Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4688 en UTR 21/71 t/m UTR 21/89
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 november 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F. Hoffmann).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), in één geschrift verenigd, onder andere de waarden van de volgende onroerende zaken te [plaats] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2019:
- [adres 1] (woning 1) waarde € 110.000,-;
- [adres 2] (woning 2) waarde € 110.000,-;
- [adres 3] (woning 3) waarde € 162.000,-;
- [adres 4] (woning 4) waarde € 103.000,-;
- [adres 5] ( woning 5) waarde € 127.000,-;
- [adres 6] (winkel 1) waarde € 116.000,-;
- [adres 7] (winkel 2) waarde € 87.000,-;
- [adres 8] (winkel 3) waarde € 450.000,-.
Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiser als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 17 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard, maar de waarden van de bovengenoemde onroerende zaken gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift, taxatiematrices en een huurwaardekapitalisatieberekening ingediend.
De zaak is behandeld op 14 oktober 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Algemeen
1. Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. Hij heeft de overige gronden laten varen, zodat de rechtbank daar in de uitspraak dan ook niet op ingaat. Eiser heeft tevens aangegeven dat het beroep uitsluitend betrekking heeft op de hierboven genoemde woningen en winkels waarvan de waarde in de uitspraak op bezwaar is gehandhaafd. De waarden van de woningen die in de uitspraak op bezwaar zijn verhoogd zijn niet langer in geschil. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
Woningen 1 t/m 5
2.Woningen 1 t/m 4 zijn in 1907 gebouwde en in 2018 gerenoveerde appartementen met respectievelijk een inhoud van ongeveer 91, 91, 134 en 85 m3 . Woning 5 is een 1930 gebouwde en in 2010 gerenoveerde benedenwoning met een inhoud van ongeveer 130 m3.
3.De WOZ-waarde van de woningen is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woningen meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woningen zou zijn betaald.
4.Eiser bepleit hogere waarden, namelijk een verhoging met € 5.000,- voor iedere woning. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarden en heeft om die te onderbouwen taxatiematrices overgelegd.
5.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarden heeft aangevoerd meewegen.
6.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrices, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te laag zijn vastgesteld. Uit de taxatiematrices blijkt dat de waarden van de woningen zijn bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrices maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Met de taxatiematrices heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8.Eiser voert aan dat de geanalyseerde prijs per m3 van de referentiewoning [adres 9] € 1.200,- bedraagt, terwijl voor de woningen 1 t/m 4 slechts € 1.010,- is gehanteerd en voor woning 5 € 980,-. Verweerder stelt daar tegenover dat de prijs per m3 is berekend op basis van vier referentiewoningen. De door eiser genoemde referentiewoning is bovendien de kleinste woning. De wet van het afnemende grensnut brengt mee dat voor een kleinere woning een hogere prijs per m3 wordt betaald. De rechtbank constateert dat de gemiddelde prijs per m3 van de referentiewoningen € 987,- bedraagt. Daarin is dan, waar van toepassing, een verhoging van 10% wegens goede wooneisen meegenomen. Bij de woningen 1 t/m 4 heeft verweerder eveneens een verhoging van 10% toegepast wegens goede wooneisen. Daarmee komt de toegepaste prijs per m3 op € 1.111,-. Daar bovenop heeft verweerder nog een verhoging van
€ 101,- per m3 toegepast wegens goed onderhoud. De prijs per m3 is hoger dan het gemiddelde van referentiewoningen en verweerder maakt zo aannemelijk dat de waarden niet te laag zijn vastgesteld. Voor woning 5 heeft verweerder € 980,- per m3 toegepast. Voor die woning heeft verweerder geen verhoging wegens goede wooneisen toegepast en eiser heeft niets aangevoerd waaruit blijkt dat dit wel zou moeten gebeuren. De gemiddelde prijs van de referentiewoningen zonder de verhoging wegens goede wooneisen bedraagt € 966,-. Dat is lager. Ook voor woning 5 maakt verweerder aannemelijk dat de waarde niet te laag is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Winkels 1 t/m 3
9.Winkel 1 heeft een oppervlakte van ongeveer 53 m2, winkel 2 van 58 m2 en winkel 3 van 200 m2.
10.De WOZ-waarde van de winkels is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die winkels meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die winkels zou zijn betaald.
11.Eiser bepleit lagere waarden, namelijk winkel 1 € 99.000,-, winkel 2 € 74.000,- en winkel 3 € 349.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarden en heeft om die te onderbouwen een berekening overgelegd.
12.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarden heeft aangevoerd meewegen.
13.Partijen zijn het er over eens dat de waarden moeten worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank onderschrijft deze opvatting.
14.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgelegde berekening aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de winkels niet te hoog zijn vastgesteld. Uit de overgelegde berekening blijkt dat verweerder de huurwaarde van de winkels heeft afgeleid uit huurtransacties die in de markt hebben plaatsgevonden. Daarbij heeft hij gebruik gemaakt van de zogeheten ITZA-methode. Eiser bestrijdt de gehanteerde huurwaarden niet. De kapitalisatiefactor heeft verweerder afgeleid uit verkooptransacties. Daarnaast heeft hij die factor onderbouwd met een beknopte bottom-up berekening. Met de overgelegde berekening slaagt verweerder in zijn bewijslast.
15.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
16.Eiser voert aan dat verweerder in de kapitalisatiefactor te weinig rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico en met de coronapandemie. Verweerder brengt naar voren dat de kapitalisatiefactor is afgeleid uit verkooptransacties. In de daarbij gerealiseerde verkoopprijzen is het leegstandsrisico verwerkt. De verkochte referentiepanden zijn deels in hetzelfde en deels in vergelijkbare gebieden gelegen en hebben dus een vergelijkbaar leegstandsrisico als de winkels. Op de waardepeildatum 1 januari 2019, en als die al van toepassing zou zijn op de toestandsdatum 1 januari 2020, was er nog geen sprake van een coronapandemie. De rechtbank sluit zich aan bij de opvatting van verweerder. Eiser heeft niets naar voren gebracht waaruit zou blijken dat het leegstandsrisico van de winkels groter is dan dat van de referentiepanden. Evenmin heeft hij onderbouwd dat er op de waardepeildatum, of op de toestandsdatum, sprake was van een waardedruk ten gevolge van de coronapandemie. De beroepsgrond slaagt niet.
17.Daarnaast voert eiser aan dat in de berekening van verweerder een netto en een bruto kapitalisatiefactor wordt vermeld. Volgens eiser moet een netto factor altijd lager zijn dan een bruto factor. In de berekening van verweerder wordt onder de term netto kapitalisatiefactor een factor vermeld die behoort bij een verkoopprijs inclusief kopers kosten. Voor de berekening van de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van een prijs waaruit deze kosten zijn geëlimineerd. De daaruit resulterende, uiteraard lagere, kapitalisatiefactor wordt aangeduid als de bruto kapitalisatiefactor. De door verweerder gehanteerde terminologie, die voor eiser kennelijk verwarrend is, is gebruikelijk. Los van de terminologie constateert de rechtbank dat verweerder de WOZ-waarde van de winkels heeft berekend met de juiste kapitalisatiefactor, gebaseerd op verkoopprijzen exclusief kopers kosten. De beroepsgrond slaagt niet.
Ten overvloede merkt de rechtbank hier nog bij op dat hij de onderbouwing van verweerder toetst aan de hand van de gehanteerde marktgegevens. De door verweerder aan de marktgegevens toegevoegde bottom-up elementen hebben weinig toegevoegde waarde, nu de gehanteerde aannames niet zijn onderbouwd. In dat verband versterkt een vervanging op de zitting van de taxateur door een collega die geen nadere toelichting kan geven op de berekening de bewijspositie van verweerder niet.
18.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden voor de woningen niet te laag en voor de winkels niet te hoog zijn vastgesteld.
Verzoek schadevergoeding overschrijding redelijke termijn
19.Eiseres heeft verzocht om toekenning van schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Omdat de redelijke termijn niet is overschreden, wijst de rechtbank dit verzoek af.
Proceskosten bezwaar
20.Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar een proceskostenvergoeding toegekend van € 652,50, gebaseerd op een vergoeding voor het indienen van het bezwaarschrift met een wegingsfactor van 1.5 (€ 391,50) en voor het bijwonen van de hoorzitting met een wegingsfactor 1 (€ 261,-).
21.Eiser voert aan dat ook het bijwonen van de hoorzitting moet worden berekend op basis van een wegingsfactor 1.5, omdat er meer dan vier panden zijn besproken.
22.De rechtbank is van oordeel dat verweerder ten onrechte twee verschillende wegingsfactoren heeft gehanteerd voor de bezwaarfase. De zwaarte van de zaak geldt voor de gehele fase. Binnen één fase wordt niet gedifferentieerd, omdat een dergelijke differentiatie in de zwaarte van de zaak zich niet verdraagt met de door de besluitgever in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) beoogde eenvoud. Vervolgens ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld of de wegingsfactor voor de zaak 1 of 1.5 moet zijn. Eiser voert als argument voor een wegingsfactor van 1.5 aan dat het bezwaar meer dan vier onroerende zaken betrof. Daarmee lijkt eiser te verwijzen naar de wegingsfactor voor samenhangende zaken. Van samenhangende zaken is echter geen sprake nu de beschikkingen waartegen het bezwaar is gericht in één geschrift zijn vervat en er dus op basis van de jurisprudentie van de Hoge Raad sprake is van één bezwaar. Maar ook als er sprake is van één bezwaar kan het feit dat het bezwaar verscheidene onroerende zaken omvat een zwaardere wegingsfactor rechtvaardigen. Naar het oordeel van de rechtbank is dat in deze zaak echter niet het geval. Eiser heeft kennelijk kunnen volstaan met de door hem in bezwaar standaard gehanteerde stukken. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat de aan de waarderingen van de verschillende onroerende zaken ten grondslag liggende feiten en omstandigheden zodanig verschillen dat ze een afzonderlijke behandeling vergden en daarmee de werkzaamheden van de gemachtigde meer dan gemiddeld complex hebben gemaakt. Verweerder had daarom een wegingsfactor van 1 moeten toepassen. Verweerder heeft echter een hogere proceskostenvergoeding toegekend. In die situatie ziet de rechtbank in het feit dat verweerder ten onrechte voor twee proceshandelingen verschillende wegingsfactoren heeft gehanteerd geen aanleiding om de uitspraak op bezwaar op dat punt te vernietigen.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 19 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de rechter is verhinderd dezeuitspraak mede te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat