Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4818
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 september 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 460.000,-.
In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 4 november 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 19 augustus 2021 op zitting behandeld. Eiseres was aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Ook was aanwezig taxateur [taxateur] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een geschakelde woning met een gebruiksoppervlakte van 131 m² en een kavel van 247 m². Daarnaast heeft de woning een berging en dakterras. De taxateur is uitgegaan van een goede bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeerde. [1] Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 330.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar niet duidelijk heeft gemotiveerd waarom de door hem geselecteerde woningen om de waarde mee te vergelijken (hierna: de vergelijkingsobjecten) voldoende overeenkomen. Er zijn namelijk beter lijkende woningen gelegen aan de [adres 2] , [nummer 1] en [nummer 2] . Ook is het opvallend dat het huis van de buren op nummer [nummer 1] dezelfde buitenmaten heeft (zelfs iets groter is), een carport en een grotere schuur, terwijl dit huis lager is gewaardeerd voor de WOZ. Verder ervaart eiseres overlast van een lindenboom. Daarnaast is het uitzicht voor eiseres verslechterd, omdat in 2018 dichtbij een grote twee-onder-één-kapwoning is gebouwd en groen is weggehaald. Ter zitting heeft eiseres hier nog aan toegevoegd dat haar woning levensloopbestendig is en een slaapkamer op de begane grond heeft, daardoor is de woning volgens haar minder aantrekkelijk voor bijvoorbeeld een gezin met kinderen.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling wordt ingegaan op zijn onderbouwing.
Beoordeling door de rechtbank
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte door voor woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
6. In het beroepschrift wijst eiseres op drie woningen die volgens haar beter lijken op haar woning dan de door heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten. Met name het huis van de buren op nummer [nummer 1] zou beter lijken (of zelfs beter zijn) en lager gewaardeerd. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar niet gekozen heeft om met deze woning te vergelijken, omdat deze niet binnen een jaar vanaf de waardepeildatum is verkocht.
Ook is het zo dat het de heffingsambtenaar vrij staat te bepalen welke vergelijkingsobjecten worden geselecteerd, mits deze objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd.
6. De heffingsambtenaar heeft vier vergelijkingsobjecten gekozen, waarvan twee evenals de woning van eiseres geschakelde woningen zijn en twee twee-onder-één-kap-woningen. Alle vergelijkingsobjecten hebben net als de woning van eiseres een tuin. De gebruiksoppervlakten variëren van 127 m² tot 169 m². Van drie vergelijkingsobjecten zijn de vastgestelde bouwkwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen redelijk gelijkend aan die van de woning van eiseres (onderbouwing 3 en 4 hebben wat mindere voorzieningen). Alleen onderbouwing 1 is op al deze drie punten lager gewaardeerd. Daarnaast zijn het allemaal nieuwbouwwoningen. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten, gelet op het geheel van kenmerken, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
7. Eiseres voert onder meer aan dat zij overlast ervaart van een lindenboom en een slechter uitzicht heeft door een gebouwde twee-onder-één-kapwoning. De rechtbank overweegt dat dit wellicht nadelen voor eiseres zijn, maar dat de aard hiervan niet dusdanig is dat de verschillen met de vergelijkingsobjecten te groot geacht kunnen worden. Daarbij heeft de taxateur op de zitting beargumenteerd dat het feit dat de woning van eiseres levensloopbestendig is ook een voordeel is. De woning is daardoor ook interessant voor mensen op leeftijd. De rechtbank concludeert dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning van eiseres en de vergelijkingsobjecten.
Conclusie
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiseres geen gelijk krijgt.
9. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 29 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.