Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/29 en UTR 21/30
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 december 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), in één geschrift verenigd, de waardes van de volgende onroerende zaken in [plaats] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2019:
- [adres 1] (object 1, UTR 21/29) waarde € 179.000,-;
- [adres 2] (object 2, UTR 21/30) waarde € 719.000,-.
Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 19 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De WOZ-waarde van object 1 en object 2 zijn hierbij gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op de digitale zitting van 1 december 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep voor zover dat ziet op object 1 ongegrond;
Overwegingen
Object 2
1. Partijen hebben op de zitting bij wijze van compromis overeenstemming bereikt en wel in die zin dat naar hun oordeel de waarde in het economische verkeer, als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, van object 2 op de waardepeildatum 1 januari 2019 nader moet worden vastgesteld op € 674.000,-. Zij hebben daarbij ook afgesproken dat verweerder het griffierecht zal vergoeden en de door eiser gemaakte proceskosten tot € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1). Zij wensen van de rechtbank alleen nog een uitspraak over object 1.
Object 1
4. Wat resteert, is het geschil over de hoogte van de WOZ-waarde van object 1. Object 1 is een in 1950 gebouwde flatwoning met een bruto inhoud van 174 m3. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allen in dezelfde straat ( [locatie] ) in [plaats] zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, gebruiksoppervlakte en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met onderhavige woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
6. Eiser stelt dat de woning een gedateerde staat van onderhoud heeft en daarom een slechtere staat heeft dan de door verweerder gebruikte referentiewoningen. De woning zou daarom op de KOUDV-factoren met een ‘2’ moeten worden gewaardeerd. De taxateur heeft op de zitting hierover toegelicht dat ook bij de referentiewoningen van een gedateerde staat sprake is. Verder blijkt uit de permanente marktanalyse dat een gedateerde staat, enigszins gedateerde staat of normale staat niet bepalend is voor de verkoop van een woning onder € 200.000,-. De aankoop van dergelijke woningen worden vaak gedaan door starters. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder. De gedateerde staat van de woning is verdisconteerd in de op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Op de zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 december 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop het proces-verbaal van deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Dit proces-verbaal is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.