Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4562
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 447.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 2 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met daarin een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 10 juni 2021 door middel van een
Skype-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1972 gebouwde rijwoning met een berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 127 m2 en ligt op een kavel van 193 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 447.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 397.000,-.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd omdat deze onzorgvuldig tot stand is gekomen en onvoldoende is gemotiveerd. De uitspraak op bezwaar bevat namelijk fouten en verweerder is niet ingegaan op de grieven die eiser tijdens de hoorzitting naar voren heeft gebracht. Verweerder heeft deze stellingen van eiser in het verweerschrift erkend. De rechtbank constateert dat verweerder in de uitspraak op bezwaar inderdaad niet heeft gereageerd op de gronden die eiser tijdens de hoorzitting heeft aangevoerd, terwijl dat wel had gemoeten. Dat levert een motiveringsgebrek op. De rechtbank zal dit gebrek passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Eiser is door het gebrek namelijk niet benadeeld. Hij is in beroep in de gelegenheid gesteld om zijn bezwaren tegen de uitspraak op bezwaar nogmaals aan de orde te stellen. De rechtbank ziet wel aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen het door eiser betaalde griffierecht en de door hem gemaakte proceskosten te vergoeden, omdat eiser beroep heeft moeten instellen om een reactie te verkrijgen van verweerder op de gronden die hij tijdens de hoorzitting heeft aangevoerd.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . Eiser heeft aangevoerd dat de referentiewoning [adres 4] meer dan een jaar voor de waardepeildatum is verkocht, namelijk op 14 november 2017. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat deze referentiewoning desondanks vergelijkbaar is en dat daarbij het type woning en de hoeveelheid beschikbare referentiewoningen van belang is. De rechtbank constateert echter dat de referentiewoning [adres 4] een ander type (hoekwoning) is dan de woning van eiser (rijwoning). Verweerder heeft in de zaak van eiser ook niet aangevoerd dat er geen referentiewoningen beschikbaar zijn waarvan de verkoop dichterbij de waardepeildatum is gelegen. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder onvoldoende heeft uitgelegd waarom de genoemde referentiewoning, ondanks de verkoopdatum, is gebruikt.
De rechtbank zal daarom het verkoopcijfer van de [adres 4] bij de verdere beoordeling van het beroep buiten beschouwing laten.
De rechtbank zal daarom het verkoopcijfer van de [adres 4] bij de verdere beoordeling van het beroep buiten beschouwing laten.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de drie overgebleven referentiewoningen en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. Eiser voert aan dat verweerder voor de referentiewoning [adres 2] is uitgegaan van een verkeerde grondoppervlakte van 185 m2. Verweerder heeft ter zitting erkend dat de grondoppervlakte 217 m2 is. Eiser voert verder aan dat verweerder in de onderhavige zaak aangeeft dat de gecorrigeerde koopsom voor de referentiewoning [adres 2] € 513.000,- bedraagt terwijl verweerder in een andere zaak heeft aangegeven dat deze € 520.000,- bedraagt. Verweerder heeft dit ter zitting erkend en heeft verduidelijkt dat de juiste gecorrigeerde koopsom € 520.000,- bedraagt. Verweerder heeft op inzichtelijke wijze berekend dat de woningwaarde per m2 voor de referentiewoning [adres 2] € 2.851,- bedraagt. In de taxatiematrix is verweerder uitgegaan van een woningwaarde per m2 van € 2.847,-. Nu de woningwaarde per m2 voor de referentiewoning hoger ligt dan is aangegeven in de taxatiematrix, kan niet worden gezegd dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
10. Eiser voert aan dat de woning aan de [adres 6] goed vergelijkbaar is met de woning en dat deze een lagere waarde onderbouwt voor de woning. De rechtbank stelt voorop dat het volgens vaste rechtspraak aan verweerder is om referentiewoningen aan te wijzen. Daarbij kiest verweerder verkoopcijfers die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor referentiewoningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwt eiser met de aangedragen woning niet dat verweerder niet voor de best vergelijkbare woningen heeft gekozen. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de woning [adres 6] minder goed vergelijkbaar is omdat uit de verkoopinformatie blijkt dat deze woning gedateerd is. In de verkoopinformatie staat dat de woning gemoderniseerd dient te worden. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
12. Gelet op wat in alinea 5 is overwogen, veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1). De rechtbank bepaalt verder dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.