Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4406
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: P. Loijen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 434.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 3 september 2021. Gemachtigde van eiser, gemachtigde van verweerder en [naam] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
1. De woning is een in 2004 gebouwde vrijstaande woning met een aangebouwde garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 188 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 401.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 434.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
5. De rechtbank moet dus beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Om te laten zien dat de waarde van de woning niet te hoog is, heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres] , verkocht op 13 december 2019 voor € 462.500,-;
- [adres] , verkocht op 18 november 2019 voor € 445.000,-;
- [adres] , verkocht op 16 mei 2019 voor € 454.400,-.
Beoordeling van het geschil
De door verweerder gebruikte referentiewoningen
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder referentiewoningen heeft geselecteerd die goed vergelijkbaar zijn met de woning. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat zij in dezelfde omgeving liggen (waarvan twee referentiewoningen in dezelfde straat), rond de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
Gedateerde voorzieningen
7. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Verweerder is bij de waardering van de woning uitgegaan van een gemiddeld voorzieningenniveau. Eiser heeft weliswaar foto’s overgelegd om zijn standpunt te onderbouwen, maar naar het oordeel van de rechtbank volgt uit die foto’s niet dat de voorzieningen van de woning minder dan gemiddeld zouden zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Achterstallig onderhoud
8. Daarnaast stelt eiser dat er sprake is van achterstallig onderhoud, vanwege scheurvorming. Verweerder betwist dat en stelt dat er slechts sprake is van krimpscheuren in het stucwerk die bij een onderheide woning als die van eiser niet tot groot onderhoud leiden. De rechtbank volgt eiser ook hierin niet. Eiser heeft met de overgelegde foto’s eiser niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van achterstallig onderhoud. Op de foto’s is namelijk scheurvorming te zien, maar hierover heeft eiser op zitting toegelicht dat dit niet constructief van aard is. Eiser heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat er meer aan de hand is dan krimpscheuren in het stucwerk. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de kwalificatie van de onderhoudstoestand als gemiddeld juist is. Deze scheurvorming heeft dan ook geen negatieve invloed op de waarde van het object. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexering
9.1
Eiser stelt dat verweerder met de taxatiematrix niet inzichtelijk heeft gemaakt welk indexpercentage is gehanteerd en hoe dit indexeringspercentage is onderbouwd. Gelet op de toelichting van verweerder op zitting is de rechtbank van oordeel dat verweerder de analyse van referentiewoningen heeft gebaseerd op een onjuiste herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum.
9.2
Verweerder dient namelijk de datum van de koopovereenkomst als uitgangspunt te nemen en niet de datum van inschrijving van de transportakte. Daarvan kan worden afgeweken als tussen de datum van de koopovereenkomst en de datum van het transport maximaal drie maanden zijn gelegen. Verweerder is niet uitgegaan van de datum van de koopovereenkomst, maar van de datum van inschrijving van de transportakte. Eiser heeft op zitting verklaard dat de data van de koopovereenkomsten van [adres] en [adres] respectievelijk 22 juli 2019 en 11 oktober 2019 zijn. De datum van de koopovereenkomst van [adres] is niet bekend. De rechtbank zal uitgaan van de data van de koopovereenkomsten die eiser genoemd heeft, omdat verweerder die niet gemotiveerd heeft betwist.
9.3
Verder dient verweerder vanaf de datum van de koopovereenkomst rekening te houden met de marktontwikkelingen tussen die datum en de waardepeildatum. Uit de matrix en de toelichting daarop blijkt echter dat verweerder slechts rekening heeft gehouden met een waardeontwikkeling tussen de transportdatum en de waardepeildatum.
9.4
Verweerder heeft verder rekening gehouden met de waardeontwikkeling door gebruik te maken van het indexcijfer marktontwikkelingen woningen van de Waarderingskamer. Dat indexeringscijfer was voor [plaats] tussen 2019 en 2020 8,7%. De rechtbank is van oordeel dat dat indexcijfer niet geschikt is om de waardeontwikkeling vast te stellen. Het stijgingspercentage van de Waarderingskamer is immers gebaseerd op gemiddelde stijging van de WOZ-waarde van 37.188 (jaar 2019) WOZ-objecten in [plaats] . Dat percentage is verder gebaseerd op de WOZ-waardes en niet op verkooptransacties en daarom te indirect om de stijging van verkoopprijzen vast te stellen. Daarnaast is het ook te algemeen omdat het op alle woningen in [plaats] ziet. Daarmee is het geen goede maatstaf om de indexering van de verkoopprijs van een individuele woning te berekenen. [1] In zoverre is de vastgestelde waarde in de matrix niet inzichtelijk onderbouwd.
9.5
Verweerder heeft op zitting toegelicht dat de waardeontwikkeling voor vrijstaande woningen in [plaats] in 2019 7,47% was (gemiddeld 0,62% per maand). Eiser heeft dit niet gemotiveerd betwist en daarom zal de rechtbank daarvan uitgaan. Deze gegevens leiden voor de [adres] tot een gecorrigeerde verkoopprijs van € 427.063,-. De gecorrigeerde prijs per m2 is dan € 1.337,-. Voor [adres] leidt dit tot een gecorrigeerde verkoopprijs van € 437.146,- en houdt dit een m2-prijs van € 1.426,- in. Doordat de datum van de koopovereenkomst van [adres] niet bekend is, laat de rechtbank deze woning buiten beschouwing.
9.6
Rekening houdend met [adres] en [adres] , de best vergelijkbare referentiewoningen, is de gemiddelde prijs per m2 € 1.382,- en de gemiddelde gecorrigeerde verkoopprijs € 423.056,-. Dit zijn lagere bedragen dan die verweerder in de taxatiematrix noemt. Verweerder maakt de vastgestelde waarde van de woning daarom niet aannemelijk. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
Maakt eiser de waarde aannemelijk?
10. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde niet nader onderbouwd anders dan dat hij gemotiveerd heeft betwist dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiser de waarde van de woning niet aannemelijk maakt.
11. Omdat eiser de door hem bepleite waarde niet van een onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 430.000,-.
Conclusie en bijkomende beslissingen
12. De rechtbank is van oordeel dat zowel verweerder als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van de woning [adres] verminderen tot een bedrag van € 430.000,-.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 430.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.