ECLI:NL:RBMNE:2021:6003

• Datum uitspraak: 1 december 2021
• Publicatiedatum: 9 december 2021
• Zaaknummer: 9008206 UC EXPL 21-1020
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Verstek
• Rechters: J.W. Wagenaar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens verboden onderverhuur

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 1 december 2021 een verstekvonnis gewezen in een geschil tussen de stichting Patrimonium Woonservice en drie gedaagden, waaronder [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. De eisende partij, Patrimonium, heeft de gedaagden gedagvaard wegens verboden onderverhuur van een woning. De procedure is gestart met een dagvaarding die op 29 januari 2021 is betekend aan de gedaagden, die niet op de dagvaarding hebben gereageerd. Hierdoor is verstek verleend. Patrimonium vorderde onder andere de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, alsook betaling van achterstallige huur en een boete wegens ongeoorloofde onderverhuur.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de gedaagde [gedaagde sub 1] de woning zonder toestemming van Patrimonium onderverhuurde aan [gedaagde sub 2], wat in strijd is met de huurvoorwaarden. De kantonrechter heeft Patrimonium in het gelijk gesteld en de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming toegewezen, met uitzondering van de gedaagde [A], die niet in de procedure was betrokken. De kantonrechter heeft [gedaagde sub 1] veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur, wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en een boete van € 2.500,00 wegens de ongeoorloofde onderverhuur. De vorderingen tegen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn afgewezen, omdat Patrimonium geen partij was bij de onderhuurovereenkomst en niet ontvankelijk werd verklaard in haar vorderingen tegen hen.

De beslissing van de kantonrechter benadrukt het belang van het naleven van huurvoorwaarden en de gevolgen van verboden onderverhuur, vooral in het kader van sociale huurwoningen. De kantonrechter heeft de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning per direct uitgesproken, met een termijn van 14 dagen voor [gedaagde sub 1] om de woning te verlaten.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9008206 UC EXPL 21-1020 aw/1370

Verstekvonnis van 1 december 2021

inzake

de stichting

Patrimonium Woonservice ,

gevestigd te Veenendaal,

eisende partij,

gemachtigde: DigiDeur,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 2] ,

3.
[gedaagde sub 3] ,

wonende te [woonplaats 2] , Verenigde Koninkrijk,

gedaagde partijen,

allen niet verschenen.

1. De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

- de dagvaarding met producties is op 29 januari 2021 bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bezorgd,

- [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet (tijdig) op de dagvaarding gereageerd en zij hebben ook geen uitstel gevraagd. Tegen hen is verstek verleend,

- bij tussenvonnis van 10 maart 2021 heeft de kantonrechter Patrimonium verzocht bij akte toe te lichten of [A] , die naast [gedaagde sub 1] in de overgelegde huurovereenkomst als huurder wordt vermeld, als huurder moet worden aangemerkt en zo ja op welke grondslag,

- vervolgens heeft Patrimonium bij akte verzocht om haar in de gelegenheid te stellen op grond van artikel 56 Rv [A] in de procedure op te roepen,

- bij tussenvonnis van 23 juni 2021 heeft de kantonrechter aan Patrimonium de gelegenheid geboden om [A] tegen de rolzitting van 1 september 2021 op te roepen,

- bij exploot van 16 juli 2021 heeft Patrimonium [gedaagde sub 3] , wonende te [woonplaats 2] , Verenigd Koninkrijk, opgeroepen om te verschijnen op de rolzitting van 1 september 2021,

- bij akte van 16 juli 2021 heeft Patrimonium haar vordering gewijzigd (niet vermeerderd),

- [gedaagde sub 3] heeft niet (tijdig) op de dagvaarding geantwoord en zij heeft ook geen uitstel gevraagd. Tegen haar is verstek verleend,

- vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2. De vorderingen van Patrimonium

2.1.

Patrimonium vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. a) de huurovereenkomst voor de woning aan [adres] in [plaatsnaam] zal ontbinden, wegens een door [gedaagde sub 1] gepleegde toerekenbare tekortkoming en – naar de kantonrechter begrijpt – [gedaagde sub 1] te veroordelen de woning te ontruimen;

b) de onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zal ontbinden en [gedaagde sub 2] zal veroordelen de woning te ontruimen;

c) [gedaagde sub 1] zal veroordelen om aan haar te betalen de achterstallige huur berekend tot 1 februari 2021 van € 2.555,44, de wettelijke rente berekend tot 20 januari 2021 van € 20,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 januari 2021 en met € 329,93 aan buitengerechtelijke incassokosten;

d) [gedaagde sub 1] zal veroordelen om aan haar € 665,21 per maand te betalen aan schadevergoeding, voor de periode vanaf 1 februari 2021 tot de ontbinding en € 665,21 per maand voor de periode tussen de ontbinding en de ontruiming;

e) [gedaagde sub 1] zal veroordelen om aan haar te betalen een bedrag gelijk aan het bedrag dat [gedaagde sub 1] van [gedaagde sub 2] heeft ontvangen en nog zal ontvangen voor de ongeoorloofde onderhuur;

f) [gedaagde sub 1] zal veroordelen om aan haar te betalen € 2.500,00 aan boete wegens ongeoorloofde onderverhuur;

g) [gedaagde sub 1] zal veroordelen in de proceskosten.

2.2.

Patrimonium legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij met [gedaagde sub 1] een huurovereenkomst heeft gesloten voor de woning aan [adres] in [plaatsnaam] . Zij heeft medio januari 2021 geconstateerd dat [gedaagde sub 1] de woning zonder haar toestemming onderverhuurt aan [gedaagde sub 2] . Dit is in strijd met de algemene huurvoorwaarden. Ook heeft [gedaagde sub 1] een huurachterstand laten ontstaan. Die tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomsten geeft Patrimonium het recht de huurovereenkomst te ontbinden. Volgens artikel 7.6 van de algemene bepalingen moet [gedaagde sub 1] alle uit de onderverhuur ontvangen inkomsten afdragen aan Patrimonium en is hij een boete verschuldigd van € 2.500,00.

3. De beoordeling

3.1.

De vorderingen van Patrimonium tot betaling van de achterstallige huur, met rente en kosten en doorbetaling van de huur tot aan de datum van dit vonnis, zal worden toegewezen omdat die vorderingen de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Voor het overige overweegt de kantonrechter als volgt.

Ten aanzien van de gevorderde ontbinding en ontruiming

3.2.

In de huurovereenkomst, waarop Patrimonium haar vorderingen baseert, is behalve [gedaagde sub 1] ook [A] als huurder vermeld. De kantonrechter heeft Patrimonium daarom de gelegenheid gegeven om bij akte toe te lichten of [A] als (mede)huurder van de woning moet worden aangemerkt. Patrimonium heeft die vraag in haar akte na tussenvonnis niet beantwoord, maar zij heeft alleen verzocht om [A] , die volgens haar in het buitenland verblijft, te mogen oproepen op grond van artikel 56 Rv. Daaruit heeft de kantonrechter opgemaakt dat Patrimonium [A] inderdaad (nog steeds) als medehuurder van de woning beschouwt. Vervolgens heeft Patrimonium echter niet [A] , maar een persoon met de naam [gedaagde sub 3] opgeroepen om in de procedure te verschijnen, zonder voor die opmerkelijke gang van zaken een verklaring te geven. Naar het oordeel van de kantonrechter kan de gevorderde ontbinding en ontruiming wel worden uitgesproken, maar deze geldt alleen ten aanzien van [gedaagde sub 1] en niet ten aanzien van [A] . Zij is immers niet in de procedure opgeroepen. De kantonrechter zal dat ook op die manier in het dictum van dit vonnis opnemen. Aan [gedaagde sub 1] zal een redelijke termijn van 14 dagen na betekening van dit vonnis worden gegund om tot ontruiming over te gaan.

3.3.

Omdat de huurovereenkomst ten aanzien van [A] niet wordt ontbonden, blijft de huurbetalingsverplichting van [A] na dit vonnis bestaan. [A] is naast [gedaagde sub 1] hoofdelijk verbonden voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit betekent dat Patrimonium na de datum van dit vonnis jegens [A] aanspraak houdt op de volledige overeengekomen huurprijs. [gedaagde sub 1] blijft aansprakelijk voor een bedrag gelijke aan de maandelijkse huur (ten titel van schadevergoeding) over de periode gelegen tussen de datum van dit vonnis en de daadwerkelijke ontruiming door [gedaagde sub 1] .

3.4.

Patrimonium zal niet ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen jegens [gedaagde sub 3] .

De vorderingen over de onderhuur

3.5.

Verder stelt Patrimonium dat zij heeft geconstateerd dat [gedaagde sub 1] de woning heeft onderverhuurd aan [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn beide in deze procedure opgeroepen en geen van beide verschenen. Zij hebben dus ook geen verweer gevoerd tegen deze vorderingen. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de door Patrimonium gestelde onderhuurovereenkomst tussen hen bestaat.

3.6.

Patrimonium vordert op grond van artikel 7.6 van de algemene huurvoorwaarden van [gedaagde sub 1] schadevergoeding wegens ongeoorloofde onderverhuur, dat is onderverhuur zonder voorafgaande toestemming van Patrimonium (productie 2 bij dagvaarding). Zij vordert de contractuele boete van € 2.500,00 en de afdracht van alle door de onderverhuur verkregen inkomsten. Patrimonium is een professionele verhuurder van woonruimte en [gedaagde sub 1] is aan te merken als consument. Dit betekent dat de kantonrechter ambtshalve moet toetsen of het beding in de algemene huurvoorwaarden waarop Patrimonium zich beroept, ten opzichte van [gedaagde sub 1] oneerlijk of onredelijk bezwarend is. In dit geval is sprake van twee sancties op dezelfde overtreding, namelijk een contractuele boete van € 2.500,00 eenmalig, te vermeerderen met € 50,00 per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,00, en de afdracht aan Patrimonium van alle door de onderverhuur verkregen inkomsten (dat Patrimonium in dit geval afziet van het vorderen van de contractuele boete voor zover deze meer bedraagt dan € 2.500,00, doet voor die beoordeling niet ter zake).

3.7.

De kantonrechter overweegt dat onderverhuur zonder toestemming van Patrimonium voor Patrimonium grote gevolgen heeft: als de hoofdhuur eindigt wordt de onderhuurder op grond van de wet hoofdhuurder (zie hierna onder 3.9.). Patrimonium wordt dan geconfronteerd met een contractspartij die zij niet zelf heeft uitgezocht. Daar komt nog bij dat het gaat om sociale huurwoningen die schaars zijn, waarvoor wachtlijsten bestaan en die worden verdeeld volgens een toewijzingssysteem. Door verboden onderverhuur wordt op dat toewijzingssysteem inbreuk gemaakt zonder dat daarvoor een rechtvaardigingsgrond bestaat. Patrimonium heeft er als sociaal verhuurder dan ook groot belang bij dat de sanctie op verboden onderverhuur voldoende afschrikwekkend is en dat die verboden onderverhuur voor de huurder niet loont. De kantonrechter is op grond van het vorenstaande van oordeel dat artikel 7.6. van de algemene huurvoorwaarden ten opzichte van [gedaagde sub 1] niet oneerlijk of onredelijk bezwarend is. vordering tot betaling van de contractuele boete van € 2.500,00 en de verkregen inkomsten uit de onderverhuur komt de kantonrechter dan ook niet onrechtmatig of ongegrond voor. Deze zal daarom ten aanzien van [gedaagde sub 1] worden toegewezen

3.8.

Patrimonium vordert verder dat de kantonrechter de onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zal ontbinden. Patrimonium heeft niet aangevoerd wel rechtsgrond er bestaat voor deze gevorderde ontbinding. Ontbinding kan namelijk worden gevorderd door een partij bij een overeenkomst. Patrimonium is bij die onderhuurovereenkomst geen partij, zodat haar ook het recht niet toekomt om ontbinding van die onder onderhuurovereenkomst te vragen. De vordering tot ontbinding van de onderhuurovereenkomst zal daarom worden afgewezen.

3.9.

In artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek staat dat een onderhuurovereenkomst (als de hoofdhuurovereenkomst eindigt) van rechtswege wordt voortgezet door de hoofdverhuurder (Patrimonium dus). Patrimonium heeft geen ontbinding van
die huurovereenkomst gevraagd. Alleen al om die reden is er geen reden om [gedaagde sub 2] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen. Overigens is onduidelijk of de onderhuurovereenkomst alleen door [gedaagde sub 1] is gesloten met [gedaagde sub 2] , of ook door [A] . Als dat laatste het geval is, is het mogelijk dat de onderhuurovereenkomst voortduurt. De tegen [gedaagde sub 2] ingestelde vordering tot ontruiming zal daarom worden afgewezen.

3.10.

[gedaagde sub 1] is overwegend in het ongelijk gesteld. Hij moet daarom de proceskosten van Patrimonium betalen, tot vandaag begroot op in totaal € 831,01, te weten:

- € 507,00 griffierecht;

- € 106,01 explootkosten;

- € 218,00 salaris gemachtigde (1 punt x het tarief van € 218,00).

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

ontbindt per heden de huurovereenkomst tussen Patrimonium en [gedaagde sub 1] en veroordeelt [gedaagde sub 1] om het perceel [adres] te [plaatsnaam] met hetgeen daartoe behoort binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al degenen die en al hetgene dat zich daarin vanwege [gedaagde sub 1] bevindt, voor zover dit laatste niet het eigendom van Patrimonium is, en met overgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van Patrimonium te stellen;

4.2.

verstaat dat de hiervoor onder 4.1 genoemde ontbinding en ontruiming niet geldt ten aanzien van [A] ;

4.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan Patrimonium tegen bewijs van kwijting te betalen:

- € 2.555,44 aan achterstallige huur tot 1 februari 2021;

- € 20,50 aan wettelijke rente berekend tot 20 januari 2021;

- € 329,93 aan buitengerechtelijke incassokosten;

- € 665,21 per maand aan huur, voor elke maand vanaf 1 februari 2021 tot en met 1 december 2021, eventueel te vermeerderen met de na 29 januari 2021 toegestane huurverhogingen;

- € 665,21 per maand (eventueel te vermeerderen met de na 29 januari 2021 toegestane huurverhogingen) ten titel van schadevergoeding, voor elke maand vanaf 1 december 2021 tot de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde door [gedaagde sub 1] ;

- € 2.500,00 voor de direct opeisbare boete die [gedaagde sub 1] verschuldigd is wegens het zonder toestemming van Patrimonium onderverhuren van de woning;

- een bedrag gelijk aan het bedrag dat [gedaagde sub 1] van [gedaagde sub 2] heeft ontvangen en nog zal ontvangen voor de onderhuur van de woning;

4.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Patrimonium, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 831,01;

4.5.

wijst af het meer of anders jegens [gedaagde sub 1] gevorderde;

4.6.

wijst de vorderingen jegens [gedaagde sub 2] af;

4.7.

verklaart Patrimonium niet ontvankelijk in haar vorderingen jegens [gedaagde sub 3] ;

4.8.

veroordeelt Patrimonium in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 2] , tot vandaag begroot op nihil;

4.9.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 december 2021.