Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9551705 UV EXPL 21-232 JPd/45024
Kort geding vonnis van 22 december 2021
in de zaak van
de stichting
Stichting Mitros,
gevestigd in Utrecht,
verder ook te noemen: Mitros,
eisende partij,
gemachtigde: mr. G.K.L. de Wijkerslooth,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer [A] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J.B.A.M.E. Leushuis.
1.De procedure
1.1.
De dagvaarding met 25 producties is betekend op 26 november 2021. De 25ste productie is een USB-stick met acht audio(visuele) fragmenten.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 december 2021. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] zes producties (A t/m F) opgestuurd en Mitros nog drie producties. Namens Mitros was mevrouw [B] aanwezig, bijgestaan door mr. de Wijkerslooth. Daarnaast waren twee buurvrouwen van de heer [A] , mevrouw [C] en mevrouw [D] , met Mitros meegekomen. Mitros had ook twee wijkagenten meegenomen maar in verband met de coronamaatregelen konden deze niet tegelijkertijd in de zittingszaal worden toegelaten. De wijkagenten zijn daarom vertrokken. Namens [gedaagde] was mevrouw [E] aanwezig, bijgestaan door mr. Leushuis. Ook meegekomen was een buurman van [A] , de heer [F] . [A] zelf was wegens ziekte afwezig.
Beide partijen hebben spreekaantekeningen voorgedragen. Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
De heer [A] is onder bewind gesteld. Bij beschikking van 10 april 2020 is [gedaagde] benoemd tot (opvolgend) bewindvoerder.
2.2.
[A] huurt sinds 29 oktober 2019 van Mitros de woning gelegen aan de [adres] in [plaatsnaam] . In de tussen partijen geldende huurovereenkomst is onder andere het volgende bepaald:
“De Algemene Huurvoorwaarden van verhuurder
Artikel 7
7.1
Op deze overeenkomst zijn van toepassing de bijgevoegde Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte 2015
7.2
In afwijking van respectievelijk als aanvulling op de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van verhuurder Is het volgende overeengekomen:
- Gezien de woongeschiedenis van dhr [A] , waarbij er sprake Is geweest van ernstige overlast en bedreiging, geldt ook In de nieuw te huren woning de gemaakt afspraak dat dhr [A] niet belt of mailt met Mitros zonder overleg of zonder samenwerking met hulpverlening.
Uitzondering hierop zijn reparatieverzoeken, deze kunnen gemeld worden door dhr [A] via de website.
(Mocht professionele hulpverlening niet aanwezig zijn en het is niet mogelijk om vervanging te regelen dan is mw. [G] (zus) contactpersoon.)
- Dhr [A] zal geen overlast veroorzaken naar zijn woonomgeving. Indien er wederom sprake is van overlast dan behoudt Mitros zich het recht om direct over te gaan tot het starten van een ontruimingsprocedure.
In een bijlage bij dit contract is een getekende overeenkomst bijgevoegd waarin deze afspraken eerder zijn gemaakt en onderschreven.
- Mocht dhr [A] overlast ervaren van zijn omgeving dan zal dhr [A] hulpverlening inschakelen om deze situatie met de betrokken personen en Mltros te bespreken.“
2.3.
Als bijlage bij de huurovereenkomst zijn “Afspraken rond eenmalige aanbieding tbv laatste kans voor overlastgevende huurder” opgenomen.
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte 2015’ van toepassing. Hierin is onder andere het volgende opgenomen:
“De algemene verplichtingen van huurder
Artikel 6
Gebruik en bewoning
6.1
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
[…]
6.5
Onder goed huurderschap wordt onder andere verstaan dat huurder niet rookt in de algemene binnenruimten, huurder zelf een inboedelverzekering afsluit en huurder niet bbq-ed in een portiek of op het balkon. Daarnaast is het huurder verboden om een camera op te hangen waardoor de privacy van omwonenden wordt geschaad. Ook mag huurder geen beddengoed, wasgoed, tapijten en dergelijke aan de buitenzijde van het gestapelde gebouw, anders dan binnen het balkon, kloppen of uithangen.
[…]
Overlast
6.9
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van, het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
[…]
6.11
Wangedrag van huurder jegens verhuurder, medewerkers van verhuurder of door verhuurder ingeschakelde derden, zoals fysiek geweld tegen personen of goederen of agressie/intimidatie/bedreiging jegens deze personen wordt niet getolereerd. Verhuurder zal in dat geval naar gelang de ernst van de overtreding passende maatregelen nemen, waaronder is begrepen de mogelijkheid om de huurovereenkomst te (laten) beëindigen op de kortst mogelijke termijn.”
2.5.
Mitros heeft [A] bij brief van 15 juni 2020 gesommeerd te stoppen met het veroorzaken van overlast aan omwonenden.
2.6.
Mitros heeft op 7 juni 2021 een e-mailbericht gestuurd naar de autisme-coach van [A] (de heer [H] van [stichting 1] ) waarin Mitros er op wijst dat twee monteurs hun werk bij de woning van [A] niet konden doen vanwege agressief gedrag van [A] . Ook meldt Mitros dat er een overlastmelding door een van de buren van [A] is gedaan. De heer [H] schrijft in zijn e-mail van 7 juni 2021 terug dat Mitros te snel, namelijk zonder wederhoor, concludeert dat [A] zich agressief heeft gedragen. [H] schrijft ook dat Mitros problemen had kunnen voorkomen door [A] , van wie bij Mitros bekend is dat hij een autismespectrum stoornis heeft, vooraf te informeren over de komst van de monteurs. Mitros heeft vervolgens op 31 augustus 2021 een brief aan [A] geschreven, waarin hem wordt verzocht zijn onvrede voortaan op een andere manier kenbaar te maken en hem wordt meegedeeld dat er meldingen van overlast zijn gedaan. Mitros kondigt een evaluatiemoment aan om een en ander te bespreken.
2.7.
Op 2 september 2021 heeft Mitros aan [A] geschreven dat hij overlast veroorzaakt:
“Volgens mijn informatie bestaat de overlast uit: slaan met deuren, bonken op de muren, het draaien van harde muziek, intimideren en uitschelden van de buren en het niet opruimen van hondenpoep.”
Mitros heeft [A] daarbij uitgenodigd voor een gesprek op 9 september 2021 maar [A] is daar niet op ingegaan.
2.8.
De wijkagent heeft op 28 september 2021 bij Mitros gemeld dat collega’s op 25 september 2021 overlast - veroorzaakt door [A] en bestaand uit harde muziek om half twee ’s nachts - hebben geconstateerd. Mitros heeft [A] bij brief van 28 september 2021 gesommeerd te stoppen met het veroorzaken van overlast (harde muziek overdag en ’s nachts, bonken op muren, slaan met deuren en het niet opruimen van hondenpoep en de hond laten plassen in de tuin van buren).
2.9.
De wijkagent heeft op 6 oktober 2021 aan Mitros doorgegeven dat collega’s op 2, 3 en 4 oktober 2021 vier overlastmeldingen hebben ontvangen over [A] (harde muziek, gebonk). Daarvan is één overlastmoment door de politie ook geconstateerd.
2.10.
Mitros heeft op 7 oktober 2021 een brief gestuurd naar [A] met de mededeling dat de door hem veroorzaakte overlast onacceptabel is en dat Mitros een rechtszaak zal beginnen waarin de rechter zal worden verzocht de huurovereenkomst te ontbinden.
2.11.
De wijkagent heeft op 13 oktober 2021 aan Mitros doorgegeven dat collega’s op 12 oktober 2021 twee overlastmeldingen hebben gekregen. Eén betreft een overlastmelding (gebonk) over [A] , welke overlast door de wijkagent ook is geconstateerd. De andere melding is van [A] zelf, dit betrof een melding dat er iemand in zijn tuin liep. Die persoon is door de politie niet aangetroffen. [A] kwam volgens de politie verward over.
3.Het geschil tussen partijen
3.1.
Mitros vordert in kort geding bij voorlopige voorziening kort gezegd ontruiming van het gehuurde en betaling door [gedaagde] van de proceskosten.
3.2.
Aan deze vordering legt Mitros ten grondslag dat [A] zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen niet is nagekomen door (geluids)overlast te veroorzaken aan omwonenden. Deze tekortkoming van [A] is volgens Mitros grond voor een ontbinding van de huurovereenkomst. Vooruitlopend op een ontbindingsvordering in een bodemprocedure vordert Mitros in dit kort geding ontruiming van de woning.
3.3.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering met veroordeling van Mitros in de proceskosten. Volgens haar heeft Mitros allereerst geen spoedeisend belang bij de vordering. Daarnaast heeft Mitros volgens [gedaagde] niet alles gedaan wat in haar vermogen ligt om de verstoring van het woongenot van de omwonenden te beëindigen. Mitros heeft niet geprobeerd te bemiddelen maar heeft te snel een kort geding procedure gestart, aldus [gedaagde] .
4.De beoordeling
4.1.
Een vordering is in kort geding toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter die vordering zal toewijzen en indien de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij die vordering.
Vordering tot ontruiming
4.2.
Spoedeisend belang bij een voorziening heeft de eiser van wie niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht. Of sprake is van spoedeisendheid is in dit geval afhankelijk van de uitkomst van een (voorlopige) beoordeling van de inhoud van de zaak en van afweging van de belangen van partijen. Beide beoordelingen hangen met elkaar samen, zodat de kantonrechter tot een inhoudelijke beoordeling overgaat.
4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om die reden moet worden beoordeeld of er voldoende zwaarwegende gronden zijn, die de toepassing van een dergelijke maatregel rechtvaardigen.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat Mitros voorlopig voldoende heeft gemotiveerd dat [A] overlast veroorzaakt aan omwonenden. Uit de e-mailberichten van de wijkagent en uit de verklaringen ter zitting leidt de kantonrechter af dat de overlast met name bestaat uit harde muziek (ook ’s nachts) en gebonk op de muren. Dit alles is erg storend voor de buren van [A] en leidt bij hen tot gederfd huurgenot.
4.5.
Op zichzelf staat vast dat Mitros als woningcorporatie heeft toe te zien op een veilige en leefbare woonomgeving voor alle huurders. Zij moet bijdragen aan het voorkomen van overlast. Mitros kan dit onder meer doen door de kantonrechter te vragen de huurovereenkomst met [A] te laten ontbinden, dan wel in een kort geding procedure vooruitlopend daarop de kantonrechter te vragen [A] (althans zijn bewindvoerder) te veroordelen om het gehuurde te ontruimen, zoals hier het geval is. Dit is echter zoals gezegd een vergaande maatregel die vaak een definitief karakter heeft, reden waarom de kantonrechter terughoudend dient te zijn in het toewijzen van zo’n maatregel.
4.6.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat Mitros andere maatregelen had kunnen en moeten nemen voorafgaand aan het vorderen van ontruiming van het gehuurde. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] verklaard dat sprake is van twee gebeurtenissen die, in combinatie met de autismespectrum stoornis van [A] , waarschijnlijk ten grondslag hebben gelegen aan de geconstateerde toename van gedragingen van [A] die tot overlast hebben geleid. Mitros was van deze gebeurtenissen op de hoogte en had daarop moeten acteren. Eén gebeurtenis betreft de aanvaring tussen [A] en de twee monteurs. Deze heeft ook geleid tot het begin van de problemen met de buren. Dat kwam doordat [A] niet vooraf over de komst van de monteurs was ingelicht en met zijn autisme is daar voor hem kennelijk moeilijk mee om te gaan. Mitros heeft daarop uitgelegd dat zij huurders inlicht over het bezoek van monteurs. In dit geval moesten de monteurs echter bij de buurvrouw van [A] zijn, zo dacht Mitros. Ter plaatse bleek echter dat de monteurs (ook) bij [A] moesten zijn en zij gingen, zonder vooraankondiging door Mitros, naar de woning van [A] . Dit leidde tot een confrontatie tussen de monteurs en [A] . De tweede gebeurtenis betrof een ongeluk dat [A] had in de zomer van waardoor hij volgens [gedaagde] PTSS heeft opgelopen. Kort daarna heeft de heer [H] (de begeleider van [A] ) aangegeven te stoppen met de begeleiding. Al deze omstandigheden hebben volgens [gedaagde] tot ontregeling bij [A] geleid en Mitros had meer moeten doen om te proberen de gevolgen daarvan te herstellen. [gedaagde] heeft als mogelijke andere maatregelen dan deze procedure gewezen op de mogelijkheid van buurtbemiddeling of inschakeling van [stichting 2] .
4.7.
De overlast die omwonenden van [A] ondervinden is zoals reeds is overwogen voldoende aannemelijk gemaakt. Het had echter, vanwege de verstrekkende gevolgen van een ontruimingsvordering in kort geding en met name ook gelet op de bovengenoemde bijzondere omstandigheden, op de weg van Mitros gelegen om tevens te motiveren dat deze procedure noodzakelijk was en dat zij voorafgaand hieraan voldoende heeft gedaan om de overlast te voorkomen of te verhelpen en dat die inspanningen onvoldoende resultaat hadden. Dat heeft zij niet gedaan. Mitros heeft niet aangegeven hoe zij op de situatie met de monteurs heeft gereageerd anders dan een brief te versturen. Mitros heeft ook niet gesteld dat zij met [A] en omwonenden een gesprek heeft gehad dan wel dat een poging is gedaan om de overlast door middel van buurtbemiddeling of een derde partij op te lossen. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat uit de verklaringen ter zitting kan worden opgemaakt dat bepaald niet ondenkbaar is dat de ontstane problematiek zich alleen, of in ieder geval primair, afspeelt tussen [A] en zijn buren op nummer [nummeraanduiding 1] en waarvan ook de buurvrouw op nummer [nummeraanduiding 2] de gevolgen ondervindt. Deze onvrede tussen buren lijkt ondersteund te worden door de verklaringen van de buurman van nummer [nummeraanduiding 3] , die geen overlast van [A] ervaart en zegt niet te begrijpen waarom de buren niet met elkaar praten om het op te lossen. Zeker gezien de specifieke problematiek van [A] en de, naar het voorlopig lijkt, specifieke aanleidingen voor de verergering van zijn overlastgevende gedrag, had Mitros op zijn minst moeten uitleggen waarom de overlast niet te verhelpen is. Het enkele gesprek op 22 september 2021 dat Mitros, in het bijzijn van de wijkagent, met [A] heeft gehad, kan niet op voorhand als voldoende worden beschouwd.
Tijdens de zitting heeft de woonconsulent van Mitros weliswaar aangegeven dat inschakeling van [stichting 2] veel geld kost, maar dit is zonder nadere uitleg onvoldoende voor de conclusie dat Mitros niets anders heeft kunnen doen. Voor zover Mitros heeft gesteld dat zij van buurtgesprekken of buurtbemiddeling af mocht zien nu sprake is van een zogenoemde ‘laatstekansovereenkomst’ met [A] gaat dat niet op. Mitros heeft de gebeurtenissen die tot de ‘laatstekansovereenkomst’ hebben geleid niet beschreven en de kantonrechter begrijpt dat er destijds geen gerechtelijke procedure heeft plaatsgevonden, zodat zij ook die manier niet geïnformeerd is. Mitros heeft bovendien geen inzicht gegeven in de overlast van toen en heeft ook niet gesteld of buurtbemiddeling dan wel het voeren van overleggen destijds wel heeft plaatsgevonden.
Conclusie
4.8.
De kantonrechter concludeert dat het, gelet op het voorgaande, in het kader van dit kort geding, waarin geen ruimte is voor nadere bewijslevering, onvoldoende aannemelijk is geworden dat de overlast voor de omwonenden, hoe vervelend ook, van [A] niet op andere wijze dan door ontruiming kan worden opgelost. Gelet verder op de geboden terughoudendheid bij toewijzing van zo’n vordering, zal deze dan ook worden afgewezen.
Proceskosten
4.9.
Mitros heeft ongelijk gekregen. Zij zal daarom de kosten van [gedaagde] moeten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 498,- aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Mitros tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 498,- aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 december 2021.