Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/28
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 31 maart 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 344.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en de toestandsdatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 25 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 18 oktober 2021.
Overwegingen
1.De woning is een in 2019/2020 gebouwde rijwoning met berging. De woning heeft een inhoud van ongeveer 380 m3 en ligt op een kavel van 111 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, die in dezelfde wijk zijn gelegen en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer inhoud en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen en daardoor de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De referentiewoningen zijn groter, beschikken over een uitgebouwde entree, een dakkapel, vijf slaapkamers en een parkeermogelijkheid op eigen grond. De rechtbank stelt voorop dat de referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn aan de woning. Wel moet verweerder voldoende rekening houden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Verweerder heeft de verkoopprijzen van de referentiewoningen eerst geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft hij de geïndexeerde verkoopprijs verminderd met de waarde van de berging en met de waarde van de grond. Wat resteert is de waarde van de “kale” opstal. Door deze te delen door de inhoud van de opstal resteert een woningwaarde per m3. De waarde van de woning heeft hij op die manier opgebouwd, waarbij hij ervan is uitgegaan dat de woning op de toestandsdatum voor 90% gereed was. Door die werkwijze wordt rekening gehouden met het verschil in inhoud. De uit de verkoopprijzen afgeleide woningwaarde per m3 van de referentiewoningen is bij 90% afbouw gemiddeld
€ 763,-. Voor de waardebepaling van de woning heeft verweerder een woningwaarde van
€ 724,- per m3 gehanteerd. Dat is een verschil van € 39,-. Bij een inhoud van de woning van 380 m3 vertegenwoordigt dat een waarde van € 14.820,-. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank, naast het verschil in inhoud, ook voldoende rekening gehouden met de overige verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
8.Daarnaast voert eiseres aan dat de WOZ-waarde teveel is gestegen ten opzichte van de aankoopprijs van de woning, die een sociale huurwoning is. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. In dit geval is echter geen sprake van de aankoop van een reeds gerealiseerde woning op de vrije markt, maar betreft het de stichtingskosten van een nog te bouwen woning. Die stichtingskosten zijn reeds in 2018 overeengekomen. Ook is er bij de bouw van een woning sprake van niet in de aanneemsom begrepen posten. Om die reden is een stijgingspercentage ten opzichte van de aankoopsom onvoldoende grond om de waardevaststelling onjuist te achten.
9.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 18 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat