ECLI:NL:RBMNE:2021:5853

• Datum uitspraak: 1 december 2021
• Publicatiedatum: 1 december 2021
• Zaaknummer: 9015540 UC EXPL 21-1231
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: V. van Dam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over verschuldigdheid van huur tijdens renovatiewerkzaamheden en gebreken aan de woningen

In deze zaak hebben de huurders van een flatgebouw een rechtszaak aangespannen tegen de Stichting Portaal, hun verhuurder, over de verschuldigdheid van huur tijdens renovatiewerkzaamheden. De huurders, die tijdelijk niet in hun woningen konden verblijven, vorderen terugbetaling van de huur voor de periode waarin zij niet in hun woningen konden wonen. Daarnaast hebben zij klachten over de gebreken aan de badkamervloeren, balkonvloeren en balkondeuren van hun woningen. De kantonrechter heeft op 1 december 2021 uitspraak gedaan. De huurders hebben de huur doorbetaald tijdens de renovatie, maar de kantonrechter oordeelt dat Portaal zich aan de afspraken heeft gehouden en dat de renovatie niet kan worden aangemerkt als een gebrek. De huurders hebben niet aangetoond dat de gebreken aan de badkamervloeren en balkonvloeren bestaan, en de kantonrechter oordeelt dat de balkondeuren correct zijn geplaatst. De vorderingen van de huurders worden afgewezen, en zij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan Portaal.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9015540 UC EXPL 21-1231 RvdH/1037

Vonnis van 1 december 2021

inzake

1. de heer [eiser sub 1] ,

2. mevrouw
[eiseres sub 2] ,

3. de heer
[eiser sub 3] ,

4. mevrouw
[eiseres sub 4] ,

5. mevrouw
[eiseres sub 5] ,

6. mevrouw
[eiseres sub 6] ,

7. de heer
[eiser sub 7] ,

8. mevrouw
[eiseres sub 8] ,

9. de heer
[eiser sub 9] ,

10. mevrouw
[eiseres sub 10] ,

11. mevrouw
[eiseres sub 11] ,

12. de heer
[eiser sub 12] ,

13. mevrouw
[eiseres sub 13] ,

14. de heer
[eiser sub 14] ,

15. mevrouw
[eiseres sub 15] ,

16. de heer
[eiser sub 16] ,

17. mevrouw
[eiseres sub 17] ,

18. de heer
[eiser sub 18] ,

19. de heer
[eiser sub 19] ,

20. mevrouw
[eiseres sub 20] ,

21. de heer
[eiser sub 21] ,

22. mevrouw
[eiseres sub 22] ,

23. mevrouw
[eiseres sub 23] ,

24. mevrouw
[eiseres sub 24] ,

25. mevrouw
[eiseres sub 25] ,

26. de heer
[eiser sub 26] ,

27. mevrouw
[eiseres sub 27] ,

allen wonende in [woonplaats] ,

verder ook gezamenlijk te noemen de huurders,

eisende partij,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian,

tegen:

de stichting

Stichting Portaal ,

gevestigd in Utrecht,

verder ook te noemen Portaal,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. J.G. van Heertum.

1. De procedure

1.1.

De huurders hebben Portaal gedagvaard. De dagvaarding is voorzien van producties 1 tot en met 14. Portaal heeft schriftelijk gereageerd met haar conclusie van antwoord. Die is voorzien van producties 1 tot en met 11.

1.2.

Op 6 september 2021 is de zaak tijdens een zitting behandeld. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.

1.3.

De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.

2. Waar gaat deze zaak over?

2.1.

De huurders wonen allemaal in een zelfstandige woning in het flatgebouw aan de [straatnaam] (hierna: het flatgebouw). Het gaat in deze zaak om zeventien woningen. Portaal heeft eind 2019 een renovatievoorstel gedaan aan de huurders. Het flatgebouw is onderdeel van één van de twee deelprojecten. In het deelproject waaronder het flatgebouw valt, heeft 95% van de bewoners ingestemd met het renovatievoorstel.

2.2.

De werkzaamheden zijn medio 2020 uitgevoerd. De huurders konden tijdens de werkzaamheden ongeveer vier weken niet in hun woning blijven. Alle huurders hebben in die periode wel de maandelijkse huur doorbetaald.

2.3.

Portaal heeft de huurders aangeboden om tegen betaling van € 629,-- gebruik te maken van een volledig ingerichte logeerwoning. Een deel van de huurders heeft gebruik gemaakt van dat aanbod. Portaal heeft de huurders ook aangeboden om tegen betaling van € 500,-- hun inboedel beschermd achter te laten in hun woning. Van dat aanbod heeft ook een deel van de huurders gebruik gemaakt. Portaal heeft aan alle huurders de wettelijke verhuiskostenvergoeding van € 6.253,-- betaald.

2.4.

De renovatiewerkzaamheden aan het flatgebouw zijn inmiddels afgerond. De huurders zijn niet tevreden over het verloop van het project en het resultaat van de renovatie. Daarom zijn zij deze procedure gestart. De huurders zijn het er niet mee eens dat zij de maandelijkse huur voor hun woning hebben betaald, terwijl zij daar vier weken niet konden verblijven. Zij willen dat Portaal de huur voor die periode terugbetaalt. De huurders vinden daarnaast dat Portaal niet genoeg heeft gedaan om hun inboedel te beschermen. Volgens de huurders is Portaal de afspraken daarover niet nagekomen. De huurders willen (een deel van) het bedrag dat zij hebben betaald voor de bescherming van hun inboedel terug.

2.5.

Ook hebben de huurders klachten over de uitgevoerde werkzaamheden. Die klachten gaan over de badkamervloeren, de balkonvloeren en de balkondeuren. De huurders willen dat Portaal die klachten oplost en vorderen vanwege de badkamervloeren ook huurprijsvermindering.

2.6.

Portaal is het niet eens met de huurders en heeft daarom verweer gevoerd. De kantonrechter gaat hierna verder in op de vorderingen van de huurders en het verweer van Portaal daartegen.

3. De beoordeling

Wat is de beslissing van de kantonrechter?

3.1.

De kantonrechter wijst de vorderingen van de huurders af. Portaal heeft zich gehouden aan de afspraken die partijen met elkaar over de renovatie hebben gemaakt en de renovatie kan niet worden aangemerkt als gebrek. De kantonrechter gaat ervan uit dat het werk deugdelijk is uitgevoerd. Dat betekent dat Portaal geen huur hoeft terug te betalen en geen herstelwerkzaamheden hoeft te verrichten. Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter tot deze beslissing is gekomen.

Betaling van de huur tijdens de renovatie en de verplichting van Portaal ex artikel 7:203 BW

3.2.

De huurders willen dat Portaal de huur terugbetaalt over de periode van de renovatie waarbij zij niet in hun woning konden verblijven. Onder andere omdat Portaal is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting (ex artikel 7:203 BW) om de woningen ter beschikking te laten aan de huurders. De huurders konden tijdens de renovatie vier weken niet in hun woning verblijven. De huurders willen daarom de huurovereenkomst gedeeltelijk ontbinden op grond van artikel 6:270 BW en hun tegenprestatie voor dat deel evenredig verminderen, wat erop neer komt dat zij geen huur hoeven te betalen.

3.3.

Portaal voert als verweer dat zij met de huurders heeft afgesproken dat zij de huur voor hun woning zouden doorbetalen tijdens de renovatie, ook als zij ergens anders moesten verblijven. Die afspraak is volgens Portaal onderdeel van het renovatievoorstel en de huurders kunnen daarvan niet terugkomen.

Aanvullende afspraken

3.4.

Gelet op het verweer van Portaal gaat de kantonrechter eerst na of de huurders en Portaal hebben afgesproken dat de huur tijdens de renovatie moest worden doorbetaald, ook als de huurders niet in hun woning konden verblijven. In het sociaal plan van het renovatievoorstel hebben de huurders en Portaal aanvullende afspraken gemaakt over de periode van de renovatie. Die afspraken houden onder andere in dat de huurders de huur voor hun woning blijven doorbetalen, dat zij tegen betaling gebruik kunnen maken van een logeerwoning en dat zij een verhuiskostenvergoeding ontvangen. De huurders hebben allen ingestemd met de inhoud van het voorstel, waaronder het sociaal plan.

3.5.

Dat laatste blijkt uit de draagvlakformulieren waarop onder meer als optie
‘Ja, ik ga akkoord met het voorstel voor renovatie en onderhoud [..]’ is genoemd. De kantonrechter is van oordeel dat de verplichting om de huur door te betalen onderdeel is van het voorstel. Het staat immers genoemd onder paragraaf 7 - Sociaal Plan. Dat de verplichting om de huur door te betalen niet expliciet staat genoemd op het draagvlakformulier doet daaraan niet af. De opties die wel expliciet staan genoemd op het draagvlakformulier (bijvoorbeeld de optie tweede balkon, logeerwoning of achterlaten inboedel) zijn namelijk keuzes die elke huurder afzonderlijk kon maken. De huurdoorbetalingsverplichting is dat niet, want dat is een verplichting voor alle huurders en een vast onderdeel van het voorstel zodat expliciete benoeming ervan op het draagvlakformulier niet nodig is. De huurders konden dus geen toestemming geven voor de afzonderlijke voorwaarden van het voorstel, maar slechts voor het voorstel in het geheel en hadden daarbij de mogelijkheid om een aantal aanvullende keuzes te maken.

Redelijkheid renovatievoorstel

3.6.

De kantonrechter begrijpt de huurders zo, dat zij ook stellen dat het renovatievoorstel inclusief de aanvullende afspraken niet redelijk is omdat zij op basis daarvan huur moesten betalen voor een woning waar zij niet konden verblijven en daarnaast een vergoeding moesten betalen voor een logeerwoning. Portaal heeft daar tegenin gebracht dat het renovatievoorstel een ‘
package deal ’ is en in zijn geheel genomen redelijk is.

3.7.

Tussen de huurders en Portaal staat niet ter discussie dat 70% of meer van de huurders met het renovatievoorstel heeft ingestemd, waaronder de huurders die deze procedure voeren. Als 70% of meer van de huurders instemt, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. Een huurder die het daarmee niet eens is, kan binnen acht weken na de schriftelijke mededeling van de verhuurder daarover de kantonrechter vragen om een oordeel over de redelijkheid van het voorstel. Als die mogelijkheid onbenut wordt gelaten, zoals in dit geval, dan wordt het voorstel onweerlegbaar geacht redelijk te zijn. De kantonrechter geeft dus inmiddels geen oordeel meer over de redelijkheid van het voorstel. De inhoud van het voorstel kan daarom niet worden aangetast.

Tekortkoming Portaal in haar verplichting tot verschaffen huurgenot

3.8.

Vervolgens is het de vraag of Portaal – ook in het licht van het voorgaande – is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting (ex artikel 7:203 BW) om aan de huurders een woning ter beschikking te laten. Portaal heeft voor de duur van de renovatie feitelijk niet voldaan aan deze verplichting. Omdat Portaal en de huurders voor de duur van de renovatie andere afspraken hebben gemaakt vanwege de onmogelijkheid van verblijf in hun eigen woning, is dat echter geen toerekenbare tekortkoming van Portaal.

3.9.

Voor zover de huurders hinder hebben ondervonden door de renovatie, geldt dat Portaal op grond van haar verplichting ex artikel 7:203 BW niet aansprakelijk is voor de gevolgen van elke vorm van hinder waar de huurders mee te maken krijgen. Of hinder voor de huurders die door Portaal is veroorzaakt of aan haar is toe te rekenen, als een tekortkoming van Portaal in de nakoming van haar verplichting moet worden beschouwd, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. De kantonrechter overweegt dat de huurders op grond van artikel 7:220 lid 1 BW renovatiewerkzaamheden in beginsel moesten gedogen, zeker nu Portaal een redelijk voorstel heeft gedaan.

3.10.

Er kan desondanks toch sprake zijn van een toerekenbare tekortkoming van Portaal met betrekking tot de oorzaak van de uit te voeren werkzaamheden, bijvoorbeeld omdat het onderhoud te lang is uitgesteld. Of omdat de werkzaamheden langer hebben geduurd dan afgesproken. Maar de huurders hebben niet gesteld dat van (één van) die omstandigheden sprake is. Portaal is daarom niet tekortgeschoten in haar verplichting ex artikel 7:203 BW.

Betaling van de huur tijdens de renovatie en de gebrekenregeling ex artikel 7:204 BW e.v.

3.11.

De huurders stellen ook dat Portaal de huur moet terugbetalen omdat de renovatie moet worden aangemerkt als een gebrek en zij daarom aanspraak maken op huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling. Portaal betwist dat de renovatie kan worden aangemerkt als een gebrek dat moet leiden tot een huurprijsvermindering.

3.12.

De kantonrechter is van oordeel dat de renovatie op zichzelf niet kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en overweegt daartoe als volgt. Er is sprake van een gebrek als de huurders niet het genot hebben gekregen dat zij bij de aanvang van de huurovereenkomst mochten verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Portaal verhuurt woningen met in het algemeen de bedoeling dat daarin een lange tijd kan worden gewoond. De huurders konden daarom redelijkerwijs weten dat tijdens de (lange) duur van hun huurovereenkomst periodiek of incidenteel werkzaamheden aan hun woning zouden moeten worden uitgevoerd. Maar ook dat dat werkzaamheden zouden zijn die het huurgenot tijdelijk verminderen en waarvan bij aanvang van de huurovereenkomst niet kan worden verwacht dat die tot het einde van de huur zullen worden uitgesteld. De uitvoering van dat soort werkzaamheden maakt daarom geen inbreuk op de verwachting die de huurders ten aanzien van het huurgenot mochten hebben en kunnen dus niet worden aangemerkt als een gebrek.

3.13.

Portaal en de huurders twisten overigens nog over de vraag of er wel op grond van de gebrekenregeling vermindering van de huurprijs kan worden gevorderd, omdat er – mogelijk in strijd met artikel 7:242 BW – andersluidende afspraken zijn gemaakt in het renovatievoorstel. Volgens de huurders pakken die afspraken nadelig uit voor hen.

De kantonrechter komt echter niet toe aan een oordeel over de vraag of de andersluidende afspraken ten nadele van de huurders uitpakken, omdat er geen sprake is van een gebrek. De gebrekenregeling kan daardoor geen afbreuk doen aan de aanvullende afspraken.

Tussenconclusie

3.14.

De kantonrechter stelt vast dat Portaal niet toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting op grond van artikel 7:203 BW en dat er geen sprake is van een gebrek op grond waarvan de huurders huurprijsvermindering kunnen vorderen. Dat betekent dat de huurders de huur voor hun woning ook tijdens de renovatie verschuldigd waren en er geen aanleiding is om die aan hen terug te betalen.

De bewaking en bewaring van de inboedel

3.15.

De huurders stellen dat Portaal niet heeft voldaan aan haar verplichting om de in de woningen achtergebleven inboedel van de huurders te bewaken en te bewaren. Portaal heeft volgens de huurders in het renovatievoorstel en het informatieboekje beloofd om stofschermen te plaatsen. Dat heeft Portaal niet gedaan, want Portaal heeft de inboedel afgedekt met zeil. Portaal heeft ook beloofd om camera’s te plaatsen, maar volgens de huurders heeft zij dat evenmin gedaan. De huurders hebben ook gezien dat een deur en een raam van een woning openstonden, terwijl die afgesloten moesten zijn. Volgens de huurders was de beveiliging van de woningen dus onvoldoende.

3.16.

De huurders doen een beroep op artikel 6:74 BW en 6:265 BW en dat betekent dat zij stellen dat Portaal (toerekenbaar) is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst om de inboedel te bewaken en te bewaren en dat zij die overeenkomst daarom gedeeltelijk willen ontbinden. Dat moet er volgens de huurders toe leiden dat Portaal voor dat deel de huurders moet terugbetalen. De huurders stellen dat het deel een waarde van € 400,-- heeft.

3.17.

De kantonrechter overweegt dat voor een gedeeltelijke ontbinding is vereist dat Portaal is tekortgeschoten en dat de tekortkoming van Portaal zo ernstig is, dat die een gedeeltelijke ontbinding rechtvaardigt. Daarvan is in dit geval geen sprake. De vordering van de huurders wordt ook voor dit deel afgewezen. De kantonrechter legt hierna uit waarom.

3.18.

Portaal stelt dat zij in de woningen zeil van de vloer tot het plafond heeft opgetrokken, waardoor de inboedel werd beschermd tegen stof en beschadiging. De huurders verwijzen naar pagina 12 van het informatieboekje, waarop een foto van een stofscherm is te zien. Dat stofscherm is anders dan het zeil dat Portaal uiteindelijk in de woningen heeft geplaatst om de achtergebleven inboedel te beschermen. Onder de foto staat echter ‘voorbeeld stofscherm’ zodat de huurders er om die reden al niet van uit mochten gaan dat zij precies hetzelfde stofscherm zouden krijgen. De huurders mochten wel van Portaal verwachten dat zij de achtergebleven inboedel op een soortgelijke manier zou beschermen tegen stof en beschadiging. De kantonrechter is van oordeel dat Portaal dat heeft gedaan door een zeil op te trekken van de vloer tot het plafond. Op die manier was de inboedel voldoende beschermd tegen stof en beschadiging. Er zijn bovendien geen klachten bekend waaruit blijkt dat die bescherming niet goed heeft gewerkt.

3.19.

Volgens Portaal stellen de huurders ten onrechte dat er geen camera’s zijn geplaatst. Portaal betwist dat zij heeft toegezegd dat elke woning afzonderlijk zou worden beveiligd met een camera. De huurders verwijzen in dat kader naar het renovatievoorstel en het informatieboekje waarin staat dat de aannemer camerabewaking plaatst en dat camerabewaking expliciet van toepassing is bij woningen die onbewoond zijn. Over de inhoud van het renovatievoorstel en het informatieboekje bestaat op dat punt geen discussie. De huurders hebben geluidsopnames overgelegd waaruit volgens hen blijkt dat Portaal heeft toegezegd dat er camera’s aanwezig zouden zijn in het trappenhuis en op de steigers en dat er een ‘BouwWatch-paal’ zou worden geplaatst. De kantonrechter stelt voorop dat op de geluidsopname alleen een discussie tussen een aantal huurders en medewerkers van Portaal over de camerabewaking is te horen. Een toezegging is niet te horen.

3.20.

De kantonrechter is daarnaast van oordeel dat de huurders op basis van het renovatievoorstel en het informatieboekje niet mochten verwachten dat elke woning afzonderlijk met een camera zou worden beveiligd. Zij mochten wel verwachten dat Portaal de bouwplaats en de steigers zou beveiligen. Portaal heeft met de verklaring van [naam onderneming] voldoende aangetoond dat zij dat heeft gedaan. Uit die verklaring blijkt dat er gemiddeld negentien camera’s hingen en dat er bewegingssensoren waren geplaatst. Dat deze systemen ook actief waren blijkt uit het logboek. Volgens het logboek zijn er regelmatig personen op de steigers en de begane grond gedetecteerd en heeft de beveiliging acties afgehandeld. Niet elke detectie (bijvoorbeeld de gestelde acties van de huurders) hoeft ertoe te leiden dat er direct beveiliging of politie naar de bouwplaats afreist. Die beoordeling kan op afstand worden gemaakt. Het is verder niet de bedoeling dat er deuren of ramen open blijven staan als de bouwplaats verlaten is, maar in de frequentie zoals in deze zaak aan de orde (eenmaal een raam, eenmaal een deur) is het niet onoverkomelijk tijdens grootschalige bouwactiviteiten. Daarom merkt de kantonrechter die gebeurtenissen ook niet aan als een ernstige tekortkoming van Portaal. De beveiliging die Portaal heeft geleverd, was dus voldoende.

De gebreken: de badkamervloeren (1 van 3)

3.21.

Volgens de huurders zijn de badkamervloeren zo aangelegd dat het water van de douche niet naar het afvoerputje stroomt, maar richting de gang. Na het douchen blijft er een laag water op de badkamervloer staan en de huurders moeten maatregelen treffen om te voorkomen dat er water de gang inloopt. De huurders vorderen herstel van de badkamervloeren en tot het moment van herstel een huurprijsvermindering van 30% op grond van artikel 7:207 BW.

3.22.

Portaal betwist dat er sprake is van een gebrek aan de badkamervloeren van de huurders. De aannemer is op 9 december 2020 bij de heer [eiser sub 12] geweest vanwege een klacht over de badkamervloer. De heer [eiser sub 12] heeft aan de aannemer laten zien dat het water niet wegloopt als hij een emmer water leegt onder de wastafel. De aannemer heeft vastgesteld dat de oorzaak daarvan gelegen is in het feit dat de vloer op die plaats waterpas is. Dat is ook de bedoeling; alleen de douchehoek is op afschot gemaakt. Het advies van de aannemer is om een douchegordijn te gebruiken, om spetters in de douchehoek te houden.

3.23.

De huurders hebben hun stelling onderbouwd met een filmpje van de heer [eiser sub 12] . Op het filmpje is te zien dat de gehele badkamervloer nat is en dat de heer [eiser sub 12] met een wisser het water naar de douchehoek probeert te vegen. De kantonrechter kan uit die beelden niet afleiden wat de oorzaak is van de natte badkamervloer. Bovendien laat het filmpje alleen de badkamervloer van de heer [eiser sub 12] zien: daarmee is niet aangetoond dat alle huurders hetzelfde ervaren. De huurders hebben daarnaast de toelichting van Portaal over de wijze waarop de badkamervloer is gelegd, niet gemotiveerd betwist. Niet is gebleken dat de wijze waarop de vloer is gelegd bij normaal gebruik leidt tot problemen. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de douchehoek op afschot is gemaakt en dat de badkamervloer niet gebrekkig is. Dit deel van de vordering van de huurders wordt daarom afgewezen.

De gebreken: de balkonvloeren (2 van 3)

3.24.

De huurders stellen dat de balkonvloeren niet goed zijn aangelegd, omdat er na een regenbui een laag water blijft staan. Zij willen dat Portaal de balkonvloeren herstelt.

3.25.

Portaal betwist dat er sprake is van een gebrek aan de balkonvloeren. Er is volgens Portaal pas sprake van een gebrek in een situatie dat het balkon voor een langere tijd (meerdere uren) onbruikbaar is door het erop aanwezige regenwater en nergens blijkt uit dat dat het geval is. Portaal heeft gemeld dat zij recent wel een klacht over een nieuw balkon heeft opgelost. Dat balkon lag niet waterpas, waardoor regenwater gedeeltelijk op de vloer bleef staan.

3.26.

De huurders hebben naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat er sprake is van een gebrek aan hun balkonvloeren, omdat zij slechts één foto hebben laten zien van een balkonvloer waar een laag water op is blijven staan. Het is niet duidelijk hoe de laag water

is ontstaan en hoelang die laag water er al lag op het moment dat de foto werd gemaakt. Ook laat de foto alleen de balkonvloer van mevrouw [eiseres sub 6] zien, zodat niet is aangetoond dat alle huurders hetzelfde ervaren. De kantonrechter wijst dit deel van de vordering van de huurders daarom af.

3.27.

Tijdens de mondelinge behandeling is vastgesteld dat de klachten van de huurders zien op de behouden, oude balkonvloeren die geen onderdeel waren van de renovatie. Kennelijk hebben de huurders hierover al eerder klachten geuit. Portaal heeft tijdens de mondelinge behandeling toegezegd contact op te nemen over deze klachten.

De gebreken: de balkondeuren (3 van 3)

3.28.

De huurders stellen dat de balkondeuren gebrekkig zijn. De deuren draaien naar binnen in plaats van naar buiten, zoals voorheen. Daardoor nemen de deuren veel ruimte in en botsen zij met openstaande badkamerdeuren. De huurders hadden niet verwacht dat de gerenoveerde balkondeur naar binnen zou draaien. In de modelwoning hing een briefje met de mededeling dat de deur naar buiten zou draaien. De modelwoning had geen naar binnen draaiende deur en in het onderhoudsboekje op pagina 21 staat volgens de huurders een foto afgebeeld van een naar buiten draaiende deur. Volgens de huurders mag een balkondeur op grond van het Bouwbesluit nooit naar binnen opendraaien, omdat er sprake is van een vluchtroute. De huurders vorderen daarom herstel van de balkondeuren. Portaal betwist dat er sprake is van een gebrek aan de balkondeuren en stelt dat er is voldaan aan het Bouwbesluit.

3.29.

De kantonrechter overweegt als volgt. Per abuis heeft er vermoedelijk één dag een onjuiste mededeling in de modelwoning gehangen. De huurders kunnen op basis daarvan echter niet stellen dat zij met Portaal zijn overeengekomen dat zij een naar buiten draaiende balkondeur zouden krijgen. Daarbij is van belang dat in het renovatievoorstel onder
‘Overige werkzaamheden, keuze voor een 2e balkon’ staat opgenomen dat de deur naar het balkon naar binnen draait. De huurders hebben expliciet ingestemd met dit voorstel. In tegenstelling tot wat de huurders stellen, treft de kantonrechter bovendien op pagina 21 van het informatieboekje geen foto’s aan van een naar buiten opendraaiende deur: slechts de deurknop is gefotografeerd. De huurders hebben bovendien niet onderbouwd dat de wijze waarop de deur is geplaatst, leidt tot onveilige situaties of schade.

3.30.

Als de route naar het balkon kan worden aangemerkt als een vluchtroute in de zin van het Bouwbesluit, is de balkondeur in strijd met het Bouwbesluit geplaatst. De huurders hebben echter onvoldoende onderbouwd dat dat het geval is. In artikel 1.1. van het Bouwbesluit 2012 is de definitie van een vluchtroute vastgelegd. Een vluchtroute is een
‘route die begint in een voor personen bestemde ruimte, uitsluitend voert over vloeren, trappen of hellingbanen en eindigt op een veilige plaats, zonder dat gebruik behoeft te worden gemaakt van een lift.’ . Volgens artikel 6.25 lid 5 van het Bouwbesluit 2012 mag een deur niet tegen de vluchtrichting in draaien. De route naar buiten via het balkon zal weliswaar door de huurders worden gezien als vluchtroute in geval van nood, maar zonder nadere onderbouwing gaat de kantonrechter ervan uit dat de route van het balkon naar de veilige plaats (de grond buiten het flatgebouw) via een trap loopt. Ook dit argument van de huurders gaat daarom niet op. Dit deel van hun vordering wordt afgewezen.

Conclusie

3.31.

De vorderingen van de huurders worden afgewezen. Omdat zij ongelijk hebben gekregen, moeten zij de proceskosten van Portaal betalen. Die zijn totaal € 746,-- en bestaan uit het salaris van de gemachtigde (2 punten x tarief € 373,--). De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een bedrag van € 120,--.

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

wijst de vordering af;

4.2.

veroordeelt de huurders tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Portaal, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 373,-- aan salaris gemachtigde;

4.3.

veroordeelt de huurders in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op € 120,-- aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving van dit vonnis is voldaan;

4.4.

verklaart de beslissingen onder 4.2 en 4.3 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 december 2021.