Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4154
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere, verweerder
(gemachtigde: M. Heek).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 301.000,- naar de waardepeildatum januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 3 september 2021 via Skype behandeld. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Inleiding
1. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is een in 2001 gebouwde rijwoning met een berging en dakkapel. De woning heeft een gebruikersoppervlakte van 145 m2 en een kaveloppervlakte van 200 m2.
2. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 301.000,-. Eiseres staat een lagere waarde voor van € 284.000,-.
Het beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vijf, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [straat] [huisnummer 1], [huisnummer 2], [huisnummer 3], [huisnummer 4] en [huisnummer 5].
De beoordeling van de zaak
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor referentiewoningen in dezelfde straat als de woning. Deze referentiewoningen zijn goed vergelijkbaar voor wat betreft hun ligging, uitstraling, bouwjaar en grootte. Verweerder heeft ook rekening gehouden met de mindere staat van onderhoud van de woning in vergelijking met de referentiewoningen. De voor de woning gehanteerde prijs per m2 (€ 1.598,-) ligt, rekening houdend met de onderlinge verschillen, in lijn met de gerealiseerde prijzen per m2 van de referentiewoningen (tussen de € 1.718,- en € 2.025,-). De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank gelet op wat hierna wordt overwogen niet tot een ander oordeel.
Niet geschikte referentiewoningen
7. Eiseres voert aan dat de referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Eiseres wijst op de transactie van het object [straat] [huisnummer 6] welke in september 2018 is verkocht voor een bedrag van € 271.500,-. Volgens eiseres had verweerder hier rekening mee moeten houden. Deze beroepsgrond slaagt niet. Volgens vaste rechtspraak is het aan verweerder om referentiewoningen aan te wijzen. Hierbij geldt dat het verweerder vrijstaat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. [1] Verweerder hoeft geen gebruik te maken van referentiewoningen die door eiseres als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. Verweerder heeft de referentiewoningen die hij het meest geschikt vindt om de waarde te onderbouwen opgenomen in de taxatiematrix. Ook als het door eiseres voorgestelde object in de vergelijking wordt meegenomen, dan leidt dit niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De waarde van [straat] [huisnummer 6] wordt per 1 januari 2019 vastgesteld op € 299.060,-. Daarbij heeft verweerder toegelicht dat [straat] [huisnummer 6] goed vergelijkbaar is met de woning Ook is de gehanteerde prijs per m2 gelijk aan die van de woning.
Achterstallig schilderwerk
8. Eiseres stelt dat er sprake is van achterstallig schilderwerk wat een waardedrukkend effect heeft op de woning. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, gelet op wat eiseres op dit punt heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat hiermee voldoende rekening is gehouden. De rechtbank stelt vast dat verweerder de staat van onderhoud van de woning als ‘gemiddeld’ heeft gekwalificeerd en die van de referentiewoningen als ‘goed. Verder heeft verweerder een lagere prijs per vierkante meter voor de woning aangehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen
9. Eiseres voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Zo zijn de voorzieningen van de woning gedateerd en dient een potentiële koper een renovatie door te voeren om de woning up-to-date te krijgen. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Verweerder heeft in de taxatiematrix referentiewoningen gebruikt uit dezelfde straat, met alle een bijna identieke uitstraling en kwaliteit. Uit de overgelegde foto’s en de verklaring van eiseres, die op zitting is voorgelezen, heeft de rechtbank niet de overtuiging gekregen dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de voorzieningen en staat van de woning. Eiseres heeft verder gewezen op overlast van vocht. Verweerder heeft er op dit punt terecht op gewezen dat de woningen alle in dezelfde straat liggen en een vergelijkbare vochtige ligging hebben. Dat aspect is daarom verdisconteerd in de verkoopprijs van de referentiewoningen. Gelet op de vierkante meter prijs die is gehanteerd voor de woning en die van de referentiewoningen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet extra heeft hoeven te corrigeren. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.