Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 526324 KG ZA 21-477 MRv/48356
Kort geding vonnis van 22 oktober 2021
inzake
de stichting
Woningstichting Leusden,
gevestigd te Leusden,
verder ook te noemen Woningstichting Leusden,
eisende partij,
gemachtigde: mr. F. Swart,
tegen:
[gedaagde partij],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde partij] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. E.R. Jonker.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met bijgevoegd producties 1 tot en met 10;
- een akte overlegging producties van [gedaagde partij] met bijgevoegd producties 1 tot en met 5;
- de mondelinge behandeling van 24 september 2021 waarvan de griffier aantekening heeft gehouden;
- de pleitnota van [gedaagde partij] ;
- de brief van partijen van 8 oktober 2021 met daarin de mededeling dat het partijen niet is gelukt om een regeling te treffen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 11 december 2008 heeft Woningstichting Leusden een huurovereenkomst gesloten met mevrouw [A] (hierna: [A] ). Op grond hiervan verhuurde Woningstichting Leusden de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) met ingang van 13 december 2008 voor onbepaalde tijd aan [A] .
2.2.
Woningstichting Leusden heeft de Stichting Bestrijding Woonfraude en Hennepteelt (hierna: SBWH) ingeschakeld voor onderzoek naar de woonsituatie in het gehuurde. De SBWH is op 25 mei 2020 bij het gehuurde langsgegaan. [gedaagde partij] heeft toen onder meer schriftelijk aan SBWH verklaard dat zij het gehuurde vanaf 1 maart 2020 in gebruik heeft gekregen van [A] tegen betaling van een huurprijs van € 900,00 per maand, inclusief gas, water, licht en internet.
2.3.
Op 26 mei 2020 heeft Woningstichting Leusden [A] gedagvaard in een bodemprocedure waarin zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft gevorderd. Op 4 juli 2020 heeft Woningstichting Leusden [gedaagde partij] gedagvaard in een bodemprocedure waarin zij ontruiming van het gehuurde heeft gevorderd. De procedures zijn door de kantonrechter gezamenlijk behandeld.
2.4.
De huurovereenkomst tussen Woningstichting Leusden en [A] is per 1 augustus 2020 geëindigd. Bij vonnis van 4 augustus 2021 heeft de kantonrechter dan ook de vordering jegens [A] toegewezen voor zover deze de ontruiming van het gehuurde inhield.
2.5.
Bij vonnis van 4 augustus 2021 heeft de kantonrechter de vordering jegens [gedaagde partij] afgewezen. Op het moment van vonniswijzing was de termijn van zes maanden voor het instellen van de vordering tot beëindiging van de onderhuurovereenkomst op grond van artikel 7:269 lid 2 van het BW reeds verstreken.
3.Het geschil
3.1.
Woningstichting Leusden vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. veroordeling van [gedaagde partij] om de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] binnen 6 maanden na betekening van het vonnis te ontruimen, met alle personen en zaken die zich daarin vanwege [gedaagde partij] bevinden, en de woning geheel leeg, behoorlijk schoongemaakt en onder overhandiging van de sleutels ter beschikking van Woningstichting Leusden te stellen met machtiging van Woningstichting Leusden om het vonnis op dit onderdeel zo nodig zelf, met behulp van de sterke arm, ten uitvoer te doen leggen;
II. veroordeling van [gedaagde partij] om aan Woningstichting Leusden te voldoen € 634,73 voor elke maand of gedeelte daarvan dat het gebruik door haar van de woning na 1 september 2021 mocht voortduren.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stelt Woningstichting Leusden dat sprake is van pseudo-onderhuur dan wel mislukte contractsovername, zodat [gedaagde partij] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en daarmee onrechtmatig handelt tegenover Woningstichting Leusden.
3.3.
[gedaagde partij] voert gemotiveerd verweer tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
[gedaagde partij] betwist dat Woningstichting Leusden een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Het spoedeisend belang van Woningstichting Leusden is echter gegeven met de aard van de vordering. Indien [gedaagde partij] op dit moment zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, is sprake is van een onrechtmatige situatie. Gelet op de krapte op de woningmarkt en de lange wachtlijsten die bestaan voor dit type woningen, heeft Woningstichting Leusden er belang bij dat zo snel mogelijk een einde wordt gemaakt aan een eventuele onrechtmatige situatie. De kantonrechter volgt [gedaagde partij] dan ook niet in haar verweer.
Verdere toetsingskader in kort geding
4.2.
Voor toewijzing van een voorziening zoals door Woningstichting Leusden wordt gevorderd, moet verder voldoende aannemelijk zijn dat een corresponderende vordering in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Gelet op het voorlopige karakter van een kort geding past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering.
Pseudo-onderhuur c.q. mislukte contractsovername
4.3.
Op grond van artikel 7:269 lid 1 BW leidt beëindiging van de hoofdhuur tot voortzetting van de onderhuurovereenkomst door de hoofdverhuurder indien sprake is van (i) onderhuur (ii) van een zelfstandige woning (iii) waarin de onderhuurder zijn of haar hoofdverblijf heeft. De (hoofd)verhuurder kan binnen zes maanden nadat de onderhuur is voortgezet vorderen dat de rechter zal bepalen dat de (voormalige onder)huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip op één van de in art. 7:269 lid 2 van het BW genoemde gronden zal eindigen. Als de bedoeling van partijen er echter op is gericht om de onderhuurder de positie van de huurder te laten innemen en niet om een volledige onderhuur af te sluiten met de daaraan voor de hoofdhuurder verbonden lusten en (beheers)lasten, kan er sprake zijn van pseudo-onderverhuur of mislukte contractsovername. In dat geval mist artikel 7:269 van het BW toepassing.
4.4.
Niet in geschil is dat [gedaagde partij] de woning van Woningstichting Leusden bewoont. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of sprake is van pseudo-onderhuur dan wel mislukte contractsovername. De voorzieningenrechter oordeelt als volgt.
4.5.
Woningstichting Leusden stelt dat sprake is van pseudo-onderhuur dan wel mislukte contractsovername van [A] , omdat uit de feiten en omstandigheden blijkt dat [gedaagde partij] al bij aanvang voornemens is geweest om permanent haar intrek te nemen in het gehuurde en in feite de huurovereenkomst van [A] over te nemen. De oorspronkelijke huurder [A] was immers, anders dan het incasseren van de maandelijkse huurpenningen, op geen enkele wijze meer betrokken bij het gehuurde. Deze stelling is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende onderbouwd. Een indicatie van het ontbreken van enige betrokkenheid van [A] bij het gehuurde en het bestaan van de intentie om [gedaagde partij] direct hoofdhuurder te maken kan zijn dat [gedaagde partij] al van begin af aan zorgdraagt voor de aansluiting en betaling van de nutsvoorzieningen. Gesteld noch gebleken is echter dat hiervan sprake is. Woningstichting Leusden stelt verder dat [gedaagde partij] het gehuurde direct na het vertrek van [A] geheel naar eigen inzicht heeft ingericht en geschilderd. Hoewel [gedaagde partij] dit niet heeft betwist, acht de voorzieningenrechter deze onderbouwing onvoldoende om van de juistheid van de stellingen van Woningstichting Leusden uit te kunnen gaan.
[gedaagde partij] betwist bovendien dat van het begin af aan de intentie heeft bestaan om permanent in het gehuurde te trekken als hoofdhuurder, zodat geen sprake is van pseudo-onderhuur dan wel mislukte contractsovername. Dit blijkt volgens [gedaagde partij] uit het feit dat (i) [A] het bestaan van een onderhuurovereenkomst altijd heeft ontkend en heeft geprobeerd het gehuurde voortijdig terug in bezit te krijgen en (ii) [A] slechts tijdelijk bij haar vriend zou intrekken om hun relatie een kans te geven en voortijdig heeft getracht het gehuurde weer in haar bezit te krijgen. De voorzieningenrechter begrijpt uit dit eerste dat [gedaagde partij] bedoelt aan te voeren dat, hoewel volgens [gedaagde partij] altijd sprake is geweest van onderhuur, hieruit valt op te maken dat ook [A] nooit de intentie heeft gehad om [gedaagde partij] hoofdhuurder te laten worden. De voorzieningenrechter volgt [gedaagde partij] in dit standpunt. Dat [A] bovendien tijdelijk bij haar vriend introk bij wijze van proefperiode, heeft Woningstichting Leusden onvoldoende weersproken. Daar komt bij dat uit de schriftelijke verklaring van degene die heeft bemiddeld tussen [A] en [gedaagde partij] betreffende het gebruik van het gehuurde door [gedaagde partij] , mevrouw [B] (prod. 3 van [gedaagde partij] ), valt af te leiden dat van begin af aan het de intentie was om tot een onderhuurovereenkomst te komen. Dat de bedoeling van [gedaagde partij] en [A] is geweest om [gedaagde partij] de positie van de huurder te laten innemen en niet om een onderhuurovereenkomst af te sluiten kan dan ook niet worden vastgesteld. Woningstichting Leusden heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van pseudo-onderhuur dan wel mislukte contractsovername, zodat de vorderingen van Woningstichting Leusden zullen worden afgewezen.
Proceskosten
4.6.
Woningstichting Leusden zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de procedure worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde partij] worden begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt Woningstichting Leusden tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde partij] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.S. Elkhuizen-Koopmans, voorzieningenrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2021 en ondertekend door mr. M. Ramsaroep, rechter.