Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4027
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 465.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is op de zitting van 26 augustus 2021 met behulp van een Skypeverbinding behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Inleiding
1. De woning is een in 1939 gebouwde eindwoning met berging. De woning heeft een woonoppervlakte van 122 m² en ligt op een kavel van 239 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser staat een lagere waarde voor van € 368.000,-.Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 465.000,-.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vier referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 8 november 2017 voor € 362.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 18 april 2019 voor € 365.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 13 februari 2019 voor € 317.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 27 augustus 2018 voor € 345.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 465.000,- niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die zijn gerealiseerd rondom de waardepeildatum en die gelet op de woon- en kaveloppervlakte, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de KOUDVL-factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. Uit de taxatiematrix blijkt bovendien dat de gehanteerde woningwaarde per vierkante meter lager ligt dan elk van de gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter van de referentiewoningen. Het is daarom aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. Wat eiser verder heeft aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank legt dat hierna uit. De beroepsgronden over de oude cv-ketel, niet-geïsoleerde muren, het niet-geïsoleerde dak en dat de referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn heeft eiser tijdens de zitting ingetrokken, zodat deze niet besproken hoeven te worden.
De inzichtelijkheid van de taxatiematrix
7. Eiser stelt zicht op het standpunt dat verweerder in de taxatiematrix niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd. De onderlinge verschillen komen daarnaast onvoldoende tot uiting in de vastgestelde waarde.
8. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de woningwaarde volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, uitstraling en ligging en is met de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen. In het belastingrecht is namelijk sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. Omdat verweerder heeft gekozen voor referentiewoningen die bijna hetzelfde scoren als de woning, is voldoende inzichtelijk hoe de objecten zich tot elkaar verhouden. Naar het oordeel van de rechtbank is het verschil in voorzieningen en ligging van de woning voldoende tot uitdrukking in de waarde van de woning.
Ligging
9. Eiser voert aan dat de ligging van de woning aan een drukke doorgaande weg een waardedrukkend effect vormt waarmee verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden. De matrix drukt het waardedrukkende effect van de ligging ook uit. De gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter van de woningen die niet aan een doorgaande weg liggen zijn namelijk hoger dan die van de woningen die wel aan een doorgaande weg of nabij een sportaccommodatie liggen. De rechtbank constateert met eiser dat daarmee uit de matrix kan worden afgeleid dat het verschil in ligging van de woningen van invloed is op de verkoopprijs per vierkante meter. Toch brengt dat in dit geval niet met zich mee dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De gehanteerde woningwaarde van € 2862,- p/m², ligt namelijk dusdanig ver onder de gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter van de vier referentiewoningen, dat het verschil in ligging binnen de matrix wordt opgevangen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Afnemend grensnut
10. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder, gelet op het verschil in woonoppervlakte tussen de woning en de referentiewoningen, rekening had moeten houden met het afnemend grensnut. De woningwaarde per vierkante meter moet worden gecorrigeerd. Verweerder heeft op zitting toegelicht dat er bij woningen met deze omvang nog geen verschil in woningwaarde per vierkante meter optreedt. Het afnemend grensnut speelt pas een rol bij grotere woningen. De woning aan de [adres 1] valt nog in de categorie woningen waarbij elke vierkante meter extra woongenot oplevert. De rechtbank vindt dat verweerder met de toelichting voldoende heeft onderbouwd waarom in dit geval geen sprake is van afnemend grensnut. De woning is niet dermate groot dat de prijs per m² reeds om die reden lager zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen
11. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De voorzieningen zijn al 15 tot 42 jaar oud. De woning heeft bovendien geen badkamer, maar een douchekast. De stelling van eiser dat de voorzieningen al 15 tot 42 jaar oud zijn vormt voor de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder niet heeft kunnen volstaan met de kwalificering ‘verouderd’. Eiser heeft bovendien op zitting aangegeven dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de douchekast door de voorzieningen als verouderd te kwalificeren. De rechtbank ziet daarmee dan ook geen reden om de waarde voor te hoog aan te nemen. De beroepsgrond slaagt niet.
Ander verkoopcijfer
12. Eiser verwijst verder naar het verkoopcijfer van [adres 6] , verkocht voor
€ 330.000,- in mei 2018, waarmee verweerder volgens hem ten onrechte geen rekening heeft gehouden bij de waardebepaling van de woning. De rechtbank stelt voorop dat het volgens vaste rechtspraak aan verweerder is om referentiewoningen aan te wijzen. Daarbij kiest verweerder verkoopcijfers die zijn gerealiseerd voor referentiewoningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder mag daarbij kiezen voor de hoogste gerealiseerde verkoopwaarden. De enkele stelling dat geen rekening is gehouden met het verkoopcijfer van [adres 6] , vormt voor de rechtbank onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat de gekozen referentiewoningen niet de best vergelijkbare woningen zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
€ 330.000,- in mei 2018, waarmee verweerder volgens hem ten onrechte geen rekening heeft gehouden bij de waardebepaling van de woning. De rechtbank stelt voorop dat het volgens vaste rechtspraak aan verweerder is om referentiewoningen aan te wijzen. Daarbij kiest verweerder verkoopcijfers die zijn gerealiseerd voor referentiewoningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder mag daarbij kiezen voor de hoogste gerealiseerde verkoopwaarden. De enkele stelling dat geen rekening is gehouden met het verkoopcijfer van [adres 6] , vormt voor de rechtbank onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat de gekozen referentiewoningen niet de best vergelijkbare woningen zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Wat is de uitkomst?
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 7 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.