Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/969
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2021 in de zaak tussen
[eisers] uit [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: R. van Rutten)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), in één geschrift verenigd, de waardes van de hierna genoemde garageboxen te [plaats] voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 als volgt vastgesteld:
- [adres 1] : waarde € 29.000,-;
- [adres 2] : waarde € 28.000,-; en
- [adres 3] : waarde € 31.000,-.
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eisers als eigenaren van de garageboxen ook aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en twee taxatiematrixen ingediend.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 18 oktober 2021.
Overwegingen
Algemeen
1.Eisers voeren aan dat verweerder de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder in de uitspraak van bezwaar voldoende ingegaan op de door eisers aangevoerde bezwaargronden, die met name het meewaarderen van de grond en de gebruikte referentieobjecten betroffen. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 1]
2.De garageboxen zijn in 1966 gebouwd en zijn in een woonwijk gelegen. De gebruiksoppervlakte bedraagt 19 m2.
3.De WOZ-waarde van de garageboxen is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die garageboxen meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die garageboxen zou zijn betaald.
4.Eisers bepleiten een lagere waarde, namelijk € 25.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waardes en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
5.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eisers ter betwisting van de vastgestelde waardes hebben aangevoerd meewegen.
6.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de garageboxen niet te hoog zijn vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waardes van de garageboxen zijn bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentieobjecten van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de garageboxen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de garageboxen en de referentieobjecten inzichtelijk gemaakt.
7.Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8.Eisers voeren aan dat er referentieobjecten zijn verkocht die een lagere waarde onderbouwen. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder vrijstaat die referentieobjecten te kiezen, die de door hem vastgestelde waarde het beste onderbouwen. Het staat hem tevens vrij in beroep andere referentieobjecten aan te voeren dan in de bezwaarfase. Verweerder heeft in de taxatiematrix de volgende referentieobjecten gebruikt. [adres 4] , verkocht op 3 september 2018 voor € 22.000,-, [adres 5] , verkocht op 1 april 2019 voor € 33.000,-, [adres 6] , verkocht op 30 oktober 2019 voor € 33.000,- en [adres 7] , verkocht op 18 april 2019 voor € 33.000,-. Na indexering van de koopprijzen naar de waardepeildatum heeft verweerder een waarde per m2 van de referentieobjecten berekend. Die bedraagt gemiddeld € 1.609,-, waarbij nog kan worden aangetekend dat de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van [adres 4] als matig zijn aangemerkt en die van de overige referentieobjecten als voldoende. Ook voor de garageboxen zijn beide kenmerken als voldoende aangemerkt. Voor de garageboxen is een waarde per m2 gehanteerd van € 1.526,-. Dat is € 83,- lager. Met de door hem gekozen verkoopcijfers maakt verweerder aannemelijk dat hij de waarde van de garageboxen niet te hoog heeft vastgesteld. Door alleen te wijzen op andere beschikbare verkoopcijfers kunnen eisers niet onderbouwen dat verweerder niet kon uitgaan van de door hem gekozen verkoopcijfers. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 2]
9.De garageboxen zijn in 1965 gebouwd en zijn in een woonwijk gelegen. De gebruiksoppervlakte bedraagt 18 m2.
10.De WOZ-waarde van de garageboxen is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die garageboxen meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die garageboxen zou zijn betaald.
11.Eisers bepleiten een lagere waarde, namelijk € 24.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waardes en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
12.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eisers ter betwisting van de vastgestelde waardes hebben aangevoerd meewegen.
13.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de garageboxen niet te hoog zijn vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waardes van de garageboxen zijn bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentieobjecten van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de garageboxen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de garageboxen en de referentieobjecten inzichtelijk gemaakt.
14.Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
15.Eisers voeren aan dat er referentieobjecten zijn verkocht die een lagere waarde onderbouwen. Verweerder heeft dezelfde referentieobjecten gehanteerd als in de hiervoor onder rechtsoverweging 8 besproken taxatiematrix. De rechtbank verwijst allereerst naar hetgeen daar is overwogen. De bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van de nu besproken garageboxen is eveneens voldoende. Verweerder heeft voor de garageboxen een prijs per m2 gehanteerd van € 1.556,-. Dat is € 53,- lager dan het gemiddelde van de referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 3]
16.De garagebox is in 2010 gebouwd en is in een woonwijk gelegen. De gebruiksoppervlakte bedraagt 18 m2.
17.De WOZ-waarde van de garagebox is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die garagebox meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die garagebox zou zijn betaald.
18.Eisers bepleiten een lagere waarde, namelijk € 24.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde. Hij heeft voor deze garagebox geen afzonderlijke taxatiematrix overgelegd.
19.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eisers ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd meewegen.
20.De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de garagebox niet te hoog is vastgesteld. De garagebox heeft een aanzienlijk recenter bouwjaar dan de hiervoor besproken garageboxen aan de [locatie] (2010 tegenover 1965). Om die reden is een vergelijking met referentieobjecten die een voldoende bouwkundige kwaliteit en een voldoende staat van onderhoud hebben geëigend. Uit de taxatiematrix die verweerder heeft overgelegd voor de onderbouwing van de waardes van de garageboxen aan de [locatie] blijkt dat de gemiddelde waarde per m2 van de referentieobjecten die een voldoende bouwkundige kwaliteit en een voldoende staat van onderhoud hebben € 1.759,- bedraagt. Voor de garagebox is dat € 1.722,-. Verweerder maakt daarmee aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de garagebox.
21.Eisers hebben geen gronden aangevoerd tegen de waardevaststelling van de garagebox die hiervoor nog niet zijn besproken.
Conclusie
22.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waardes niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 18 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat