Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/204
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 320.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard, de waarde verlaagd naar € 296.000,- en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Eiser heeft een reactie op het verweerschrift ingediend.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 18 oktober 2021.
Overwegingen
1.De woning is een in 1931 gebouwde bovenwoning. De woning heeft volgens verweerder een oppervlakte van ongeveer 103 m2. Eiser gaat uit van 80 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 155.840,-. Verweerder handhaaft de na bezwaar vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, die in dezelfde wijk zijn gelegen en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Die referentiewoningen zijn geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat de gebruiksoppervlakte niet 103 m2 bedraagt, maar 80 m2 en dat de woning tevens beschikt over een balkon van 19.07 m2. Ter onderbouwing heeft hij een formulier van het secretariaat van de huurcommissie in het ressort Utrecht uit 1981 overgelegd. De rechtbank overweegt dat voor een goede vergelijking met de referentiewoningen is vereist dat de gebruiksoppervlakte van de woning en die van de referentiewoningen op dezelfde wijze wordt bepaald. Zoals vermeld in de toelichting bij het taxatieverslag bepaalt verweerder die gebruiksoppervlakte daarom op basis van de Nederlandse norm NEN 2580 en de daarbij behorende meetinstructie. In het door eiser overgelegde formulier wordt niet toegelicht op welke wijze de oppervlakte is bepaald. Er worden enkele specifieke ruimtes vermeld, maar bijvoorbeeld een gang ontbreekt. Het door eiser overgelegde formulier is daarom onvoldoende om de rechtbank te doen twijfelen aan de door verweerder gehanteerde gebruiksoppervlakte.
De aanwezigheid van een balkon kan eiser niet baten in zijn beroep. Verweerder heeft bij de waardebepaling geen rekening gehouden met een balkon. Indien dat alsnog zou gebeuren, zou dat slechts kunnen leiden tot een hogere waarde.
8.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder in de vergelijking met de referentiewoningen uit is gegaan van een foute inschatting van de onderhoudstoestand, de ligging en de voorzieningen van de woning en de referentiewoningen. De woning is gelegen naast een coffeeshop en een smartshop. Het achterstallige onderhoud heeft eiser reeds in 2019 geschat op € 70.000,-. Schade veroorzaakt door lekkage wordt volgens de Bond van Verzekeraars vanwege het achterstallige onderhoud niet vergoed. Verweerder heeft de waarde van de woning bepaald met behulp van de verkoopcijfers van [adres 2] (referentie 1), verkocht op 5 juli 2018 voor € 365.000,-, [adres 3] (referentie 2), verkocht op 12 oktober 2017 voor € 425.000,-, [adres 4] (referentie 3), verkocht op 9 december 2018 voor € 326.000,- en [adres 5] (referentie 4), verkocht op 24 oktober 2018 voor € 325.000,-. De staat van onderhoud en de voorzieningen van deze referentiewoningen heeft hij bepaald op respectievelijk voldoende/eenvoudig, voldoende /luxe, voldoende/normaal en matig/eenvoudig. Voor de woning is hij uitgegaan van matig/eenvoudig. Voor de ligging geeft verweerder geen kwalificatie, hij erkent de ongunstige ligging, maar hij wijst er wel op dat de referentiewoningen evenmin gunstig zijn gelegen. Eiser heeft fotomateriaal overgelegd van referenties 2 en 3, waaruit naar zijn oordeel blijkt dat verweerder het onderhoud en de voorzieningen van deze referentiewoningen te laag heeft ingeschat. De rechtbank leidt dit echter niet af uit het overgelegde fotomateriaal. De onderhoudstoestand van de woning dient volgens eiser niet op matig, maar op slecht te worden gesteld. Ter onderbouwing wijst eiser op stukken die hij in eerdere procedures zou hebben overgelegd. Die stukken maken echter geen deel uit van deze procedure. Eiser maakt dan ook niet aannemelijk dat verweerder de onderhoudstoestand van de woning te hoog heeft ingeschat.
9.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder bij het bepalen van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning, de eenvoudige voorzieningen en het achterstallige onderhoud. Verweerder heeft de verkoopprijs van de referentiewoningen eerst verminderd met het daarin begrepen aandeel in de VvE-reserve. Vervolgens heeft hij de resterende koopprijs geïndexeerd naar de waardepeildatum. Na eliminatie van de waarde van een dakterras of balkon resteert de waarde van de “kale” opstal. Deling van deze waarde door de gebruiksoppervlakte levert een waarde per m2 op. De gemiddelde waarde per m2 van de referentiewoningen bedraagt € 3.542,-. Voor de woning heeft verweerder € 2874,- gehanteerd. Dat is een verschil van € 668,-. Dat vertegenwoordigt bij een gebruiksoppervlakte van 103 m2 een waarde van € 68.804,-. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank bij de waardebepaling voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Met betrekking tot de door eiser geschatte kosten van het achterstallige onderhoud merkt de rechtbank nog op dat deze kosten bij het herstellen van deze achterstand niet tot hetzelfde bedrag leiden tot een waardestijging en dat deze in de huidige situatie op de woningmarkt niet leiden tot een waardedruk tot dit bedrag.
10.De door eiser aangevoerde gronden tegen referentiewoningen die verweerder uitsluitend in de bezwaarfase heeft gehanteerd behoeven geen bespreking, nu verweerder die referentiewoningen in beroep niet langer heeft gehanteerd ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde.
11.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 18 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat