Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/697
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: mr. H.N.J. de Jong),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 618.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser
ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 21 oktober 2021 via Skype behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
2. De woning is een in 1902 gebouwde tussenwoning met dakopbouw en berging. De woning heeft een oppervlakte van 90 m² en ligt op een kavel van 185 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van € 460.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 618.000,-.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning heeft verweerder aansluiting gezocht bij het eigen aankoopcijfer van de woning. Verweerder heeft in dit kader een afschrift van de leveringsakte van de woning overgelegd. Uit deze akte blijkt dat eiser de woning op 7 februari 2019 heeft gekocht voor € 635.000,-.
5. De rechtbank stelt voorop dat voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ als hoofdregel geldt dat het eigen aankoopcijfer leidend is. Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is te betalen. De woning moet dan wel voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gekocht. Van het eigen aankoopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept om aannemelijk te maken dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
6. Eiser voert aan dat dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is. Daarbij licht eiser toe dat de koop is gebaseerd op begeerte. Er is aanmerkelijk meer betaald voor de woning dan marktconform is omdat hij graag in de betreffende buurt wilde wonen. Verder voert eiser aan dat sprake is van willekeur en ongelijke behandeling door verweerder. De buurpanden hebben namelijk een lagere WOZ-waarde.
7. De rechtbank kan eiser hierin niet volgen. Gelet op de toelichting van eiser zijn er voor de rechtbank geen aanwijzingen dat de koop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen of dat om andere redenen geen sprake is geweest van een marktconforme aankoop. De omstandigheid die eiser beschrijft, dat de aankoopprijs tot stand is gekomen vanwege begeerte, maakt hem juist de meest biedende gegadigde voor de woning. Daarnaast heeft de aankoop van de woning kort na de waardepeildatum plaatsgevonden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij het bepalen van de WOZ-waarde terecht heeft aangesloten bij het eigen aankoopcijfer van de woning. Verweerder was dan ook niet gehouden om naar aanleiding van de aankoopprijs een taxatie van de woning uit te voeren.
8. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van ongelijke behandeling van gelijke gevallen. Uit vaste rechtspraak volgt dat bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, uitsluitend identieke objecten moeten worden vergeleken. Dat zijn objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. In dit geval is dat niet zo, al was het maar omdat de woning van eiser een tussenwoning is en de buurpanden hoekwoningen zijn.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
10. Het beroep is daarom ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
11. Op de zitting heeft de rechtbank gewezen op de mogelijkheid om tegen de mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan. Dit kan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2021.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden. U ziet deze datum hierboven.