Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4678
uitspraak van de meervoudige kamer van 2 december 2021 op het beroep in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: J.L.G. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Inleiding
1. Eiseres is eigenaar van een [supermarkt 1] supermarkt, gevestigd aan de [adres] in [vestigingsplaats] . Het pand is uit 1957 en is gelegen aan het plein van winkelcentrum [winkelcentrum] [plaats] (hierna: het object). Het object is in 2018 uitgebouwd en gerenoveerd en heeft een bruto vloeroppervlak van 915 m2. Met de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.295.000,--, naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Hierbij heeft verweerder eiseres ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
2. Eiseres heeft bezwaar gemaakt, omdat zij een lagere waarde voorstaat. In de uitspraak op bezwaar van 12 november 2020 (
de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Eiseres heeft vervolgens beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. De zaak zou op 14 juni 2021 bij de rechtbank worden behandeld op een digitale zitting via Skype, maar vanwege technische problemen kon de zitting niet doorgaan.
de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Eiseres heeft vervolgens beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. De zaak zou op 14 juni 2021 bij de rechtbank worden behandeld op een digitale zitting via Skype, maar vanwege technische problemen kon de zitting niet doorgaan.
3. Op 8 november 2021 is de zaak alsnog bij de rechtbank op een zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigden door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is persoonlijk verschenen, vergezeld door [taxateur 1] , taxateur. Na afloop van de zitting heeft de rechtbank het onderzoek in de zaak gesloten.
Overwegingen
4. Eiseres vindt dat de WOZ-waarde voor het object te hoog is vastgesteld. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 988.000,--. Verweerder handhaaft de door hem vastgestelde waarde van € 1.295.000,--.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens bekend zijn, of door middel van een zogenaamde discounted cash-flow-methode.
6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het object moet worden vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hierbij wordt de waarde verkregen door de jaarhuur van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De jaarhuur wordt afgeleid van op of rond de waardepeildatum bekende verhuurtransacties van vergelijkbare objecten, of wordt getaxeerd op basis van zoveel mogelijk gegevens uit de markt. De kapitalisatiefactor kan worden vastgesteld door verkoopcijfers van referentieobjecten op of rond de waardepeildatum te delen door de huurwaarden van deze objecten rond die waardepeildatum (de top-down methode). De kapitalisatiefactor kan ook van onderaf worden opgebouwd aan de hand van gegevens van het object zelf (de bottom-up methode). De kapitalisatiefactor wordt dan berekend vanuit het netto-aanvangsrendement (NAR), de exploitatiekosten en de kosten voor de koper. Daarbij bestaat het NAR uit de basisrente en het opslagrisico en bestaan de exploitatielasten uit componenten zoals onderhoudskosten, vaste lasten, beheersrisico en leegstandsrisico.
7. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. In beroep heeft verweerder ter onderbouwing een taxatierapport van 1 juni 2021 van [taxateur 1] en een second opinion van makelaar en taxateur [taxateur 2] , overgelegd. In het taxatierapport is de waarde van het object per waardepeildatum (rekening houdend met een huurwaarde van € 151.510,-- en een kapitalisatiefactor van 10,8) bepaald op € 1.636.208,--. [taxateur 2] heeft deze waarde nader onderbouwd in zijn second opinion. Gelet hierop stelt verweerder zich op het standpunt dat de waarde van € 1.295.000,-- niet te hoog is vastgesteld.
8. Eiseres heeft zich op de zitting afgevraagd wat de belangen van [taxateur 2] zijn in deze zaak. De rechtbank kan deze -niet nader onderbouwde- opmerking niet plaatsen. Verweerder heeft toegelicht dat hij [taxateur 2] als deskundige makelaar en taxateur [plaats] heeft ingeschakeld voor een second opinion over de bestreden uitspraak op bezwaar. De rechtbank heeft geen enkel aanknopingspunt om aan de onafhankelijkheid van [taxateur 2] te twijfelen. Dat betekent dat verweerder zich op de second opinion van [taxateur 2] mocht baseren.
9. Op de zitting heeft eiseres daarnaast aangevoerd dat zij alleen al genoodzaakt was om beroep in te stellen, omdat verweerder de gegevens die aan de bestreden uitspraak op bezwaar ten grondslag liggen niet heeft overgelegd in bezwaar. De rechtbank stelt vast dat eiseres deze beroepsgrond ter zitting voor het eerst naar voren heeft gebracht. Hierdoor heeft verweerder, maar ook de rechtbank, daar niet adequaat op kunnen reageren. Dit betekent dat de goede procesorde zich ertegen verzet om deze beroepsgrond bij de beoordeling van de zaak te betrekken. De rechtbank laat de grond verder dan ook buiten beschouwing.
Huurwaarde
10. Eiseres voert aan dat verweerder is uitgegaan van een te hoge huurwaarde voor het object, waardoor de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De huurcontracten van de referentiepanden zijn al in 2011 en 2016 gesloten, zodat de daarin overeengekomen huurwaarden te ver van de waardepeildatum af liggen. Verweerder had de referenties daarom niet in de vergelijking mogen betrekken. De huurwaarde van het object zelf is door verweerder bovendien niet onderbouwd met het huurcontract.
11. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat in dit soort gevallen sprake is van langdurige huurcontracten, vaak voor 10 jaar en soms zelfs voor onbepaalde tijd, waarbij de indexering van de huur contractueel wordt vastgelegd. Verweerder is bij de berekening voor zowel de referenties als het object zelf, dus ook uitgegaan van de geïndexeerde huurwaarden per 1 januari 2019. De rechtbank kan verweerder hierin volgen en overweegt dat de jaarhuur van het object moet worden afgeleid van op of rond de waardepeildatum bekende verhuurtransacties van vergelijkbare objecten; niet is voorgeschreven dat deze transacties ook eerst zijn overeengekomen op of rond die waardepeildatum. Wat betreft de onderbouwing van de huurwaarde van het object zelf, moet eiseres haar eigen huurcontract (naar de rechtbank aanneemt) zelf in bezit hebben. De rechtbank ziet dan ook niet waarom verweerder dat huurcontract ter onderbouwing had moeten overleggen. Naar het oordeel van de rechtbank is de door verweerder gehanteerde huurwaarde van € 166,-- per m2 voor het object in lijn met de huurwaarden per m2 van de referenties. De gehanteerde huurwaarde ligt bovendien ruim onder de, als zodanig niet betwiste, daadwerkelijke huurprijs van € 185.000,--, die volgens de heffingsambtenaar op de waardepeildatum voor het object werd betaald. Ook daarin bestaat dus geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder van een te hoge huurwaarde zou zijn uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
12. Eiseres voert tot slot aan dat verweerder is uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor en een te laag opslagrisico, waardoor de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De [supermarkt 1] is zo’n grote marktspeler [plaats] dat het de vraag is welke supermarkt het pand zou huren als [supermarkt 1] zou wegvallen. Volgens eiseres acquireren andere supermarkten niet [plaats] , zodat verweerder van een hoger leegstandsrisico had moeten uitgaan. Ook heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de mindere ligging van het object.
13.1
De rechtbank volgt eiseres hierin evenmin. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor van onderaf opgebouwd aan de hand van gegevens van het object zelf (de bottom-up methode). Het opslagrisico geeft de invloed weer van de algemene risico's bij investeren in onroerend goed, en dekt onder meer de risico’s die samenhangen met de kans op leegstand. In de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor 2019 (hierna: de taxatiewijzer 2019) is op basis van een marktanalyse van verkooptransacties bepaald dat voor winkels op overige locaties (zoals het object) per 1 januari 2019 een opslagrisico geldt binnen een bandbreedte van minimaal 3,06% en maximaal 10,74%. Deze marktanalyse is echter niet meer dan een indicatie. Verweerder moet altijd lokaal marktonderzoek doen om de cijfers uit de taxatiewijzer 2019 te vergelijken met lokale en/of regionale transactieprijzen.
13.2
Verweerder heeft voor het object een opslagrisico van 8% gehanteerd en is daarbij dus binnen de in de taxatiewijzer 2019 voorgeschreven bandbreedte gebleven. Volgens verweerder is dit al een behoorlijk hoog percentage, omdat [plaats] eigenlijk geen sprake is van leegstand. [plaats] is een gesloten markt, met veel bewoners. Ook uit de second opinion van [taxateur 2] blijkt van weinig tot geen leegstand [plaats] en een hoge bevolkingsgroei. De stelling van eiseres dat andere supermarkten niet zouden acquireren [plaats] is volgens verweerder niet juist. Diverse supermarktketens exploiteren een of twee supermarkt(en) [plaats] , waaronder [supermarkt 2] supermarkten die het object graag had willen huren en in plaats daarvan nu gaat uitbreiden in eigen pand. Bovendien is de kans op leegstand van het object zeer laag, omdat eiseres het in 2018 nog heeft uitgebouwd en gerenoveerd en op 29 december 2020 nog een nieuw huurcontract ingaande 2021 voor het object is gesloten. De rechtbank kan de toelichting van verweerder, nader onderbouwd met de second opinion van [taxateur 2] , volgen. Het niet-onderbouwde betoog van eiseres dat sprake is van een hoog leegstandsrisico, legt daartegenover onvoldoende gewicht in de schaal. Dat geldt ook voor de niet nader onderbouwde stelling van eiseres dat sprake zou zijn van een mindere ligging, terwijl uit het taxatierapport van [taxateur 1] blijkt dat het object op een goede locatie in een buurtwinkelcentrum ligt.
13.3
De rechtbank heeft tot slot op de zitting met partijen vastgesteld dat [taxateur 1] in zijn taxatierapport per abuis een basisrente van -0,17 heeft gehanteerd, in plaats van de in de taxatiewijzer 2019 voorgeschreven basisrente van 0,39. Verder is in het taxatierapport een schrijffout gemaakt bij het optellen van de basisrente en het opslagrisico. De rechtbank ziet hierin echter geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de WOZwaarde van het object te hoog zou hebben vastgesteld. De juiste basisrente van 0,39 leidt bij een opslagrisico van 8% tot een NAR van 8,39 en een netto kapitalisatiefactor van 11,9. Op basis van deze gegevens kan een WOZwaarde van € 1.518.000, voor het object worden vastgesteld. Dit is nog steeds fors hoger dan de door verweerder vastgestelde waarde van € 1.295.000,. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is ongegrond. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 2 december 2021 gedaan door mr. J. Wolbrink, voorzitter, en R. in ’t Veld en mr. J. van Es de Vries, leden, in aanwezigheid van mr. N.K. de Bruin, griffier. De uitspraak zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
(de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen)
griffier voorzitter
Een afschrift is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.