Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4432
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 november 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. van den Broek)
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] , (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 197.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017.
In de uitspraak op bezwaar van 16 november 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 29 november 2019 heeft deze rechtbank het beroep niet-ontvankelijk verklaard (UTR 18/4953). Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar uitspraak van 9 juni 2020 de uitspraak van de rechtbank vernietigd en de zaak teruggewezen naar de rechtbank voor een inhoudelijke behandeling van de zaak. Dat is de zaak die nu aan de rechtbank voorligt.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Op 7 juni 2021 heeft de rechtbank het beroep op zitting behandeld. Hierbij heeft de rechter het onderzoek ter zitting geschorst om verweerder in de gelegenheid te stellen een nieuwe (gemotiveerde) taxatiematrix te verstrekken.
Het onderzoek ter zitting is voortgezet op 27 september 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde A. van den Dool. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde M. van den Broek.
Overwegingen
1. De woning is een in 1973 gebouwde flatwoning. De woning heeft een inhoud van 296 m3.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2017. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 172.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 197.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Deze referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
5. De rechtbank moet dus beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Om te laten zien dat de waarde van de woning niet te hoog is, heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 1 november 2016 voor € 192.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 15 november 2016 voor € 203.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 13 oktober 2017 voor € 228.555,-;
- [adres 5] , verkocht op 21 juni 2018 voor € 230.000,-.
Beoordeling van het geschil
Onderbouwing door verweerder
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder referentiewoningen heeft geselecteerd die goed vergelijkbaar zijn met de woning. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat zij in hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen, rond de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
Gemotiveerde taxatiematrix
7. Op de zitting van 7 juni 2021 bleek dat een kennelijk nieuwe taxatiematrix niet door de rechtbank en eiser zijn ontvangen. Op de oude taxatiematrix stonden de WOZ-waardes van de referentiewoningen en niet de gecorrigeerde verkoopcijfers. Deze taxatiematrix kon dus niet worden gebruikt om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen. Naar aanleiding van deze taxatiematrix en de vragen op de zitting is verweerder gevraagd de nieuwe taxatiematrix op te sturen met een gemotiveerde toelichting op de nieuwe taxatiematrix. Er is een nieuwe taxatiematrix gestuurd zonder de verzochte toelichting. De vragen van de rechtbank zijn hierdoor onbeantwoord gebleven en de vastgestelde waarde van de woning is daarom niet aannemelijk gemaakt. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
Maakt eiser de door hem gestelde waarde aannemelijk?
8. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiser heeft deze waarde niet nader onderbouwd anders dan dat hij gemotiveerd heeft betwist dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiser de waarde van de woning niet aannemelijk maakt.
9. De rechtbank zal daarom de waarde van de woning in goede justitie vaststellen op € 185,000,- per waardepeildatum 1 januari 2017.
Conclusie en bijkomende beslissingen
10. De rechtbank is van oordeel dat zowel verweerder als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van de woning [adres 1] verminderen tot een bedrag van € 185,000,-.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 46,- vergoedt.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.666,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, 2 maal 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 2 maal 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 185.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser in beide rechtbankprocedures tot een bedrag van € 2.666,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door R. in ’t Veld, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.