Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3899
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 445.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 10 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde vastgesteld op € 398.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 11 augustus 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1993 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met tuinhuis/blokhut. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 142 m2 en ligt op een kavel van 220 m2.
2. Eiser voert allereerst aan dat hij in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord. Het telefoongesprek van 4 december 2020 kan niet zo worden gekwalificeerd. Er is immers niet aangegeven dat dit een hoorgesprek zou zijn en het heeft maar 5 minuten geduurd. Een hoorgesprek heeft pas zin als eerst de feiten en omstandigheden duidelijk zijn. De bedoeling van een hoorgesprek is om alle onduidelijkheden weg te nemen en dit was niet het geval. Eiser voert verder aan dat het er op lijkt dat verweerder slordig en overhaast de uitspraak op bezwaar heeft genomen. Zo staat ergens in plaats van [woonplaats] de stad [woonplaats] vermeld en is er in eisers ‘Mijn Bghu’ een brief gericht aan een ander te zien.
3. De rechtbank stelt vast dat uit het dossier blijkt dat verweerder op 4 december 2020 eiser telefonisch heeft gehoord met betrekking tot zijn bezwaar. Anders dan eiser meent kan dit gesprek wel worden aangemerkt als het horen in bezwaar. Eiser heeft immers de gelegenheid gekregen om zijn bezwaargronden nader toe te lichten. Dat het gesprek vrij kort is geweest en dat eiser van tevoren graag meer informatie had willen ontvangen doet daar niet aan af.
4.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 358.000,-. Verweerder handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 398.000,- en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
5.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
6. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
7.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met woningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De referentiewoningen zijn vergelijkbaar met de woning van eiser. Het betreffen allemaal 2 onder 1 kap woningen, met een gelijke locatie (dezelfde straat) en ligging. Verder hebben ze allemaal een moderne uitstraling, zijn ze uit hetzelfde bouwjaar en zijn de bouwkwaliteit en staat van onderhoud voldoende. Ook de gebruiks- en perceeloppervlakten zijn vergelijkbaar. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de taxatiematrix dat met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, wat betreft onder de voorzieningen, in voldoende mate rekening is gehouden. Verweerder heeft ook rekening gehouden met de waardeontwikkeling door het verkoopcijfer van de referentiewoningen te corrigeren naar de waardepeildatum. De referentiewoningen hebben een hogere prijs per m2 dan de woning. Voor eisers woning is de laagste prijs van € 1.918,- per m2 gehanteerd. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9.Met betrekking tot het standpunt van eiser dat de bouwkundige kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning ten onrechte zijn aangemerkt als voldoende, omdat zijn badkamer vervangen moet worden en de achterpui in matige tot slechte staat is, overweegt de rechtbank ten eerste dat eiser dit niet met stukken heeft onderbouwd.. Het volledig vervangen van de achterpui van de referentiewoning aan de [adres 2] heeft pas plaatsgevonden na de verkoop. Daardoor is juist in de vergelijking meegenomen dat die woning (ook) een achterpui in slechte staat had. Verweerder heeft toegelicht dat [adres 3] bij verkoop ook een gedateerde badkamer had, maar desondanks een hogere prijs per m2 heeft dan de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Eiser voert aan dat zijn woning ten onrechte is getypeerd als twee-onder-een-kapwoning. Zijn woning is een geschakelde woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de woning van eiser terecht getypeerd als (geschakelde) twee-onder-een-kapwoning. De Waarderingskamer heeft ter uniformering van begrippen en definities voor het beschrijven van de verschillende woningtypen de “Fotowijzer woningen” (Fotowijzer) samengesteld. Bij het samenstellen van de Fotowijzer heeft de Waarderingskamer samengewerkt met NRVT, NVM, VastgoedPro, VBO en VNG. De definitie voor een (geschakelde) twee-onder-een-kapwoning is een twee-onder-een-kapwoning waarbij de muren van aanbouwen gedeeltelijk aan (aanbouwen van) andere woningen grenzen. Ook wanneer de woningen elk een afzonderlijke dakconstructie hebben, vallen deze onder de definitie van een (geschakelde) twee-onder-een-kapwoning. Gelet op voorgaande valt de woning onder de definitie van (geschakelde) twee-onder-een-kapwoning. Zoals verweerder verder heeft toegelicht is dit ook de term die gebruikt wordt voor deze woningen in de advertenties van makelaars. De beroepsgrond slaagt niet.
11.Eiser heeft verder aangevoerd dat niet duidelijk is waarom de koopsommen van de referentiewoningen zijn gecorrigeerd. De verkoopprijs van die woningen staat immers vast.
12.De rechtbank overweegt dat verweerder de waarde van de referentiewoningen per de waardepeildatum van 1 januari 2019 moet vergelijken. Omdat de referentiewoningen niet op deze datum zijn verkocht, heeft verweerder terecht een correctie op de koopprijs toegepast vanaf de datum van de koopovereenkomst tot aan de waardepeildatum. Zoals verweerder ter zitting heeft toegelicht, bepaalt verweerder de hoogte van deze correctie aan de hand van een marktanalyse, waarbij gekeken worden naar de omstandigheden als onderhoud en grootte van de woning en of deze woningen op de vrije markt zijn verkocht. Bij de verkopen die daaruit volgen worden per gebied en type gekeken naar de stijging. De rechtbank is van oordeel dat verweerder kan worden gevolgd in zijn uitleg.
13.Eiser voert verder aan dat de referentiewoning aan de [adres 3] een uitbouw heeft van de zolderverdieping, terwijl de gebruiksoppervlakte volgens de taxatiematrix gelijk is aan de woning van eiser. Het gebruiksoppervlakte van de woning van eiser is niet juist vastgesteld. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat beide gebruiksoppervlaktes juist zijn, omdat [adres 3] inderdaad een uitbouw van de zolderverdieping heeft maar ook een garage, terwijl de woning van eiser woonoppervlak heeft op de plek waar bij [adres 3] de garage zit.
14.De rechtbank stelt vast dat verweerder naar aanleiding van een opmerking van eiser ter zitting heeft aangegeven dat bij de referentiewoning [adres 2] ten onrechte een garage in de taxatiematrix vermeld is. Verweerder heeft toegelicht wat de juiste berekening is van de woningwaarde van [adres 2] . Weliswaar wordt daardoor de woningwaarde per m2 van deze referentiewoning lager (€ 2.195,- in plaats van € 2.320,-), maar aangezien de correcte woningwaarde per m2 van [adres 2] nog steeds boven die van eisers woning ligt, maakt dat niet dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
15. Eiser stelt verder dat de door verweerder gekozen referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn. Als betere vergelijking stelt eiser [adres 4] voor. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrijstaat om bij de vergelijking de objecten te kiezen die hij passend acht, mits deze voldoende vergelijkbaar zijn en de verschillen voldoende zijn verdisconteerd. Zoals hiervoor onder 7 overwogen vindt de rechtbank de door verweerder gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar.
16.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van L.S. Lodder, griffier. De beslissing is uitgesproken op 2 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat