Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Lelystad
zaaknummer / rolnummer: C/16/528025 / KL ZA 21-255
Vonnis in kort geding van 12 november 2021
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE NOORDOOSTPOLDER,
zetelend te Emmeloord,
eiseres,
advocaat mr. M.J. Seijbel te Zwolle,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats ] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats ] ,
gedaagden,
advocaat mr. S. Maakal te Heerenveen.
Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagden c.s.] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 22 van 8 oktober 2021
- de producties 1 tot en met 7 van [gedaagden c.s.]
- de mondelinge behandeling van 29 oktober 2021.
Mr. Seijbel en mr. Maakal hebben een pleitnota voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagden c.s.] is eigenaar van perceel gemeente Noordoostpolder, sectie [sectie] , nummer [perceel 1] (hierna: perceel [perceel 1] ) in [vestigingsplaats ] , waarop zij haar bedrijf heeft gevestigd. In augustus 2018 heeft zij een deel van het aangrenzende perceel (hierna: perceel [perceel 2] ) van de gemeente gekocht. Het daaraan grenzende perceel gemeente Noordoostpolder, sectie [sectie] , nummer [perceel 3] in [vestigingsplaats ] (hierna: perceel [perceel 3] ) heeft de gemeente in augustus 2021 verkocht aan een derde, de heer [A] h.o.d.n. [onderneming] (hierna: [onderneming] ). [gedaagden c.s.] is van mening dat niet [onderneming] , maar zíj recht heeft op perceel [perceel 3] , omdat zij van meet af aan haar interesse in dit perceel bij de gemeente kenbaar heeft gemaakt, teneinde haar bedrijf te kunnen uitbreiden. [gedaagden c.s.] heeft daarom conservatoir leveringsbeslag gelegd op perceel [perceel 3] .
2.2.
De gemeente kan door het beslag van [gedaagden c.s.] de koopovereenkomst, en meer specifiek de levering van de grond, niet nakomen richting [onderneming] , zodat zij in deze procedure opheffing van het beslag op perceel [perceel 3] vordert. Daarnaast vordert de gemeente, op straffe van een dwangsom, een verbod om opnieuw conservatoir beslag te leggen, met veroordeling van [gedaagden c.s.] in de kosten van deze procedure. De gemeente stelt dat summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van de vordering waarvoor beslag is gelegd. Daarnaast is het beslag onnodig, vexatoir en onrechtmatig, volgens de gemeente.
2.3.
[gedaagden c.s.] voert verweer. [gedaagden c.s.] meent dat zij primair een optierecht en subsidiair een recht van eerste koop heeft op perceel [perceel 3] . Meer subsidiair meent [gedaagden c.s.] dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met haar optie- en gronduitgiftebeleid. Het beslag is daarmee terecht gelegd, aldus [gedaagden c.s.]
2.4.
De voorzieningenrechter zal de vordering tot opheffing van het beslag en de nevenvorderingen afwijzen. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.
3.De beoordeling
Spoedeisend belang
3.1.
Het spoedeisend belang van de gemeente volgt uit de aard van de zaak en wordt ook niet door [gedaagden c.s.] betwist.
Opheffing beslag
3.2.
Volgens artikel 705 lid 2 Rv moet het beslag worden opgeheven als summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om, met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure, aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij moet worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder moet wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. De Hoge Raad heeft hieraan toegevoegd dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.
3.3.
Bij de huidige stand van zaken blijkt niet summierlijk van de ondeugdelijkheid van het ingeroepen recht, zodat het beslag niet wordt opgeheven. Hiervoor is het volgende van de belang.
Optierecht en recht van eerste koop
3.4.
[gedaagden c.s.] legt aan haar vordering op de gemeente ten grondslag dat zij een optierecht dan wel een recht van eerste koop heeft op perceel [perceel 3] . Hiertoe verwijst zij naar een e-mail van 8 mei 2018 waarin [B] van [gedaagden c.s.] aan [C] van de gemeente mededeelt een stuk grond te willen kopen (het latere perceel [perceel 2] ) en daarnaast de optie te willen houden op de restkavel aansluitend op de bij te kopen grond. Hier heeft [C] dezelfde dag per e-mail op gereageerd waarin hij schrijft: “
Als gevestigde ondernemer nemen we altijd contact met je op zodra er een geïnteresseerde is voor de naastgelegen kavel. Je wordt dan in de gelegenheid gesteld om (een deel van) de kavel te kopen”. Hierna heeft de gemeente de concept verkoopovereenkomst laten opmaken waarin geen optierecht of recht van eerste koop is opgenomen. Ook in de leveringsakte van perceel [perceel 2] is hierover niets bepaald. [gedaagden c.s.] heeft hierover niets opgemerkt. Dat een optierecht of recht van eerste koop voor perceel [perceel 3] is overeengekomen is daarmee niet aannemelijk geworden.
Als gevestigde ondernemer nemen we altijd contact met je op zodra er een geïnteresseerde is voor de naastgelegen kavel. Je wordt dan in de gelegenheid gesteld om (een deel van) de kavel te kopen”. Hierna heeft de gemeente de concept verkoopovereenkomst laten opmaken waarin geen optierecht of recht van eerste koop is opgenomen. Ook in de leveringsakte van perceel [perceel 2] is hierover niets bepaald. [gedaagden c.s.] heeft hierover niets opgemerkt. Dat een optierecht of recht van eerste koop voor perceel [perceel 3] is overeengekomen is daarmee niet aannemelijk geworden.
Artikel 5.2.1. Optie- en gronduitgiftebeleid
3.5.
[gedaagden c.s.] heeft zich ook beroepen op artikel 5.2.1. van het Besluit van het college van burgermeester en wethouders van de gemeente Noordoostpolder houdende Optie- en gronduitgiftebeleid Gemeente Noordoostpolder (hierna: Optie- en gronduitgiftebeleid). In artikel 5.2.1. van het Optie- en gronduitgiftebeleid is – kort gezegd –bepaald dat nadat de optiebevestiging is verstuurd, de naastgelegen ondernemers worden geïnformeerd over de optie. De gevestigde ondernemer wordt in de gelegenheid gesteld om grond bij te kopen, waarna de gemeente in gesprek met deze ondernemer treedt om de oppervlakte van de kavel te bepalen. Hierna gaat de gemeente in gesprek met de potentiële koper om te bepalen of opschuiven of verdelen mogelijk is, en of er andere opties mogelijk zijn. Wanneer er geen passende oplossing of verdeelsleutel mogelijk is, behoudt de gemeente op grond van artikel 5.2.1. het recht om de grond te verkopen aan één van de beide partijen. De gemeente heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat de in artikel 5.2.1. van het Optie- en gronduitgiftebeleid opgenomen informatieverplichting door haar is geschonden. Zij heeft [gedaagden c.s.] , als naastgelegen ondernemer van het perceel [perceel 3] , niet in kennis gesteld over de optie van [onderneming] . Volgens de gemeente is dat deels te wijten aan het feit dat het beleid niet past in deze tijd waarin er een toegenomen interesse bestaat in gemeentegrond. Achteraf heeft de gemeente geprobeerd een en ander te repareren door aan [onderneming] te vragen of hij perceel [perceel 3] wilde splitsen ten behoeve van [gedaagden c.s.] [onderneming] en de gemeente zagen voor splitsing uiteindelijk geen mogelijkheid. Bovendien heeft de gemeente zich niet aan haar toezegging van 8 mei 2018 gehouden om [gedaagden c.s.] te informeren op het moment dat [onderneming] zich als geïnteresseerde voor perceel [perceel 3] meldde. Toen zij naderhand, na het sluiten van de overeenkomst met [onderneming] , alsnog in gesprek ging met [gedaagden c.s.] stond [gedaagden c.s.] eigenlijk al voor een voldongen feit. [gedaagden c.s.] is dus niet op een zodanig moment in kennis gesteld van de belangstelling van [onderneming] , dat zij naast diens plan een uitgewerkt voorstel van haar kant kon indienen. Daarmee heeft het gronduitgiftebeleid niet zijn normale beloop gekend.
De motivering van de gemeente voor de keuze voor [onderneming] en voor het niet informeren van [gedaagden c.s.] in haar brief van 27 juli 2021 is naar het voorshands oordeel van de voorzieningenrechter daarom niet zonder meer overtuigend. Dat betekent dat niet kan worden geoordeeld dat het door [gedaagden c.s.] ingeroepen recht summierlijk ondeugdelijk is.
Belangenafweging bij beslag
3.6.
Zoals onder 3.2. overwogen, kan de beoordeling van de vraag of het beslag moet worden opgeheven niet los plaatsvinden van de vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij moet worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder moet wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. De wederzijdse belangen gewogen geeft het volgende beeld. Indien het beslag wordt opgeheven zal perceel [perceel 3] aan [onderneming] worden geleverd door de gemeente. Als de opheffing van het beslag in de bodemprocedure toch ten onrechte blijkt, dan kan die situatie niet zo maar worden teruggedraaid. Bij toewijzing van de vordering van de gemeente wordt de nieuwe rechtstoestand dus (welhaast) onomkeerbaar. Daar staat tegenover dat als blijkt dat het beslag ten onrechte en daarmee onrechtmatig ligt, dat zeer waarschijnlijk vertaalt in een aanspraak van de gemeente op schadevergoeding. Dat is dus een situatie die zich wél laat herstellen. Dit leidt ertoe dat [gedaagden c.s.] recht heeft op en belang bij handhaving van het beslag in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure. De vorderingen van de gemeente worden afgewezen.
Proceskosten
3.7.
Omdat de gemeente in het ongelijk is gesteld, zal zij in de proceskosten van [gedaagden c.s.] worden veroordeeld, die als volgt worden begroot op:
- griffierecht 667,00
- salaris advocaat 1.016,00
Totaal € 1.683,00.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter:
4.1.
wijst het gevorderde af,
4.2.
veroordeelt de gemeente in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagden c.s.] begroot op € 1.683,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.C. Burgers en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2021.