Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2097
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 389.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 21 april 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 18 oktober 2021.
Overwegingen
1.De woning is een in 2019/2020 gebouwde rijwoning met berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 112 m2 en ligt op een kavel van 111 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, die in dezelfde wijk zijn gelegen en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. De gemiddelde woningwaarde per m2 van de referentiewoningen bedraagt € 2.871,-. Voor de woning heeft verweerder € 2.857,- gehanteerd. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiseres voert aan dat de WOZ-waarde teveel is gestegen ten opzichte van de aankoopprijs van de woning, die een sociale huurwoning is. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. In dit geval is echter geen sprake van de aankoop van een reeds gerealiseerde woning op de vrije markt, maar betreft het de stichtingskosten van een nog te bouwen woning. Die stichtingskosten zijn reeds in 2018 overeengekomen. Ook is er bij de bouw van een woning sprake van niet in de aanneemsom begrepen posten. Om die reden is een stijgingspercentage ten opzichte van de aankoopsom onvoldoende grond om de waardevaststelling onjuist te achten.
8.Eiseres verwijst daarnaast naar de WOZ-waarde van [adres 2] . Die referentiewoning is weliswaar een hoekwoning en groter dan de woning, maar komt qua waarde volgens eiseres beter overeen met de woning. De WOZ-waarde van deze referentiewoning bedroeg voor het belastingjaar 2020 € 407.000,- en voor het belastingjaar 2021 € 270.000,-. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Bovendien onderschrijft de rechtbank de opvatting van verweerder dat hier voor het belastingjaar 2021 sprake is van een kennelijke fout.
9.Voor zover eiseres met de verwijzing naar de WOZ-waarde van [adres 2] een beroep beoogt te doen op het gelijkheidsbeginsel, overweegt de rechtbank als volgt. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan in een WOZ-zaak slagen als eiseres stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. Om haar beroep te onderbouwen moet eiseres tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. Zoals eiseres zelf aangeeft is de aangevoerde referentiewoning echter niet identiek aan de woning.
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 18 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat