ECLI:NL:RBMNE:2021:5535

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/528169 / KG ZA 21-554

Vonnis in kort geding van 10 november 2021

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PARKSPOOR B.V.,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SHOPSPOOR B.V.,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

OFFICESPOOR B.V.,

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SUPERSPOOR B.V.,

allen statutair gevestigd te Amsterdam,

eiseressen,

advocaat mr. D.A.H. Segbert te Amsterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE STICHTSE VECHT,

zetelend te Maarssen,

gedaagde,

advocaten: mrs. F.J. van der Mark en H.P.M. Loman te Amsterdam.

Partijen worden hierna Parkspoor c.s. en de Gemeente genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 18 oktober 2021 met 18 producties,
de door Parkspoor c.s. nagezonden bijlagen behorend bij productie 15,
de mondelinge behandeling van 26 oktober 2021, waarvan door de griffier aantekening is gehouden,
de pleitnota van Parkspoor c.s.,
de pleitnota van de Gemeente.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Waar gaat het over?

2.1.

Parkspoor c.s. (voorheen: Maatschappij Doelenstraat B.V.) is de eigenaar van het winkelcentrum “Bison shopping centre” (hierna: het Winkelcentrum) in Maarssen en is de initiatiefnemer van de herontwikkeling van het Winkelcentrum. Ter realisering van die plannen hebben Parkspoor c.s. en de Gemeente in maart 2017 een intentieovereenkomst gesloten. Op 8 februari 2018 hebben partijen een overeenkomst genaamd ‘
de Anterieure Exploitatieovereenkomst Herontwikkeling Bisonspoor Maarssen’gesloten waarin bindende afspraken zijn gemaakt die zij ‘de samenwerkingsovereenkomst’ (hierna: de SOK) noemen.

2.2.

De relevante bepalingen uit de intentieovereenkomst zijn de volgende:

“ARTIKELT GRONDRESERVERING

7.1

De Gemeente verleent hierbij aan MD het exclusieve recht om de gronden gelegen in het Plangebied, kadastraal bekend gemeente Maarssen, sectie B, nummer 11147 gedeeltelijk, 10785 gedeeltelijk, 1 1036 gedeeltelijk en 10861 gedeeltelijk, één en ander conform bijlage 2, te verwerven van de Gemeente (hierna: de "Grondreservering").”

MD = Maatschappij Doelenstraat B.V.

2.3.

De relevante bepalingen uit de SOK zijn de volgende:

“
Artikel 4. Financiële uitgangspunten, inclusief gemeentelijk kostenverhaal

(…)

4.2.

MD is in verband met het hiervoor in artikel 4.1 bepaalde in de vorm van het in exploitatie brengen van het Plangebied aan de Gemeente de navolgende exploitatiebijdragen verschuldigd voor de aan het Plangebied toe te rekenen reeds gemaakte en nog te maken kosten:

a. (….)

b. (…)

Indien naast voornoemde locaties (p1, p3 en p4) het gemeentelijk riool verlegd c.q. verwijderd dient te worden, zullen partijen die kosten 50/50 dragen.

Artikel 8. Grondtransacties

8.1.

Grondtransactie, door MD aan de Gemeente:

a. (…)

Grondtransactie, door de Gemeente aan MD:

b. De Gemeente verleent hierbij aan MD het exclusieve recht om de gronden gelegen in het Plangebied, een en ander zoals aangegeven op de grondverkoopkaart van
bijlage 9, te verwerven van de Gemeente (hierna: de "
Grondreservering").

- De Grondreservering wordt aangegaan voor de duur van vijf jaar vanaf de

datum van ondertekening van deze Overeenkomst (hierna: de "
Reserveringsperiode"),

behoudens ingeval van tussentijdse beëindiging van deze Overeenkomst, in welk

geval deze grondreservering eindigt;

- (…)

- Voorts geldt dat onder Grondreservering eveneens begrepen moet worden de

grondreserveringsafspraken zoals neergelegd in de Intentieovereenkomst (
bijlage

16) en weergegeven op de aan die overeenkomst als bijlage gehechte plattegrond.

c. (….)

8.2.

In het kader van de grondtransacties als bedoeld in lid 1 wordt afhankelijk van de locatie uitgegaan van verschillende m2 prijzen, exclusief daarover verschuldigde belastingen:

- Onbebouwde gronden/terrassen: € 150,-/m2,

- Uitbreiding/upgrade façades winkelcentrum: €.250,-/m2;

- Logistiek/expeditie en ingangen: €200,-/m2;

- Uitbreiding winkelcentrum/p4: € 600,-/m2;

- Locatie P3: € 200,- / m2

- Grondruil (groen/paars): tot een oppervlak van 150m2 met gesloten beurs (derhalve

zonder kosten) en boven 150m2 wordt voor het meerdere (vanaf 151m2) €150,-/m2.

gerekend.

(…)

Een mogelijke wijziging van de bestemming van gronden als gevolg van de planuitwerking als neergelegd in de Overeenkomst en de beoogde bestemmingsplanwijziging zoals voorzien, heeft geen invloed op de verkoopprijs per m2 in het kader van de voorgenomen grondtransacties/grondruil als opgenomen in dit artikel. De in dit artikel genoemde bedragen zijn vastgesteld op prijspeil 1 januari 2018. Deze bedragen worden jaarlijks per 1 januari 2019 geïndexeerd conform de CPI van het CBS, reeks “alle huishoudens” (2015=100).

8.3.

Juridische levering van de hiervoor in lid 1 bedoelde gronden vindt conform het daarover bepaalde in de Planning uiterlijk plaats, binnen vier weken na het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning (voor een betreffend plandeel), of zoveel eerder als MD voor een bepaald deel wenst en schriftelijk aan de Gemeente kenbaar maakt. Juridische levering geschiedt te allen tijde onder afstanddoening van het recht tot het vorderen van ontbinding daarvan.

8.4.

Betaling van de volledige koopsom voor de gronden vindt gelijktijdig plaats met de juridische Levering door middel van creditering van de daartoe bestemde derdengeldenrekening van de hierna bedoelde notaris.

2.4.

De Gemeente is (was) de eigenaar van een aantal gronden dat in het plangebied van Parkspoor c.s. ligt. In de intentieovereenkomst en de SOK zijn ten aanzien van Parkspoor c.s. reserveringen opgenomen voor de gronden van de Gemeente die Parkspoor c.s. nodig heeft voor de herontwikkeling. Op basis van deze afspraken heeft Parkspoor c.s. al diverse gronden aangekocht van de Gemeente.

2.5.

Bij brief van 3 februari 2020 heeft Parkspoor c.s. de reservering voor de zogenoemde P5-locatie (ter grootte van 805,2 m2) ingeroepen. Tussen partijen staat vast dat Parkspoor c.s., op basis van bijlage 2 bij de intentieovereenkomst (‘de grondreserveringskaart’) in combinatie met artikel 8.1 onder b, derde gedachtestreep van de SOK, het exclusieve recht heeft om de P5-locatie te verwerven. Welke prijs daarvoor moet worden betaald, daarover zijn partijen het (nog) niet eens geworden.

2.6.

Parkspoor c.s. vindt dat in de SOK ten aanzien van de P5-locatie géén concrete prijs is bepaald en dat partijen daarom de daadwerkelijke (marktconforme) grondprijs moeten hanteren. Verwijzend naar een taxatierapport van [taxatiebureau] van mei 2021 stelt Parkspoor c.s. dat de marktwaarde van de P5-locatie negatief is. Omdat grond volgens Parkspoor c.s. altijd een waarde heeft, neemt zij de in artikel 8.2. van de SOK bepaalde prijs van € 200,00 per m2 over die geldt voor de (al verworven) P3-locatie. Volgens Parkspoor c.s. is deze P3-locatie onder de SOK in 2018 vergelijkbaar met de P5-locatie, omdat ook de P3-locatie een negatieve waarde kende. Partijen hebben toen de prijs in de overeenkomst gezamenlijk bepaald op € 200,00 per m2. Parkspoor c.s. wil dus € 200 per m2 betalen voor de P5-locatie.

2.7.

De Gemeente voert primair aan dat, hoewel de P5-locatie als zodanig niet wordt genoemd in de overeenkomsten, de prijzen genoemd in artikel 8.2. van de SOK ook voor P5-locatie gelden. In artikel 8.1 staat dat de grondreserveringsafspraken ook gelden voor de grondreserveringen uit de intentieovereenkomst (dus ook de P5-locatie) en in artikel 8.2 staat met verwijzing naar artikel 8.1. welke prijzen worden gehanteerd voor de verschillende soorten locaties. Parkspoor c.s. is nu voornemens om met de P5-locatie het winkelcentrum uit te bereiden met een Aldi supermarkt. Dat betekent dat de P5-locatie in de categorie “uitbereiding winkelcentrum” valt, waarvoor een prijs van € 600,00 per m2 is bepaald, aldus nog steeds de Gemeente. Subsidiair vindt de Gemeente, in het geval niet vast komt te staan dat de waarde voor de P5-locatie contractueel is vastgesteld, dat de P5-locatie opnieuw getaxeerd moet worden en dat die waarde minstens € 600,00 per m2 bedraagt.

2.8.

Parkspoor c.s. wil ook nog de zogenaamde grond ‘onder het trappenhuis’ van 40 m2 verwerven tegen een koopprijs van € 150,00 per m2. Ook met die koopprijs is de Gemeente het niet eens.

2.9.

Vóórdat de door Parkspoor c.s. ingeroepen grondreserveringen aan haar verkocht en geleverd kunnen worden, moet de Gemeente de gronden bouwrijp maken en de gemeentelijke riolering verleggen. De Gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat zij geen voorbereidende maatregelen hoeft te treffen ten aanzien van de P5-locatie, zolang partijen geen getekende overeenkomst hebben gesloten met betrekking tot de overdracht van de gronden.

2.10.

Parkspoor c.s. is het niet eens met deze gang van zaken en vordert – kort samengevat – in deze procedure:

I. veroordeling van de Gemeente om alle voorbereidingen te treffen en werkzaamheden te verrichten, waaronder uitvoering van de vereiste rioleringswerkzaamheden en het bouwrijp maken van de grond, die nodig zijn om het perceel op de P5-locatie (en de bijbehorende grond van circa 40 m2 voor het tweede trappenhuis) uiterlijk op 30 april 2022 conform de SOK te kunnen leveren, althans de Gemeente daartoe te veroordelen onder de voorwaarde dat Parkspoor c.s. de daarvoor te maken kosten gedeeltelijk of volledig voorschiet, of een andere door de rechter te bepalen voorwaarden,

II. de Gemeente te veroordelen mee te werken aan de levering van de P5-locatie (en de bijbehorende grond van circa 40 m2 voor het tweede trappenhuis) uiterlijk op 30 april 2022 of zoveel eerder als Parkspoor c.s. conform artikel 8.3 van de SOK dat schriftelijk kenbaar maakt, tegen betaling van een koopprijs in de koopakte van € 200,00/m2 (en 150m2 voor het trappenbuis), althans een door de rechter te bepalen voorwaarde, waarbij de definitieve koopprijs na de levering alsnog door partijen of de rechter zal worden vastgesteld,

III. veroordeling van de Gemeente tot betaling van een dwangsom indien zij niet voldoet aan het gevorderde onder I en/of II,

IV. veroordeling van de Gemeente in de proceskosten en nakosten.

2.11.

De Gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen en met veroordeling van Parkspoor c.s. in de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

2.12.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3. Hoe oordeelt de voorzieningenrechter?

Spoedeisendheid

3.1.

De Gemeente heeft in de eerste plaats betwist dat Parkspoor c.s. een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Dit verweer slaagt deels. De voorzieningenrechter is van oordeel dat Parkspoor c.s. wat haar vordering onder I betreft wel een spoedeisend belang heeft. Dat belang is gelegen in het gestelde door Parkspoor c.s. dat de Gemeente uiterlijk op 18 november 2021 opdracht moet geven voor de voorbereidingswerkzaamheden (verlegging riolering) om uiterlijk 30 april 2022 de grond aan Parkspoor c.s. te kunnen leveren. Ten aanzien van vordering II heeft Parkspoor c.s. geen spoedeisend belang, zoals hierna zal blijken.

Vordering 1

3.2.

Het is niet in geschil dat de Gemeente de werkzaamheden moet verrichten met betrekking tot de riolering en het bouwrijp maken van de P5 grond en de trappenhuisgrond alvorens die aan Parkspoor c.s. kunnen worden geleverd. De vraag die in dit kort geding voorligt is of de Gemeente nu al, terwijl er nog geen koopprijs is vastgesteld tussen partijen, veroordeeld kan worden om te starten met die voorbereidingswerkzaamheden. De voorzieningenrechter is van oordeel dat die vraag ontkennend dient te worden beantwoord. Hierna volgt de toelichting.

3.3.

De vordering van Parkspoor c.s. gaat ervan uit dat de Gemeente moet beginnen met het bouwrijp maken van de gronden, omdat de Gemeente die gronden op grond van de SOK in april 2022 aan Parkspoor c.s. móet leveren. Levering per die datum is echter tussen partijen niet overeengekomen, maar is de gewenste leverdatum voor Parkspoor c.s. Vast staat echter wel dat de Gemeente op grond van artikel 4.2. sub b van de SOK de gronden aan Parkspoor c.s. bouwrijp moet leveren, waarbij de Gemeente 50% van de kosten moet betalen voor het verleggen van de riolering van de gronden die niet specifiek in de SOK zijn benoemd. De Gemeente is in september 2021 gestart met de aanbestedingsprocedure voor het selecteren van een aannemer voor de werkzaamheden met betrekking tot het riool. De kosten daarvan zijn € 369.000,00 voor alleen de P5-locatie. Parkspoor c.s. verwacht dus blijkens haar vordering dat de Gemeente een zo grote investering doet terwijl er geen overeenstemming is over de koopprijs. Het komt dus aan op de afweging van belangen van partijen.

3.4.

Niet in geschil is dat de Gemeente in principe gehouden is de gronden aan Parkspoor c.s. te leveren omdat Parkspoor c.s. dat exclusieve recht toekomt volgens artikel 8.1. onder b, derde gedachtestreepje van de SOK. Dat betekent echter niet dat de Gemeente verplicht is de grond over te dragen vóórdat er duidelijkheid is gekomen over de te betalen koopprijs. De vaststelling van de koopprijs doet er, anders dan Parkspoor c.s. meent, wel toe. In artikel 8.4. van de SOK is namelijk bepaald dat betaling van de koopprijs
volledigen gelijktijdig met de juridische levering moet plaatsvinden. Partijen hebben geen overeenstemming over de koopprijs en staan partijen op dit moment ver uit elkaar.

3.5.

Parkspoor c.s. beroept zich op het taxatierapport van [taxatiebureau] van mei 2021 dat in haar opdracht is opgesteld. Daarin staat dat de waarde van de P5-locatie negatief is. Die negatieve waarde vindt Parkspoor c.s. zelf ook onredelijk en daarom sluit zij aan bij de in artikel 8.2. genoemde P3-locatie waarvoor partijen destijds een prijs van € 200,00 per m2 hebben afgesproken. Desgevraagd heeft Parkspoor c.s. ter zitting verklaard dat op de P3-locatie zorgwoningen worden gerealiseerd, die een lagere opbrengst hebben.

3.6.

Bij het sluiten van de overeenkomsten had Parkspoor c.s. geen concrete plannen voor de P5-locatie. Om die reden wordt deze locatie niet genoemd in de intentieovereenkomst of de SOK, maar is wel opgenomen in de kaart die als bijlage 2 bij de intentieovereenkomst hoort. In de ‘grondverkoopkaart’ die als bijlage 9 bij de SOK is opgenomen is de P5-locatie grijs gearceerd. Voor die grond is destijds dus géén waarde bepaald. Nu de bestemming van de P5-locatie niet vaststond, is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter het uitganspunt van de Gemeente om voor de P5-locatie tevens uit te gaan van de prijs die gold voor de P4-locatie ad € 600,00 per m2 niet onredelijk. De P4-locatie en daarvoor genoemde prijs per m2 ziet volgens de SOK namelijk op de categorie uitbereiding van het winkelcentrum. Parkspoor c.s. is van plan om op de P5-locatie, en daarop ligt het zwaartepunt, een winkelruimte voor een supermarkt te realiseren. Daarbovenop gaat zij kantoorruimte realiseren, maar ook een door de Gemeente als voorwaarde gesteld gezondheidscentrum. Artikel 8.2. van de SOK biedt ook ruimte voor dit standpunt van de Gemeente, omdat daarin niet staat de genoemde prijzen enkel en alleen gelden voor de daarin genoemde P1, P3 en P4 locaties. Daaruit volgt juist dat die betreffende locaties aan een van de genoemde prijscategorieën zijn toegekend.

3.7.

Parkspoor c.s. is dus niet bereid om meer dan € 200,00 per m2 te betalen. Haar eerdere aanbod om uit te gaan van een verdeling van 70/30 (lees € 600,00 per m2 voor 70% van het totale oppervlakte van 805 m2 en € 200,00 per m2 voor de overige 30%) of wel een koopprijs van € 386.400,00 heeft Parkspoor c.s. ingetrokken.

3.8.

In het licht van voornoemde omstandigheden is voorzieningenrechter van oordeel dat het te ver gaat de Gemeente nu al te veroordelen om te starten met de voorbereidingswerkzaamheden. Parkspoor c.s. wenst in feite dat de Gemeente een investering van ruim € 369.000,00 doet, terwijl onzeker is of de Gemeente gehouden kan worden om de grond te leveren zolang de koopprijs niet vast staat. Ook over de koopprijs van de grond ‘onder het trappenhuis’ bestaat geen overeenstemming tussen partijen.

3.9.

Het is bovendien voldoende aannemelijk dat de Gemeente door toewijzing van de vordering onredelijk zal worden benadeeld. Parkspoor c.s. is immers bereid om niet meer dan € 161.040,00 te betalen voor de P5-locatie. Daarvoor moet de Gemeente een investering doen van € 369.000,00 aan voorbereidende werkzaamheden, waarvan zij volgens artikel 4.2. van de SOK de helft, zijnde € 184.000,00, zelf moet betalen. Dat betekent een verlies van € 22.960,00 voor de Gemeente.

3.10.

Het voorgaande leidt ertoe dat zowel de primaire als subsidiaire vordering van Parkspoor c.s. zullen worden afgewezen.

Vordering II

3.11.

Parkspoor c.s. vordert verder dat de Gemeente moet meewerken aan de levering van de gronden tegen een prijs van in ieder geval € 200,00/m2, respectievelijk € 150,00/m2.

Deze vordering wordt afgewezen omdat Parkspoor c.s. in het geheel niet heeft gesteld wat haar spoedeisend belang hierbij is. De juridische levering staat volgens Parkspoor c.s. pas gepland in april 2022. Waarom de Gemeente nu al veroordeeld moet worden tot het verlenen van medewerking, op verbeurte van een dwangsom is niet onderbouwd. Daar komt bij dat toewijzing van de vordering een definitief karakter heeft, terwijl op dit moment helemaal niet aannemelijk is dat de Gemeente móet meewerken aan de levering van de gronden aan Parkspoor c.s. als partijen geen overeenstemming bereiken over de koopprijs of zolang deze prijs niet op andere wijze komt vast te staan.

Proces- en nakosten

3.12.

Parkspoor c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:

- griffierecht € 667,00

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.683,00

3.13.

Als de Gemeente nog nakosten moet maken om de beslissing uit te voeren, moet Parkspoor c.s. die ook betalen. Die eventuele nakosten zijn hieronder vermeld onder de beslissing.

4.De beslissing

De voorzieningenrechter

4.1.

wijst de vorderingen af,

4.2.

veroordeelt Parkspoor c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 1.683,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

4.3.

veroordeelt Parkspoor c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Parkspoor c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

4.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.J. van Maanen en in het openbaar uitgesproken door

mr. S.H. Bokx-Boom op 10 november 2021.^[1]