ECLI:NL:RBMNE:2021:5652

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Almere

Vonnis in kort geding van 23 november 2021

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 9445565 / MV EXPL 21-103 van

1.[eiseres sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,2. [eiseres sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,eiseressen, hierna samen te noemen: [eiseressen c.s.] ,gemachtigde mr. D.N. Allick,

tegen

[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde D.J.A. van den Berg te Amsterdam.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met 10 producties
de brief van 25 oktober 2021 van mr. Allick met producties 11
de brief van 1 november 2021 van mr. Allick met producties 12 t/m 14
de mondelinge behandeling
de pleitnota van [eiseressen c.s.]
de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 november 2021. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[A] was eigenaar van het perceel [adres 1] te [woonplaats] en huurde van de gemeente [woonplaats] de [adres 2] te [woonplaats] . Op het perceel wordt een tankstation geëxploiteerd. De winkel, technische ruimte, kantoor en luifel bevinden zich op het perceel [adres 1] en de bezinepompen, de ondergrondse tank en overkapping e.d. bevinden zich op het perceel [adres 2] .

2.2.

Op 8 februari 2006 heeft [A] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten met zijn dochter, [gedaagde] , met betrekking tot het perceel [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde) voor € 24.000,00 per jaar.

2.3.

In december 2013 heeft [gedaagde] een gedeelte van het gehuurde, waaronder begrepen de ondergrondse tanks, de vloerisolatie en de technische ruimte, onderverhuurd aan BP. BP heeft zelf bezinepompen geplaatst. BP exploiteert het gehuurde als onbemand tankstation.

2.4.

Met ingang van januari 2018 is de huurprijs verlaagd naar € 12.000,00 per jaar.

2.5.

In augustus 2018 heeft [gedaagde] de winkel onderverhuurd. De winkel is op basis van een gerechtelijk vonnis in 2019 ontruimd, waarna de winkel niet meer in gebruik is geweest.

2.6.

BP heeft de exploitatie van de bezinepompen in 2018/2019 gestaakt vanwege de afwezigheid van een toezichthouder op het tankstation.

2.7.

Sinds januari 2020 wordt geen huur betaald.

2.8.

Op 15 januari 2020 bericht [A] aan [gedaagde] onder meer:

“Ik heb t afgelopen jaar al 10 duizenden euro’s geïnvesteerd in een bodemloze put. Niet of te laat reageren op zakelijke e-mails, telefonisch meestal onbereikbaar, zelfs ook voor BP, de Correspondentie en rekeningen veelal onbeantwoord laten. [gedaagde] het blijkt dat jij dit gewoon niet aan kan.

Hierdoor heb ik besloten het Huurcontract met jou te beëindigen.”

2.9.

Op 13 april 2020 is [A] overleden. [A] heeft aan [eiseres sub 1] het vruchtgebruik van de goederen van zijn nalatenschap gelegateerd. [eiseres sub 2] is enig erfgenaam.

3.Het geschil

3.1.

[eiseressen c.s.] vordert [gedaagde] te veroordelen:

de onroerende zaak omvattende de verkoopruimte en het voorliggende perceel ontruimd ter beschikking van [eiseressen c.s.] te stellen, met uitzondering en onder achterlating van de in het gehuurde aanwezige vloerisolatie (gelegen om en nabij de benzinepompen), de ondergrondse benzinetanks (en de daarbij behorende technische installaties en overige installaties) en alle overige zaken die tot het gehuurde behoren, met de bepaling dat [eiseressen c.s.] na ontruiming het recht voorbehoudt om [gedaagde] te verplichten de roerende en onroerende zaken (waaronder de ondergrondse tanks en vloerisolatie) te hebben verwijderd binnen een maand na aanzegging daartoe, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,-- per dag met een maximum van € 85.000,--;
om binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseressen c.s.] te betalen een bedrag van € 20.000,-- ex BTW (€ 24.000,-- incl. BTW) aan huurachterstand, te vermeerderen met € 3.000,-- aan buitengerechtelijke kosten en voorts te vermeerderen met € 1.000,-- ex BTW (€ 1.210,-- incl. BTW) per maand te rekenen vanaf 1 september 2021 voor iedere maand tot aan de dag der algehele ontruiming, alsmede te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 20.000,-- vanaf 1 januari 2020, alsmede een bedrag van € 100,-- per dag aan boete vanaf 20 januari 2020 tot de gehele huurschuld is voldaan;
om binnen twee dagen na de datum van dit vonnis het logboek van het tankstation aan [eiseressen c.s.] te overhandigen, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag met een maximum van € 50.000,--;
in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de nakosten.

3.2.

[eiseressen c.s.] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] vanaf januari 2020 geen huur meer betaalt. Het tankstation wordt al twee jaar niet geëxploiteerd. De in de grond aanwezige tanks zijn of kunnen beschadigd zijn door de in de tanks aanwezige benzine. De winkelruimte is ernstig verwaarloosd/beschadigd. [gedaagde] weigert het logboek te overhandigen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] is bereid de huurovereenkomst te beëindigen indien dit op voor haar aanvaardbare voorwaarden kan gebeuren. [eiseressen c.s.] wenst echter dat [gedaagde] tekent voor het op haar kosten verwijderen van de tankstation gerelateerde installaties. Ook de onderhuurovereenkomst met BP moet nog worden afgehecht. BP is aangesproken op haar verplichtingen en [gedaagde] is in overleg met Tanqplus over de (onder)huur en exploitaie van het tankstation. Er is geen spoedeisend belang bij ontruiming van het tankstation. Verder heeft [gedaagde] recht op de legitieme portie vanuit de nalatenschap van haar vader en kan [gedaagde] dus te zijner tijd verrekenen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Alhoewel [gedaagde] het spoedeisend belang betwist, vloeit het spoedeisend belang van [eiseressen c.s.] bij haar vordering tot ontruiming genoegzaam voort uit de stellingen van [eiseressen c.s.] en uit de aard van die vordering. Dat is anders voor wat betreft de huurachterstand. Hierover wordt hierna geoordeeld.

Ontruiming

4.2.

Beoordeeld moet worden of er sprake is van zodanig ernstige tekortkomingen van [gedaagde] dat het belang van [eiseressen c.s.] om over het gehuurde te beschikken moet prevaleren boven het belang van [gedaagde] om over het gehuurde, al dan niet tijdelijk en al dan niet onder bepaalde voorwaarden, te mogen blijven beschikken. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen. Daarbij dient bovendien sprake te zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

4.3.

[gedaagde] betwist niet dat er vanaf januari 2020 geen huur meer wordt betaald. Daarmee staat de huurachterstand vast. Dat maakt dat er sprake is van een ernstige en langdurige huurachterstand welke een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] oplevert. Deze tekortkoming rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter voorshands de ontbinding van de huurovereenkomst, te meer nu [gedaagde] ook geen vooruitzicht op een spoedige hervatting van de huurbetaling heeft geboden. Dat [gedaagde] alsdan niet meer in staat is om BP het overeengekomen gebruik van het voorterrein van het tankstation te verschaffen, moge zo zijn, maar de rechtsverhouding tussen [gedaagde] en BP regardeert [eiseressen c.s.] in beginsel niet. Verder kan vastgesteld worden dat [gedaagde] /BP het tankstation al geruime tijd niet meer exploiteert; ook dit is in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst. Voor zover [gedaagde] zich heeft beroepen op verrekening van de huurachterstand met haar legitieme portie die zou betekenen dat geen sprake zou zijn van een huurachterstand die de ontruiming rechtvaardigt, geldt dat deze beweerde tegenvordering niet eenvoudig is vast te stellen. De hoogte van de legitieme portie staat niet vast noch dat deze reeds opeisbaar is. Geoordeeld moet daarom worden dat in een bodemprocedure met grote mate van waarschijnlijkheid de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Gelet daarop is de thans gevorderde ontruiming van het gehuurde toewijsbaar.

4.4.

[eiseressen c.s.] vordert ook om te bepalen dat [eiseressen c.s.] zich het recht voorbehoudt om na ontruiming [gedaagde] te verplichten de ondergrondse tanks en vloerisolatie binnen een maand te verwijderen, onder verbeurte van een dwangsom.

4.5.

Dit deel van de vordering is in kort geding niet toewijsbaar. In de eerste plaats is het aan [eiseressen c.s.] zelf of zij zich een recht al dan niet voorbehoudt en is dat niet afhankelijk van een ‘bepaling’ van de kantonrechter. Voor zover [eiseressen c.s.] heeft bedoeld dat de kantonrechter moet vaststellen dat zij dit recht heeft, geldt het volgende. Uit het verhandelde ter terechtzitting volgt dat het nog in het geheel niet zeker is of de tanks en isolatie moeten worden verwijderd. Mogelijk wordt het tankstation immers voortgezet, terwijl ook niet duidelijk is of de tanks versleten zijn en daarom moeten worden vervangen. Er is dus op dit moment geen aanleiding [gedaagde] te veroordelen tot verwijdering; de vordering komt daarom feitelijk neer op een verklaring voor recht, waarvoor een kort geding zich niet leent.

Huurachterstand, buitengerechtelijke kosten, wettelijke handelsrente en boete

4.6.

Alhoewel de huurachterstand op zich niet is betwist, is de kantonrechter van oordeel dat hier het spoedeisend belang ontbreekt. Niet valt in te zien waarom betaling van de huurachterstand thans noodzakelijk is, daar waar [eiseressen c.s.] bijna twee jaar heeft laten verstrijken om hier een beroep op te doen. Daarnaast geldt dat partijen kennelijk vorderingen over en weer hebben. Dit deel van het gevorderde zal derhalve worden afgewezen.

4.7.

De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke kosten, wettelijke handelsrente en de boete treffen hetzelfde lot. Voor wat betreft de boete wordt hierbij opgemerkt dat ook niet gesteld of gebleken is dat [eiseressen c.s.] [gedaagde] overeenkomstig de huurovereenkomst heeft gewaarschuwd voor de inwerkingtreding van het boetebeding.

Logboek

4.8.

[eiseressen c.s.] vordert verder om [gedaagde] te veroordelen tot afgifte van het logboek. Volgens [eiseressen c.s.] is het hebben van een logboek een wettelijke verplichting voor de exploitatie van het tankstation en moet zij daarover kunnen beschikken met het oog op gesprekken met derden over mogelijk gebruik van het gehuurde of een oplevering van het gehuurde aan de gemeente. Het belang van [eiseressen c.s.] om te beschikken over het logboek is daarmee gegeven. [gedaagde] heeft ter zitting aangegeven dat het logboek zich in de technische ruimte van het tankstation bevindt. Zij heeft geen gemotiveerde bezwaren tegen afgifte ervan naar voren gebracht. Het is zeer waarschijnlijk dat in een bodemprocedure afgifte van het logboek zal worden toegewezen. De kantonrechter acht het daarom gerechtvaardigd om hierop vooruit te lopen door dit deel van de vordering toe te wijzen.

4.9.

De gevorderde dwangsom voor het geval dat [gedaagde] in gebreke blijft met de afgifte van het logboek wordt eveneens toegewezen. [gedaagde] heeft hiertegen weliswaar verweer gevoerd door aan te geven dat indien zij wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, zij de stukken, althans afschriften daarvan, aan [eiseressen c.s.] ter beschikking zal stellen, maar aan eerdere verzoeken van [eiseressen c.s.] heeft [gedaagde] geen gehoor gegeven. De kantonrechter ziet dan ook aanleiding om een dwangsom als prikkel tot nakoming toe te wijzen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als hierna vermeld.

Proceskosten

4.10.

[gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseressen c.s.] worden begroot op:

- dagvaarding € 121,39

- griffierecht 507,00

- salaris gemachtigde
747,00

Totaal € 1.375,39

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde, omvattende de verkoopruimte en het voorliggende perceel, binnen een maand na aanzegging daarvan te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van [eiseressen c.s.] zijn, met uitzondering en onder achterlating van de in het gehuurde aanwezige vloerisolatie (gelegen om en nabij de bezinepompen), de ondergrondse benzinetanks (en de daarbij behorende technische installaties en overige installaties), alsmede alle overige zaken (die al dan niet door natrekking) tot het gehuurde behoren, en de sleutels af te geven aan [eiseressen c.s.] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee dagen na heden het logboek van het tankstation [gedaagde] aan [eiseressen c.s.] te overhandigen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseressen c.s.] een dwangsom te betalen van € 100,-- voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.2 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 5.000,-- is bereikt,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseressen c.s.] tot op heden begroot op € 1.375,39,

5.5.

begroot de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van [eiseressen c.s.] op € 124,-- aan salaris gemachtigde indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseressen c.s.] volledig aan dit vonnis heeft voldaan, te vermeerderen, indien na aanschrijving betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2021.