Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1156
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 186.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres
ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 23 september 2021 via Skype behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Inleiding
1. De woning is een in 1930 gebouwde benedenwoning. De woning heeft een woonoppervlakte van 48 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiseres staat een lagere waarde voor van € 168.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 186.000,-.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier in [plaats] gelegen benedenwoningen:
- [adres 2] , verkocht op 2 november 2018 voor € 215.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 15 maart 2019 voor € 237.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 18 april 2018, voor € 217.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 30 januari 2019 voor € 217.500.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is onderbouwd met behulp van een methode van vergelijking met woningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder maakt daarmee aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte, bouwkundige kwaliteit, voorzieningen en het onderhoud. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt wat de verhouding is tussen de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en de vastgestelde waarde van de woning.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit. De beroepsgrond over de ongunstige ligging nabij een studentenwoning hoeft niet besproken te worden, omdat eiseres deze tijdens de zitting heeft ingetrokken.
Geschiktheid referentiewoning [adres 5]
7. Eiseres voert aan dat de woning [adres 5] geen geschikte referentiewoning is omdat deze een betere uitstraling heeft dan de woning. De rechtbank kan dit niet volgen. Verweerder heeft de uitstraling van [adres 5] , net als die van de woning, getypeerd als ‘Benedenwoning, traditioneel’. Dit stemt overeen met de foto’s van de beide woningen die in de matrix zijn opgenomen. Beide woningen liggen aan eenzelfde drukke straat, zodat de locatie geen betekenis heeft voor de uitstraling van de woning. Eiseres heeft met haar niet verder beargumenteerde stelling niet aannemelijk gemaakt dat [adres 5] een andere uitstraling heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
Verkoopprijs [adres 4]
8. Eiseres voert verder aan dat de gecorrigeerde totale verkoopprijs en de verkoopprijs per vierkante meter van de referentiewoning [adres 4] niet kloppen gelet op de VVE-reserve en het indexeringspercentage. Verweerder heeft de waarde van de woning daarom te hoog vastgesteld.
9. Op zitting heeft verweerder toegelicht dat sprake is van een rekenfout en dat de gecorrigeerde verkoopprijs en de woningwaarde per vierkante meter niet juist zijn weergegeven in de matrix. De juiste indexering van de verkoopprijs en de VVE-reserve leidt tot een gecorrigeerde verkoopprijs van € 244.375,- en een waarde van € 4975,- p/m² in plaats van € 4989 p/m²,-. De rechtbank kan dit volgen en is van oordeel dat ook met inachtneming van deze iets lagere gerealiseerde verkoopprijs van [adres 4] , aannemelijk is gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen en onderhoud
10. In wat eiseres aanvoert, ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning. De beroepsgronden slagen daarom niet. De enkele stelling van eiseres dat de voorzieningen 25 tot 30 jaar oud zijn is voor de rechtbank onvoldoende om aan te nemen dat verweerder niet kan volstaan met de kwalificering ‘eenvoudig’. Daarnaast heeft eiseres slechts gesteld en niet onderbouwd, met bijvoorbeeld foto’s, dat de staat van onderhoud slechter is dan waar verweerder vanuit is gegaan. Uit de toelichting bij de taxatiematrix blijkt dat de kwalificering van de staat van onderhoud als ‘voldoende’ betekent dat het onderhoud niet op peil is, maar onderhoud ook niet op korte termijn noodzakelijk zal zijn. De rechtbank ziet geen reden om eraan te twijfelen dat dit passend zou zijn. Uit de matrix volgt verder dat de vastgestelde woningwaarde per vierkante meter van de woning lager is dan de gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter van de drie referentiewoningen, die beter zijn gekwalificeerd voor de voorzieningen en de staat van onderhoud. Daaruit blijkt volgens de rechtbank dat verweerder vervolgens ook voldoende rekening heeft gehouden met deze verschillen.
Motiveringsgebrek
11. Eiseres stelt dat verweerder de uitspraak op bezwaar ondeugdelijk heeft gemotiveerd, omdat daarin niet is aangegeven dat de berging foutief in het taxatieverslag is vermeld en dat aan de berging geen waarde is toegekend. Pas in beroep is dit duidelijk geworden. De rechtbank kan eiseres daarin niet volgen. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar namelijk toegelicht dat is gebleken dat de bijgebouwen van de woning moeten worden aangepast in de administratie. Daarbij heeft verweerder ook aangegeven dat dit geen gevolgen heeft voor de WOZ-waarde. De rechtbank vindt dat verweerder, gelet op wat in bezwaar over de bijgebouwen is aangevoerd, daarmee een toereikende motivering heeft gegeven. Anders dan eiseres suggereert, had verweerder dan ook niet uitdrukkelijk hoeven aangeven dat de berging in het systeem is opgenomen met een waarde van € 0,-. De beroepsgrond slaagt niet.
Ander verkoopcijfer
12. Eiseres verwijst verder naar het verkoopcijfer van [adres 6] , verkocht voor € 155.136,-, waarmee verweerder volgens haar ten onrechte geen rekening heeft gehouden bij de waardebepaling van de woning. De rechtbank stelt voorop dat het volgens vaste rechtspraak aan verweerder is om referentiewoningen te kiezen waarmee hij de vastgestelde waarde wil onderbouwen. Daarbij kiest verweerder verkoopcijfers die zijn gerealiseerd voor referentiewoningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder mag daarbij kiezen voor de hoogste gerealiseerde verkoopcijfers. De enkele stelling dat geen rekening is gehouden met het genoemde verkoopcijfer, vormt voor de rechtbank onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat de gekozen referentiewoningen niet de best vergelijkbare woningen zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. De beroepsgronden slagen niet. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 27 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.