Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3166
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 643.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 5 augustus 2021. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1928 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 169 m² en een kaveloppervlakte van 319 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 617.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd, opgesteld door taxateur [taxateur 2] op 11 januari 2021.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met vijf referentiewoningen, eveneens twee-onder-één-kapwoningen uit dezelfde bouwperiode 1927-1932, vier daarvan gelegen in dezelfde straat en de vijfde uitkijkend op hetzelfde plantsoen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft gebruiksoppervlakte en kaveloppervlakte en de staat van onderhoud. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat hij in beroep is gegaan, omdat hij de waardering van de WOZ-waarde van zijn woning onvoldoende gemotiveerd vond. Verweerder heeft pas in beroep meer duidelijkheid gegeven aan de hand van een matrix.
In beroep heeft verweerder aan de hand van de matrix de waardevaststelling toegelicht. Verweerders taxateur heeft in beroep nog twee referentiewoningen toegevoegd aan de drie al in het taxatieverslag genoemde referentiewoningen om daarmee zijn standpunt te onderbouwen dat de waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld. De ook door eiser minder goed vergelijkbare genoemde woning Veldhelmlaan 7 heeft de taxateur niet meer gebruikt. Het staat beide partijen vrij om in beroep die argumenten en onderbouwingen aan te voeren die naar hun oordeel hun standpunt het beste onderbouwen. Verweerder mag dus andere of extra referentiewoningen aanvoeren. De rechtbank toetst de onderbouwing van verweerder en de beroepsgronden van eiser aan de in beroep gehanteerde referentiewoningen. Die referentiewoningen zijn voldoende vergelijkbaar met eisers woning, zodat die woningen als uitgangspunt kunnen worden gebruikt voor de waardering van de woning. Bij de vergelijkingsmethode is het immers niet noodzakelijk dat sprake is van geheel identieke woningen. Ook eiser heeft op de zitting bevestigd dat de referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] goed vergelijkbaar zijn met zijn woning.
8. Eiser voert aan dat de bepaling van de WOZ-waarde van zijn woning niet voldoet aan de beoordelingsprotocollen van de Waarderingskamer. De WOZ-waarde sluit niet aan bij de verkoopprijzen van de referentiewoningen en sluit niet aan op de WOZ-waarde van de vorige waardepeildatum.
Deze grond slaagt niet. Een vergelijking met een WOZ-waarde is niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De waarde van de woning wordt op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen en niet aan de hand van de WOZ-waarden.
9. Eiser voert verder aan dat hij de waardering van de verschillen tussen zijn woning en die van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] niet voldoende inzichtelijk vindt.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Op de zitting heeft de taxateur de wijze van waardering toegelicht. Door de gecorrigeerde koopsom te verminderen met de waarde die wordt toegekend aan de bijgebouwen en de grond wordt een woningwaarde per m² berekend. De woningwaarde per m² van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] is lager dan die van de woning, maar dit wordt verklaard doordat zij ten tijde van de verkoop in gedateerde staat waren. De woning [adres 3] was in goede staat en heeft juist een aanzienlijk hogere woningwaarde per m². Eiser heeft de genoemde verschillen in staat van onderhoud niet weerlegd. Rekening houdend met de verschillen in staat van onderhoud ligt de woningwaarde per m² van eisers woning in lijn met de woningwaarden van de referentiewoningen.
10. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat door te corrigeren naar de waardepeildatum rekening is gehouden met het tijdsverloop tussen de verkoopdata en de waardepeildatum. In het taxatieverslag stonden niet de verkoopdata vermeld, maar alleen de transactiedata. In de matrix staan beide data vermeld. Terecht heeft de taxateur benadrukt dat uitgangspunt is dat de datum van de koopovereenkomst bepalend is voor het waardeniveau van een woning op dat moment en niet de leveringsdatum.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Omdat het beroep ongegrond is, is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 31 augustus 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
(is verhinderd te ondertekenen)
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.