Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1198
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: B.A.M. Slockers),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Baarn, verweerder
(gemachtigde: P.J.G. Jansen).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 327.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres
ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 23 september 2021 via Skype behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Inleiding
1. De woning is een in 1977 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een inhoud van 285 m³ en ligt op een kavel van 143 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiseres staat een lagere waarde voor van € 315.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 327.000,-.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie in [woonplaats] gelegen woningen:
- [adres 2], verkocht op 4 maart 2019 voor € 325.000,-;
- [adres 3], verkocht op 1 maart 2019 voor € 330.000,-;
- [adres 4], verkocht op 21 juni 2019 voor € 255.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is onderbouwd met behulp van een methode van vergelijking met woningen van een soortgelijk type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder maakt daarmee aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte, bouwkundige kwaliteit, voorzieningen en het onderhoud. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt wat de verhouding is tussen de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en de vastgestelde waarde van de woning. Daarnaast weerspiegelen de referentieswoningen de marktwaarde van de woning rond de waardepeildatum. Verweerder heeft daarmee dan ook voldoende rekening gehouden met de marktomstandigheden. Het is aannemelijk dat de woning van eiseres rond de waardepeildatum het gestelde bedrag zou hebben opgebracht.
6. Wat eiseres heeft aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank legt dat hierna uit.
Ligging
7. Eiseres voert aan dat voor de ligging ten onrechte een correctie van 20% op de grondprijs is gehanteerd. Dit resulteert in een hogere grondwaarde van € 23.000,-. Het uitzicht op weiland is dit volgens eiseres niet waard. Eiseres wijst daarnaast op de matrix waarin de liggingsfactor van de woning op 3 (gemiddelde ligging) en niet op 4 (goede ligging) is gesteld. Verweerder heeft op zitting toegelicht dat sprake is van een schrijffout en dat moet worden uitgegaan van een liggingsfactor 4. De rechtbank kan dit volgen gelet op de toegepaste hogere kavelwaarde per eenheid en de toelichting bij de matrix waarin wel wordt uitgegaan van een liggingsfactor 4. Verweerder heeft verder toegelicht dat de liggingsfactor op 4 (goede ligging) is gesteld vanwege het vrije uitzicht op weiland. De ligging van woning is daarmee beter dan die van de referentiewoningen en daarom is een waardevermeerdering van de grondprijs van 20% gehanteerd. De rechtbank vindt dat verweerder met de gegeven toelichting voldoende heeft onderbouwd waarom een hogere waardering vanwege de ligging van de woning op zijn plaats is. De stelling van eiseres bevat geen aanknopingspunten om aan te nemen dat een te hoge waardevermeerdering voor de woning is gehanteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Doelmatigheidsfactor
8. Eiseres voert verder aan verweerder ten onrechte een doelmatigheidsfactor 4 (bovengemiddeld) voor het perceel van de woning heeft gehanteerd vanwege de ingebruikname van 35 m² gemeentegrond. Aan het gebruik van de gemeentegrond moet geen extra waarde worden toegekend, omdat een potentiële koper slechts het kadastrale perceel koopt en niet de gemeentegrond. Verweerder heeft toegelicht dat hij de grond weliswaar op bovengemiddeld heeft gesteld vanwege de ingebruikname van gemeentegrond, maar dat daaraan geen extra waarde is toegekend. Die extra grond is weliswaar een plusfactor, maar omdat het geen eigen grond is wordt dit niet meegenomen in de waardebepaling. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen en vindt aannemelijk gemaakt dat aan de gemeentegrond geen extra waarde is toegekend. De factoren die wel waardebepalend zijn geweest, zijn daarnaast inzichtelijk gemaakt met correctiepercentages die controleerbaar tot uitdrukking komen in de woningwaarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen
9. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. De keuken is al 20 jaar oud. De enkele stelling van eiseres dat de keuken al 20 jaar oud is vormt voor de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder niet heeft kunnen volstaan met de kwalificering ‘gemiddeld’ voor de voorzieningen. De rechtbank ziet daarmee dan ook geen reden voor een correctie van 10% op de woningwaarde voor de voorzieningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Andere vergelijkbare referentiewoningen
10. Eiseres verwijst verder naar de woningen aan de [adres 5], [adres 6] en [adres 7], die volgens eiseres een lagere WOZ-waarde onderbouwen. De rechtbank stelt voorop dat het volgens vaste rechtspraak aan verweerder is om referentiewoningen te kiezen om de beschikte waarde te onderbouwen. Daarbij kiest verweerder verkoopcijfers die zijn gerealiseerd voor referentiewoningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder mag daarbij kiezen voor de hoogste gerealiseerde verkoopcijfers. De enkele stelling dat verweerder geen rekening heeft gehouden met deze woningen, vormt voor de rechtbank onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat de gekozen referentiewoningen niet de best vergelijkbare woningen zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Wat is de uitkomst?
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 27 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.