Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3197
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 december 2021 in de zaak tussen
[eiseres], uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 30 november 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 351.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 29 oktober 2021via Skype behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Algemeen
1. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de door de gemachtigde van eiseres op de zitting ingenomen standpunten. Het beroepschrift zelf en de aanvullingen daarop zijn te algemeen geformuleerd om nog op in te gaan.
2. Het object is coffeebar met een gebruiksoppervlakte van 120 m2, in een in 1904 gebouwd pand met nog vier andere onroerende zaken.
3. De rechtbank zal eerst beoordelen of verweerder terecht alleen één van de vijf objecten genoemd in de aanslag heeft meegenomen in de uitspraak op bezwaar. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat het bezwaar en beroep zag op alle vijf de objecten en niet enkel op de coffeebar.
4. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat namens eisers tijdens de hoorzitting is toegelicht dat het bezwaar alleen ziet op het object van de coffeebar aan de [adres] en niet op de andere vier onroerende zaken op dat adres. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Uit het bezwaar is niet duidelijk op te maken waar het over gaat en om welke objecten het gat. Uit het hoorverslag is af te leiden dat er enkel is gesproken over de coffeebar, de rechtbank heeft geen reden om hieraan te twijfelen. Daarbij betrekt de rechtbank ook dat eiseres haar beroep ook algemeen heeft gehouden en dit punt pas op zitting heeft aangevoerd.
De WOZ-waarde
5. De WOZ-waarde van het object is in geschil. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 351.000,-. Eiseres staat een lagere waarde voor van € 269.000,-. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Als onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. Hierin is de waarde van het object bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. In de taxatiematrix worden weliswaar kapitalisatiefactoren en huurwaardes vermeld, maar feitelijk heeft verweerder de waarde bepaald door vergelijking met acht verkoopprijzen. Met de in de taxatiematrix vermelde gegevens, in de onderlinge samenhang bekeken, maakt verweerder de waardeverhouding tussen het object en de referentieobjecten inzichtelijk. De WOZ-waarde per m2 van het object behoort tot een van de laagste in de vergelijking. Ook de door verweerder berekende kapitalisatiefactor is lager dan die uit de verkoopprijzen afgeleide kapitalisatiefactoren. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Kapitalisatiefactor
8. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat verweerder rekening had moeten houden met het risico op leegstand als gevolg van een pandemie. Dit leidt tot een lagere kapitalisatiefactor. Dit risico heeft zich met de coronacrisis ook daadwerkelijk verwezenlijkt. De rechtbank stelt voorop dat de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is. Dat was ruim voor het ontstaan van de coronapandemie. De mogelijkheid van het ontstaan van pandemieën in algemene zin moet worden geacht tot uitdrukking te komen in transactiecijfers uit de markt. In aanvulling hierop oordeelt de rechtbank dat de naderende coronacrisis op 1 januari 2020 ook niet kan worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Er waren op dat moment immers nog geen concrete overheidsmaatregelen genomen. Er is daarom geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 1 december 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.