Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20 /4735
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: J.LG. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 246.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 18 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 18 mei 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1926 gebouwde benedenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 60 m² en een tuin van 14 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 210.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix van 27 januari 2021 overgelegd, opgesteld door taxateur [taxateur 2] .
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, eveneens benedenwoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft staat onderhoud en voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser heeft ter zitting zijn beroepsgrond over de VVE-reserves ingetrokken gelet op de verkregen informatie in de matrix. Ter informatie heeft de taxateur ter zitting uitgelegd waarom de VVE-reserve bij de referentiewoning [adres 2] op nul is gesteld.
8. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] niet geschikt zijn om te vergelijken met zijn woning. In beroep heeft verweerder die twee woningen niet meer voor de vergelijking gebruikt. Verweerders taxateur heeft in de matrix de referentiewoningen [adres 5] , [adres 6] , [adres 2] en [adres 7] opgenomen. Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat verweerder in iedere fase van de procedure de vastgestelde WOZ-waarde nader mag onderbouwen. De ingebrachte taxatiematrix in de beroepsfase is een hulpmiddel bij het nader onderbouwen van de WOZ-waarde van eisers woning.
9. Eiser voert aan dat niet inzichtelijk is gemaakt of en hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen zijn woning en de referentiewoningen. Dan gaat het vooral om de verschillen in staat van onderhoud, de bouwkundige kwaliteit en het voorzieningenniveau en de vraag hoe daarvoor is gecorrigeerd. Eiser wijst er daarbij nog op dat [adres 6] in gemoderniseerde staat is verkocht.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze grond niet. Verweerder heeft in het verweer en op de zitting toegelicht hoe de onderlinge verschillen zijn benoemd en gewaardeerd. De taxateur heeft de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau per woning benoemd. Daarvoor heeft de taxateur de specifieke verschillen in het voorzieningenniveau – keuken, badkamer, toilet – gewogen en geduid in eenvoudig, eenvoudig/verouderd, normaal en goed. De taxateur heeft daarbij ook aan de hand van foto’s van de vier referentiewoningen inzicht gegeven in het voorzieningenniveau ten tijde van de verkoop. Wat betreft de referentiewoning [adres 6] heeft verweerder aan de hand van de foto’s verduidelijkt dat die woning - anders dan eiser stelt - niet geheel gemoderniseerd was ten tijde van de verkoop. De keuken en de badkamer zijn wel vernieuwd, maar zoals blijkt uit de foto’s in eenvoudige uitvoering en opgefrist voor de verkoop. Ook was het toilet verouderd. De taxateur heeft eisers woning voor wat betreft het voorzieningenniveau geduid als ‘eenvoudig’. De goed vergelijkbare referentiewoning [adres 5] is geduid als ‘eenvoudig/verouderd’ en [adres 6] als ‘normaal’. In de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte, die afgeleid zijn uit de koopsommen, komen die verschillen ten opzichte van eisers woning ook tot uitdrukking.
10. Eiser stelt verder dat niet duidelijk is of en hoe rekening is gehouden dat de referentiewoningen over een tuin beschikken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dit inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft toegelicht dat de taxateur steeds een waarde van € 600,- per vierkante meter hanteert. Dit blijkt ook uit de overgelegde matrix.
11. Eiser voert ook aan dat verweerder de gehanteerde indexeringspercentages om de waarde van de referentiewoningen op de waardepeildatum te bepalen, niet inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank ziet geen aanleiding de indexering onjuist te vinden. In het bezwaarschrift heeft eiser verzocht om het gehanteerde indexeringspercentage te verstrekken inclusief de onderbouwing daarvan. Daarop heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar aangegeven dat hij voor dit type woningen in dit marktsegment een indexeringspercentage van circa 12% per jaar hanteert. In het verweerschrift en ter zitting heeft verweerder toegelicht dat voor 2018 een trend geldt van 15,3% en voor 2019 een trend van 12,4%. Deze indexeringspercentages komen uit de permanente marktanalyse en gelden voor de gemeente Utrecht . De rechtbank stelt vast dat eiser niet heeft gesteld en ook niet op andere wijze is gebleken dat deze wijze van indexeren onjuist is en dat de toegepaste indexering te hoog is. Verweerder heeft zijn indexering weliswaar niet inzichtelijk gemaakt door marktgegevens in het geding te brengen, maar naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de toelichting in de uitspraak op bezwaar en ter zitting voldoende zorggedragen voor de inzichtelijkheid van de gegevens waarop de indexatie berust. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 26 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
(
is verhinderd te ondertekenen)
is verhinderd te ondertekenen)
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.