgt tot verkoop van de woning.Deze bepaling is door [gedaagde sub 1] met de hand geschreven en is door [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. geparafeerd, toevoeging voorzieningenrechter]
.
.
14.2
Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts de kopende partij zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris; deze mededeling dient uiterlijk op de dag na de voor die voorwaarde (in lid 1) gestelde datum in het bezit van de notaris te zijn.
(…)
onderbewindstelling en toestemming Rechtbank
21. Aangezien de heer [gedaagde sub 2] lichamelijk niet meer in staat is zijn wil te verklaren aan derden is/zal door zijn echtgenote een procedure worden gestart voor onderbewindstelling van de goederen van de heer [gedaagde sub 2] . Deze overeenkomst wordt gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat onderbewindstelling[hier is door [gedaagde sub 1] met de hand toegevoegd:
“en toestemming van de rechter tot verkoop woning”, toevoeging voorzieningenrechter]
uiterlijk[hier is de oorspronkelijke datum doorgekrast en is door [gedaagde sub 1] met de hand
“31”ingevuld, toevoeging voorzieningenrechter]
maart 2021 is uitgesproken en de Rechtbank eveneens op deze datum toestemming heeft gegeven voor de verkoop en levering van het verkochte zoals in deze akte omschreven.[Naast de handgeschreven wijzigingen hebben [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. hun paraaf geplaatst, toevoeging voorzieningenrechter]
“en toestemming van de rechter tot verkoop woning”, toevoeging voorzieningenrechter]
uiterlijk[hier is de oorspronkelijke datum doorgekrast en is door [gedaagde sub 1] met de hand
“31”ingevuld, toevoeging voorzieningenrechter]
maart 2021 is uitgesproken en de Rechtbank eveneens op deze datum toestemming heeft gegeven voor de verkoop en levering van het verkochte zoals in deze akte omschreven.[Naast de handgeschreven wijzigingen hebben [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. hun paraaf geplaatst, toevoeging voorzieningenrechter]
Als de Rechtbank niet voor 1 april 2021 de onderbewindstelling heeft uitgesproken danwel geen toestemming heeft gegeven voor de verkoop en levering van het verkochte, vervalt voor de koper de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Koper kan de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting danwel eventuele verdere aan dit uitstel verbonden kosten niet op de verkoper verhalen. (…)”
2.6.
Op 23 maart 2021, dus voor de ondertekening van de koopovereenkomst, heeft [gedaagde sub 1] een mail gestuurd aan de door [eiser sub 1] c.s. ingeschakelde notaris en [eiser sub 1] . In die mail staat:
“(…) Aan mij is gezegd dat ik onderbewindstelling nodig heb voor mijn man dhr. [gedaagde sub 2] en daaruit volgt ook: toestemming vragen aan de rechter tot verkoop woning.
Hiervoor loopt de aanvraag.
De rechter vraagt een koopovereenkomst met bovengenoemde ontbindende voorwaarde.
Ik heb een paar keer gevraagd om dat duidelijk bij de ontbindende voorwaarden (pagina 9 van de koopovereenkomst) onder B te vernoemen.[Dit gaat over om artikel 14 van de koopovereenkomst, toevoeging voorzieningenrechter]
Dit is niet gebeurd.
Bij navraag door dhr. [eiser sub 1] moet het genoemde op pag. 11 voldoende zijn tot ontbinding.[Dit gaat over artikel 21 van de koopovereenkomst, toevoeging voorzieningenrechter]
Ik wil de datum per 31 maart 2021 zetten om de rechter meer tijd te geven.
De ontbindende voorwaarde op pag. 11 is mij te vaag, omdat er gesteld wordt dat de daarna verschuldigde overdrachtsbelasting niet verhaald kan worden. Op zich is dat goed vernoemd, maar als er geen toestemming komt, is er ook geen verkoop overdracht en dus ook geen overdrachtsbelasting. De verkoopovereenkomst is dan niet meer van toepassing. Mocht er later toestemming komen, dan zullen beide partijen het eens moeten zijn of de verkoop/koop alsnog door gaat.
Dat zal dan in overleg gebeuren.
Laat het duidelijk zijn dat ik mijn best deed en doe om, ten behoeve van de kopers de overdracht uiterlijk 31 maart 2021 te laten passeren.
(…)
Om de voortgang van het regelen door te kunnen laten gaan zal ik de koopovereenkomst met enkele aantekeningen tekenen (…)”
2.7.
Als de woning voor 1 april 2021 aan [eiser sub 1] c.s. zou worden overgedragen en geleverd, zouden zij – gelet op hun leeftijd – geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen. Partijen streefden er daarom naar de woning voor die tijd over te dragen en te leveren. Dat is de achtergrond van de keuze voor de datum 31 maart 2021; door die aanpassing had de rechtbank een paar dagen extra om te beslissen op de verzochte onderbewindstelling en toestemming tot verkoop van de woning en zou [eiser sub 1] c.s. nog kunnen profiteren van de vrijstelling van overdrachtsbelasting.
2.8.
Op 31 maart 2021 was de onderbewindstelling niet uitgesproken en de toestemming voor de verkoop van de woning niet verleend. [gedaagde sub 1] had beide procedures al wel opgestart.
2.9.
Op 14 juni heeft de bewoner van het huis naast de woning aan [gedaagde sub 1] geappt:
“(…) Onze makelaar hoorde net van een collega dat jullie huis door een ontwikkelaar is gekocht die het gaat opknappen en gaat verkopen. Klopt dat? Ik dacht dat dat jonge stel dat de sleutel heeft er zou komen wonen.”.[gedaagde sub 1] heeft daarop geantwoord: “
Jouw informatie klopt, hoewel we allebei vrij zijn v. (…) Ik wilde nog schrijven, hoewel we allebei vrij zijn volgens koopovereenkomst. (…)”
“(…) Onze makelaar hoorde net van een collega dat jullie huis door een ontwikkelaar is gekocht die het gaat opknappen en gaat verkopen. Klopt dat? Ik dacht dat dat jonge stel dat de sleutel heeft er zou komen wonen.”.[gedaagde sub 1] heeft daarop geantwoord: “
Jouw informatie klopt, hoewel we allebei vrij zijn v. (…) Ik wilde nog schrijven, hoewel we allebei vrij zijn volgens koopovereenkomst. (…)”
2.10.
Op 17 juni 2021 heeft [gedaagde sub 1] aan [eiseres sub 2] geappt, in antwoord op een vraag over de voortgang van de procedures:
“(…) Intussen is het buurhuis ook te koop. Is dat niets voor jullie? Alles is pas verbouwd, nieuwe opbouw, kun je zo in. We zijn vrij om te doen.”.
“(…) Intussen is het buurhuis ook te koop. Is dat niets voor jullie? Alles is pas verbouwd, nieuwe opbouw, kun je zo in. We zijn vrij om te doen.”.
2.11.
Op 28 juli 2021 heeft de kantonrechter ten behoeve van [gedaagde sub 2] een beperkt bewind ingesteld voor de verkoop en levering van de woning. Op 29 juli 2021 heeft de kantonrechter toestemming gegeven voor de verkoop van de woning.
2.12.
[gedaagde sub 1] heeft [eiser sub 1] c.s. hiervan niet op de hoogte gebracht. Vanaf eind juni 2021 reageert [gedaagde sub 1] niet meer op WhatsApp-berichten van [eiser sub 1] c.s.
2.13.
Omdat [eiser sub 1] c.s. geen vertrouwen meer had in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde sub 1] c.s., heeft hij de koopovereenkomst op 22 september 2021 ingeschreven in het Kadaster (ex artikel 7:3 BW).
2.14.
Naar aanleiding van een vraag van de notaris over “hoe het zat met de koopovereenkomst”, heeft [gedaagde sub 1] de notaris op 30 september 2021 een brief gestuurd, waarvan de inhoud er op neerkomt dat zij het ervoor houdt dat de overeenkomst is ontbonden doordat de ontbindende voorwaarde (geen onderbewindstelling en toestemming verkoop op 31 maart 2021) is vervuld.
2.15.
Op 30 oktober 2021 heeft [gedaagde sub 1] aan [eiser sub 1] c.s. een mail gestuurd waarin staat:
“(…) Ik wil jullie informeren over de situatie. In de koopovereenkomst heeft mevrouw [A][lees: de notaris, toevoeging voorzieningenrechter]
duidelijk aangegeven dat de overeenkomst is ontbonden als er niet op 29 maart 2021 een bewindvoering is uitgesproken en er op die datum geen toestemming is van de rechtbank. We hebben er samen 31 maart 2021 van gemaakt en er een paraaf bij gezet. Om verwarring te voorkomen heb ik dat ook bij de algemeen ontbindende voorwaarden gezet, in overleg met en in het bijzijn van jullie. Ook hier hebben we allemaal een paraaf ter goedkeuring bijgezet.
“(…) Ik wil jullie informeren over de situatie. In de koopovereenkomst heeft mevrouw [A][lees: de notaris, toevoeging voorzieningenrechter]
duidelijk aangegeven dat de overeenkomst is ontbonden als er niet op 29 maart 2021 een bewindvoering is uitgesproken en er op die datum geen toestemming is van de rechtbank. We hebben er samen 31 maart 2021 van gemaakt en er een paraaf bij gezet. Om verwarring te voorkomen heb ik dat ook bij de algemeen ontbindende voorwaarden gezet, in overleg met en in het bijzijn van jullie. Ook hier hebben we allemaal een paraaf ter goedkeuring bijgezet.
Omdat er op die datum en ook maanden daarna geen bewindsvoering en geen toestemming was, maak ik van de ontbindende voorwaarden gebruik en is de overeenkomst ontbonden, zoals staat geschreven en door alle partijen is goedgekeurd. Al eerder heb ik jullie laten weten dat we allebei vrij zijn om te handelen (…)”
2.16.
Op 22 november 2021 heeft [eiser sub 1] c.s. conservatoir beslag tot levering gelegd op de woning.
2.17.
Met dit kort geding wil [eiser sub 1] c.s. er voor zorgen dat de woning voor het einde van dit jaar alsnog aan hem wordt overgedragen en geleverd en – als dat niet gebeurt – dat [gedaagde sub 1] c.s. een contractuele boete van € 41.000,- aan hem betaalt.
3.Wat is het standpunt van partijen?
3.1.
[eiser sub 1] c.s. zegt dat [gedaagde sub 1] c.s. zonder goede reden de ontbinding heeft ingeroepen, omdat:
- aan de datum van 31 maart 2021 in de koopovereenkomst geen waarde moet worden gehecht. Die datum was niet realistisch. Het was voor [eiser sub 1] c.s. op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst al duidelijk dat de rechtbank die datum niet zou gaan halen, onder andere doordat [gedaagde sub 1] c.s. de procedures zo laat in gang heeft gezet.
- uit artikel 14.2 van de koopovereenkomst volgt dat alleen door koper een beroep kan worden gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 14.1 sub b en wel uiterlijk op de dag na 31 maart 2021. [gedaagde sub 1] c.s. kon hier dus geen beroep op doen, dan wel heeft dit te laat gedaan.
- een beroep op artikel 21 van de koopovereenkomst ook alleen door kopers, en dus niet door [gedaagde sub 1] c.s., kon worden gedaan.
- [gedaagde sub 2] inmiddels onder bewind is gesteld en de kantonrechter toestemming heeft gegeven voor de verkoop, zodat er geen belemmering meer is om de woning over te dragen en te leveren. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dit onder de pet gehouden en dat vindt [eiser sub 1] c.s. laakbaar.
- [gedaagde sub 1] c.s. voor de brief van 30 september 2021 aan de notaris en de brief van 30 oktober 2021 aan [eiser sub 1] c.s. nooit duidelijk heeft gemaakt dat zij de overeenkomst wilde ontbinden en zelfs steeds de indruk heeft gewekt dat de verkoop zou doorgaan.
- [eiser sub 1] c.s. vermoedt dat [gedaagde sub 1] c.s. wil profiteren van de huidige stijging van de woningmarkt en dat is geen geldige ontbindingsgrond.
3.2.
[gedaagde sub 1] c.s. zie dit anders. Zij zegt dat:
- de koopovereenkomst vernietigbaar is, omdat [gedaagde sub 2] handelingsonbekwaam was toen hij de koopovereenkomst tekende, en zij die vernietiging ook heeft ingeroepen.
- de koopovereenkomst van rechtswege is ontbonden op het moment dat er op 31 maart 2021 nog geen gunstige beslissing was van de rechtbank met betrekking tot het bewind en de toestemming voor verkoop. Het is niet zo dat alleen kopers een beroep kunnen doen op deze bepaling. Dat staat weliswaar in artikel 14.2, maar die bepaling is niet van toepassing op artikel 14.1 sub b. Het is namelijk een standaardbepaling die had moeten worden aangepast en dat is niet gebeurd. De ontbindende voorwaarde van artikel 14.1 sub b is opgenomen ten behoeve van [gedaagde sub 1] c.s. en is zo geformuleerd dat zij daar geen beroep op hoefde te doen.
- zij over de ontbindende voorwaarde altijd heel duidelijk is geweest naar de notaris en naar [eiser sub 1] c.s.: als er op 31 maart 2021 geen gunstige beslissing van de kantonrechter zou zijn, dan zou de koopovereenkomst zijn ontbonden en zouden partijen vrij zijn. Als later alsnog het bewind zou worden uitgesproken en toestemming zou worden gegeven voor de verkoop, dan kon er worden gekeken of partijen nog met elkaar in zee wilden gaan. Dat is besproken met [eiser sub 1] c.s. in een gesprek bij [gedaagde sub 1] c.s. thuis op 22 maart 2021 en staat in de mail van 23 maart 2021.
- zij meerdere keren heeft aangegeven dat [eiser sub 1] c.s. vrij was om een ander huis te kopen en zelfs op een ander huis heeft gewezen dat te koop stond.
- zij geen contact met [eiser sub 1] c.s. heeft opgenomen toen de kantonrechter [gedaagde sub 2] onder bewind had gesteld en toestemming had gegeven over de verkoop, omdat de koopovereenkomst toen al was ontbonden.
- zij aan de notaris heeft gevraagd of de datum van 31 maart 2021 haalbaar was en dat deze bevestigend antwoordde (de notaris had in eerste instantie zelfs 29 maart 2021 opgenomen, maar [gedaagde sub 1] heeft deze datum iets opgeschoven om de rechter meer tijd te geven).
- zij de procedure bij de kantonrechter in februari 2021 al heeft opgestart en – toen het bij de rechtbank niet goed bleek te zijn aangekomen – zij de stukken meerdere keren opnieuw heeft opgestuurd, op advies van de rechtbank met de vermelding dat het om een spoedaanvraag ging. Zij heeft ook daarna regelmatig contact opgenomen met de rechtbank, maar er zat geen schot in de zaak.
- zij de woning niet (voor een hogere prijs) aan een derde wil verkopen. De gezondheid van [gedaagde sub 2] is snel verslechterd en zijn leven is de laatste fase ingegaan. Als haar man er niet meer is, wil zij zelf in de woning gaan wonen; in een voor haar bekende omgeving, waar zij altijd prettig heeft gewoond.
4.Hoe oordeelt de voorzieningenrechter?
4.1.
De voorzieningenrechter geeft [eiser sub 1] c.s. ongelijk. Zijn vorderingen worden afgewezen. [gedaagde sub 1] c.s. hoeft de woning dus niet aan hem over te dragen en te leveren. Hieronder wordt uitgelegd waarom. Eerst worden twee formele voorvragen beantwoord, daarna wordt de zaak inhoudelijk beoordeeld.
Spoedeisend belang
4.2.
Om een kort geding in te kunnen stellen (juridisch gezegd: daarin ontvankelijk te zijn), moet [eiser sub 1] c.s. een spoedeisend belang hebben bij zijn vorderingen. Dat is zo als hij niet de uitkomst van een bodemprocedure kan afwachten. Dat is hier het geval. [eiser sub 1] c.s. zit in onzekerheid over de vraag of hij in de woning kan gaan wonen. Totdat hij antwoord heeft op die vraag, weet hij niet of hij de woning kan betrekken of dat hij een andere woning moet zoeken en kan hij op dit vlak dus niet verder met zijn toekomst. Een bodemprocedure kan wel een jaar (of langer) duren. Er kan niet van [eiser sub 1] c.s. verwacht worden dat hij zo lang in onzekerheid zit. Die onzekerheid is trouwens ook voor [gedaagde sub 1] c.s. onprettig.
Geschikt voor kort geding
4.3.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft gezegd dat deze zaak niet geschikt is om in kort geding te worden behandeld, omdat de vragen die hier spelen in een bodemprocedure (waarin meer ruimte is voor onderzoek) moeten worden beantwoord. De voorzieningenrechter ziet dit anders. Met de informatie die partijen in dit kort geding naar voren hebben gebracht, heeft zij tot een oordeel kunnen komen.
Inhoudelijk oordeel
Vernietiging
4.4.
[gedaagde sub 1] c.s. zegt het volgende. Op het moment van het tekenen van de koopovereenkomst was [gedaagde sub 2] lichamelijk niet in staat om zijn wil te verklaren aan derden en was hij dus handelingsonbekwaam, maar hij heeft deze overeenkomst wel ondertekend. Daarom is de koopovereenkomst volgens haar vernietigbaar op grond van artikel 3:32 lid 2 BW en zij heeft deze vernietiging ook ingeroepen.
4.5.
In artikel 3:32 lid 2 BW staat dat een rechtshandeling (zoals het sluiten van een koopovereenkomst) van een onbekwame vernietigbaar is. Een natuurlijke persoon (zoals [gedaagde sub 2] ) is handelingsbekwaam, tenzij de wet anders bepaalt. De wet bepaalt dat minderjarigen en personen die onder curatele zijn gesteld niet handelingsbekwaam zijn. Daarvan is bij [gedaagde sub 2] geen sprake.
4.6.
Voor zover [gedaagde sub 1] c.s. heeft bedoeld dat [gedaagde sub 2] feitelijk ongeschikt was om zijn wil te bepalen en de koopovereenkomst om die reden vernietigbaar is (artikel 3:33-3:35 BW), geldt dat [gedaagde sub 2] lichamelijk niet in staat is om zijn wil aan derden kenbaar te maken, maar dat hij volgens [gedaagde sub 1] zijn wil wel aan haar kenbaar kan maken en hij dat ook heeft gedaan: hij was het volgens haar met de verkoop eens. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dus niet gezegd dat de wil van [gedaagde sub 2] niet overeenstemde met zijn verklaring.
Partijen wilden mogelijke problemen voorkomen en daarom hebben ze in de koopovereenkomst opgenomen dat [gedaagde sub 2] lichamelijk niet in staat was om zijn wil te verklaren aan derden en dat er daarom een procedure tot onderbewindstelling en tot toestemming van de verkoop zou worden opgestart. Dat is ook gebeurd en die procedures hebben ook geleid tot de onder bewindstelling van [gedaagde sub 2] en toestemming voor de verkoop.
Onder deze omstandigheden kan [gedaagde sub 1] c.s. niet aan [eiser sub 1] c.s. tegenwerpen dat de koopovereenkomst vernietigbaar is, omdat [gedaagde sub 2] daarop (desondanks) zijn handtekening heeft gezet.
Ontbinding
4.7.
Partijen verschillen van mening over de inhoud van de ontbindende voorwaarde die in 14.1 onder b is opgenomen in de koopovereenkomst (zie 2.5). De voorzieningenrechter zal die bepaling daarom moeten uitleggen. Dat doet zij aan de hand van de tekst van de voorwaarde, maar ook aan de hand van hoe partijen deze bepaling mochten begrijpen in het licht van wat daarover is geschreven en zij daarover hebben besproken (vrij naar het Haviltex-arrest).
4.8.
Bepaling 14.1 sub b van de koopovereenkomst is een ontbindende negatieve voorwaarde met tijdsbepaling: als de voorwaarde is vervuld kan de koopovereenkomst vanaf dat moment ontbonden worden. De voorwaarde is dat [gedaagde sub 2] op 31 maart 2021 niet onder bewind is gesteld en op die datum door de kantonrechter geen toestemming is verleend voor de verkoop. Deze voorwaarde is in vervulling gegaan.
4.9.
Partijen verschillen van mening over de vraag wie zich op de ontbindende voorwaarde kan beroepen. Uit de tekst van de ontbindende voorwaarde: “
als de verkoper niet uiterlijk 31 maart toestemming van de kantonrechter krijgt tot verkoop van de woning”en uit de mail van 23 maart 2021 van [gedaagde sub 1] :
“Aan mij is gezegd dat ik onderbewindstelling nodig heb voor mijn man dhr. [gedaagde sub 2] en daaruit volgt ook: toestemming vragen aan de rechter tot verkoop woning.(…) De rechter vraagt een koopovereenkomst met bovengenoemde ontbindende voorwaarde. Ik heb een paar keer gevraagd om dat duidelijk bij de ontbindende voorwaarden (pagina 9 van de koopovereenkomst) onder B te vernoemen. Dit is niet gebeurd. (…) Om de voortgang van het regelen door te kunnen laten gaan zal ik de koopovereenkomst met enkele aantekeningen tekenen (…)”blijkt dat de ontbindende voorwaarde is bedoeld om ervoor te zorgen dat [gedaagde sub 1] c.s. niet aan de koopovereenkomst vastzit zonder dat die nagekomen kan worden, omdat het bewind niet is geregeld en de kantonrechter geen toestemming geeft voor de verkoop van de woning. Deze ontbindende voorwaarde is dus met dit doel geschreven ten behoeve van [gedaagde sub 1] c.s., zodat zij hier een beroep op kan doen. De voorzieningenrechter leest artikel 21 overigens op dezelfde manier, met dit verschil dat daarin ook nog staat dat [gedaagde sub 1] c.s. wordt gevrijwaard van aanspraken door [eiser sub 1] c.s. vanwege het vervallen van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting.
als de verkoper niet uiterlijk 31 maart toestemming van de kantonrechter krijgt tot verkoop van de woning”en uit de mail van 23 maart 2021 van [gedaagde sub 1] :
“Aan mij is gezegd dat ik onderbewindstelling nodig heb voor mijn man dhr. [gedaagde sub 2] en daaruit volgt ook: toestemming vragen aan de rechter tot verkoop woning.(…) De rechter vraagt een koopovereenkomst met bovengenoemde ontbindende voorwaarde. Ik heb een paar keer gevraagd om dat duidelijk bij de ontbindende voorwaarden (pagina 9 van de koopovereenkomst) onder B te vernoemen. Dit is niet gebeurd. (…) Om de voortgang van het regelen door te kunnen laten gaan zal ik de koopovereenkomst met enkele aantekeningen tekenen (…)”blijkt dat de ontbindende voorwaarde is bedoeld om ervoor te zorgen dat [gedaagde sub 1] c.s. niet aan de koopovereenkomst vastzit zonder dat die nagekomen kan worden, omdat het bewind niet is geregeld en de kantonrechter geen toestemming geeft voor de verkoop van de woning. Deze ontbindende voorwaarde is dus met dit doel geschreven ten behoeve van [gedaagde sub 1] c.s., zodat zij hier een beroep op kan doen. De voorzieningenrechter leest artikel 21 overigens op dezelfde manier, met dit verschil dat daarin ook nog staat dat [gedaagde sub 1] c.s. wordt gevrijwaard van aanspraken door [eiser sub 1] c.s. vanwege het vervallen van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting.
4.10.
Anders dan [eiser sub 1] c.s. zegt, is het dus niet zo dat de ontbindende voorwaarde van artikel 14.1 sub b alleen over de overdrachtsbelasting gaat en alleen hij een beroep op deze ontbindende voorwaarde zou kunnen doen. Dat er in artikel 14.2 staat: “
Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts de kopende partij zich beroepen”, maakt dit niet anders
.Dit is een standaardbepaling die niet is aangepast. Daardoor sluit deze bepaling wel aan bij artikel 14.1 sub a, maar niet bij de door [gedaagde sub 1] aangepaste bepaling 14.1 sub b. De bedoeling van die laatste bepaling is echter duidelijk, zoals hierboven in 4.9 staat uitgelegd.
Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts de kopende partij zich beroepen”, maakt dit niet anders
.Dit is een standaardbepaling die niet is aangepast. Daardoor sluit deze bepaling wel aan bij artikel 14.1 sub a, maar niet bij de door [gedaagde sub 1] aangepaste bepaling 14.1 sub b. De bedoeling van die laatste bepaling is echter duidelijk, zoals hierboven in 4.9 staat uitgelegd.
4.11.
De in de ontbindende voorwaarde genoemde datum van 31 maart 2021 is niet zinledig. [eiser sub 1] c.s. zegt dat hij er op het moment van het ondertekenen van de overeenkomst vanuit is gegaan dat die datum niet gehaald kon worden. Hij zegt echter niet dat hij dat aan [gedaagde sub 1] c.s. kenbaar heeft gemaakt. [gedaagde sub 1] c.s. daarentegen zegt dat zij er naar aanleiding van het contact van [gedaagde sub 1] met de notaris en de rechtbank vanuit ging dat de datum wél gehaald kon worden. De datum is nog aangepast van 29 maart 2021 naar 31 maart 2021 en [eiser sub 1] c.s. heeft die aanpassing geparafeerd. Dat alles maakt dat [eiser sub 1] c.s. de ontbindende voorwaarde niet zo mag begrijpen dat de daarin genoemde datum geen betekenis heeft.
4.12.
Partijen hebben niets afgesproken over de termijn waarop [gedaagde sub 1] c.s. zich op de ontbindende voorwaarde van artikel 14.1 sub b zou kunnen beroepen. Uit de mail van [gedaagde sub 1] van 23 maart 2021 (zie 2.6) valt af te leiden dat zij er vanuit ging dat de koop niet door zou gaan als de kantonrechter niet op uiterlijk 31 maart 2021 toestemming zou hebben verleend en dat er daarna overleg zou moeten plaatsvinden over het alsnog doorgaan van de koop. [gedaagde sub 1] c.s. zegt dat zij dit ook nadrukkelijk zo heeft besproken met [eiser sub 1] c.s. in het gesprek dat zij met hem had op 22 maart 2021 bij haar thuis, maar [eiser sub 1] c.s. herinnert zich dat niet. De mail van 23 maart 2021 heeft hem echter wel bereikt en hij heeft daarop geen reactie gegeven met de strekking dat hij dit anders zag. [gedaagde sub 1] c.s. dacht dus dat ze niet kenbaar hoefde te maken dat de koop niet doorging. Pas toen ze in september 2021 door de notaris naar de stand van zaken van de koop werd gevraagd, heeft zij (eerst aan de notaris en later aan [eiser sub 1] c.s.) laten weten dat de koopovereenkomst volgens haar ontbonden was. Wel heeft zij daarvoor nog tweemaal (eenmaal direct en eenmaal via de buurman) aan [eiser sub 1] c.s. laten weten dat zij zichzelf en hem vrij achtte.
Voor zover [eiser sub 1] c.s. heeft bedoeld te stellen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde sub 1] c.s. zich nu nog op de ontbindende voorwaarde beroept, geldt dat het (enkele) tijdsverloop daarvoor niet genoeg is. Ook het feit dat de kantonrechter alsnog het bewind heeft uitgesproken en de toestemming heeft verleend, maakt in het licht van de hierboven genoemde omstandigheden niet dat [gedaagde sub 1] c.s. geen beroep meer mocht doen op de ontbindende voorwaarde. Dat in artikel 14.2 van de koopovereenkomst staat dat het beroep op de ontbindende uiterlijk op de dag na de voor die voorwaarde gestelde datum in het bezit van de notaris moet zijn, maakt dit niet anders. Zoals gezegd, is dit een standaardbepaling waaraan alleen voor 14.1 sub a betekenis toekomt (zie 4.10).
Belangenafweging
4.13.
In een kort geding moeten altijd de belangen van partijen worden afgewogen. Als de belangen van [eiser sub 1] c.s. bij het doorgaan van de koop van de woning zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde sub 1] c.s. bij het niet doorgaan van de koop, kan het zo zijn dat de voorzieningenrechter vindt dat zijn vorderingen alsnog moeten worden toegewezen. Dat is hier echter niet het geval. Het belang van [eiser sub 1] c.s. is dat de woning een mooie kans bood om een stap op de woningmarkt te maken en zo verder te gaan met zijn toekomst. Het belang van [gedaagde sub 1] c.s. is dat zij op de woning kan terugvallen na het overlijden van haar man en zij zo in een vertrouwde omgeving dat verlies kan verwerken en haar leven weer op kan pakken. Dat zijn allebei zwaarwegende belangen, waarbij niet gezegd kan worden dat het ene belang duidelijk zwaarder weegt dan het andere belang. De voorzieningenrechter kreeg niet de indruk dat er aan de kant van [gedaagde sub 1] c.s. het belang speelt dat zij de woning voor een hoger bedrag aan een ander dan [eiser sub 1] c.s. wil verkopen.
Proceskosten
4.14.
[eiser sub 1] c.s. krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. betalen. Die kosten worden begroot op:
- griffierecht € 952,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.968,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. tot op heden begroot op € 1.968,00,
5.3.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.V.M. Gehlen, bijgestaan door mr. M. Braam als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 december 2021. [1]