ECLI:NL:RBMNE:2021:4591

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/526983 / KG ZA 21-500

Vonnis in kort geding van 24 september 2021

in de zaak van

[eiser],

wonend in [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. W. Vos te Amsterdam,

tegen

zij die verblijven in de onroerende zaak aan de [adres] in [plaatsnaam],

gedaagden,

advocaat mr. J. van Lunen te 's-Gravenhage.

Partijen zullen hierna [eiser] en gedaagden genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 3 september 2021 met producties 1 tot en met 9 van [eiser] ;
een e-mail van 6 september 2021 waarbij mr. Van Lunen zich stelt voor gedaagden;
de producties 1a tot en met 1f van gedaagden;
de e-mail van [eiser] van 8 september 2021;

1.2.

Op 9 september 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Bij deze mondelinge behandeling waren aanwezig [eiser] in persoon bijgestaan door mr. W. Vos (gemachtigde voornoemd) namens [eiser] en [A] en [B] bijgestaan door mr. J. van Lunen (gemachtigde voornoemd) namens gedaagden.

Partijen hebben hun standpunten aan de hand van een pleitnota toegelicht en vragen van de voorzieningenrechter beantwoord. Tijdens de mondelinge behandeling is door [eiser] nog één productie en zijn door gedaagden nog twee producties in het geding gebracht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken tijdens de mondelinge behandeling.

1.3.

Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter bepaald dat hij voldoende is geïnformeerd om een beslissing te nemen in deze zaak en de uitspraak op vandaag bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 28 augustus 2021 hebben gedaagden de kantoorruimte aan de [adres] in [plaatsnaam] gekraakt.

2.2.

[eiser] is eigenaar van de kantoorruimte aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: de kantoorruimte), evenals van de bedrijfshallen en het buitenterrein gelegen aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna tezamen: het object). Ten tijde van de kraak stonden de kantoorruimte en bedrijfshallen leeg. Het buitenterrein werd en wordt gehuurd door [bedrijfsnaam 1] BV (hierna: [bedrijfsnaam 1] ) en [bedrijfsnaam 2] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 2] ). Zij stallen hier touringcars en festivalbussen ( [bedrijfsnaam 1] ) en telekranen ( [bedrijfsnaam 2] ).

2.3.

[eiser] heeft gedaagden bij brief van 30 augustus 2021 verzocht en gesommeerd de kantoorruimte te verlaten. Gedaagden hebben de kantoorruimte tot op heden niet verlaten.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – gedaagden te veroordelen om de onroerende zaak gelegen aan de [adres] in [plaatsnaam] te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom en indien gedaagden daarmee in gebreke blijven [eiser] te machtigen tot ontruiming op kosten van gedaagden, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie en te bepalen dat deze veroordeling tot ontruiming bij herkraak binnen een termijn van één jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in de onroerende zaak gelegen aan de [adres] in [plaatsnaam] bevindt of daar binnentreedt en tot slot gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten.

3.2.

[eiser] heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat gedaagden zonder recht of titel in de kantoorruimte verblijven. [eiser] stelt dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen, omdat het object, waaronder de kantoorruimte, inmiddels is verkocht en vrij van krakers geleverd moet worden. Daarnaast stelt hij dat hij zijn verhuurdersverplichtingen jegens [bedrijfsnaam 1] en [bedrijfsnaam 2] tot onbelemmerd gebruik van het gehuurde niet kan nakomen, omdat gedaagde zich op het buitenterrein begeven. Daardoor derft hij huur en volgen er mogelijk schadevorderingen. Tot slot stelt hij dat de kantoorruimte in bouwvallige staat verkeert en er mogelijk asbest aanwezig is. Hierdoor heeft hij het rechtens te respecteren belang het risico te vermijden dat hij zal worden aangesproken tot vergoeding van schade, indien die bouwvalligheid en asbest leidt tot schade bij gedaagden.

3.3.

Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd en stellen zich kort gezegd op het standpunt dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen en toewijzing slechts tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Aan de orde is de vraag of gedaagden gehouden zijn het object, en in het bijzonder de kantoorruimte, te ontruimen. Het staat vast dat gedaagden op 28 augustus 2021 zonder toestemming van [eiser] of een overeenkomst met [eiser] in de kantoorruimte, die eigendom is van [eiser] , zijn getrokken. Dit betekent dat gedaagden de kantoorruimte zonder recht of titel in gebruik hebben en onrechtmatig handelen tegenover [eiser] door de kantoorruimte op deze wijze in gebruik te nemen. De vordering tot ontruiming is daarmee in beginsel toewijsbaar. In een kort geding is een vordering tot ontruiming echter slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Dat betekent dat een ontruimingsvordering in kort geding slechts toewijsbaar is, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden. Gedaagden betwisten dat [eiser] een spoedeisend belang heeft en hebben hun belang bij woonruimte benadrukt. De voorzieningenrechter overweegt hierover het volgende.

4.2.

[eiser] stelt op de eerste plaats dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen, omdat hij het object, waaronder de kantoorruimte, op 26 juli 2021 heeft verkocht en vrij van krakers moet leveren. De levering stond aanvankelijk op 1 september 2021 gepland, maar is in afwachting van de uitkomst van een bodemonderzoek uitgesteld.

Ter onderbouwing van de stelling dat het object op 26 juli 2021 reeds is verkocht, verwijst [eiser] naar een e-mail met bijlage van de vermeende koper (hierna: [C] ) van 26 juli 2021 waarin [C] , voor zover relevant, schrijft “
Bijgaand doen wij jullie de door ons aangepaste c.q. gecompleteerde samenvatting van de koopovereenkomst toekomen. Dit inzake de aankoop van object gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] . Wanneer jullie je hierin kunnen vinden dan zien wij graag een getekend en geparafeerd exemplaar tegemoet, waarna wij deze zullen medeondertekenen.”.

4.3.

De voorzieningenrechter stelt vast dat door [eiser] geen getekend en geparafeerd exemplaar is geretourneerd en er (dus) schriftelijk geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dat er, zoals [eiser] stelt, mondeling een koopovereenkomst tot stand is gekomen is gezien de inhoud van de e-mail van 26 juli 2021, waarin [C] vraagt om een getekend en geparafeerd exemplaar, zonder nadere toelichting en onderbouwing voorshands niet aannemelijk. De e-mail van 2 september 2021 die namens [C] aan [eiser] is gestuurd, met daarin onder andere “
Zoals wij overeen zijn gekomen voor de aankoop van de locatie [adres] in [plaatsnaam] zijn we momenteel bezig om een bedrijf komende week een verkennend bodemonderzoek te laten uitvoeren.” legt in dit verband onvoldoende gewicht in de schaal. Hoewel het op basis hiervan aannemelijk is dat [eiser] en [C] met elkaar in onderhandeling zijn (geweest) over de (ver)koop van het object, kan hieruit niet de conclusie worden getrokken dat er reeds een koop(overeenkomst) met betrekking tot het object tot stand is gekomen. In deze e-mail worden immers “
overeen zijn gekomen” met name gebruikt in verband met het voorgenomen bodemonderzoek en niet (zonder meer) op een al gesloten koopovereenkomst.

4.4.

Het feit dat [eiser] pas de dag voorafgaand aan de mondelinge behandeling stelt dat hij het object reeds op 26 juli 2021 heeft verkocht, terwijl hij in de dagvaarding onderbouwd stelt dat het object te huur en te koop staat, weegt in dit verband in het nadeel van [eiser] mee. [eiser] heeft bij de dagvaarding onder meer een verklaring van de makelaar van 1 september 2021 overgelegd, waarin deze door [eiser] ingeschakelde makelaar, voor zover relevant, schrijft “
Zoals aangegeven begeleiden wij de heer [eiser] voor wat betreft de verhuur maar hebben wij recent ook een formele verkoopopdracht gekregen. Wij zijn op dit moment, (…), in vergevorderde voorbereiding voor verkoop”. Daarnaast heeft [eiser] bij de dagvaarding een proces-verbaal van aangifte ter zake huisvredebreuk gevoegd. De aangifte is op 2 september 2021 door de zoon van [eiser] , die meewerkt in het bedrijf van [eiser] , gedaan. Uit het proces-verbaal volgt dat de zoon, onder meer, heeft verklaard
“Wij hebben plannen om het pand te verhuren of mogelijk te verkopen. Maar de koper heeft zich op dit moment teruggetrokken door de krakers”.De inhoud van deze verklaringen rijmt niet met het standpunt van [eiser] dat het object reeds op 26 juli 2021 is verkocht. Hoewel voorstelbaar is dat [eiser] , zoals hij ter zitting heeft aangevoerd, de makelaar nog niet heeft geïnformeerd over een koop buiten deze makelaar om, vindt de voorzieningenrechter het – zonder nadere en onderbouwde toelichting – niet aannemelijk dat wanneer het object op 26 juli 2021 reeds is verkocht, [eiser] ook zijn gemachtigde hier niet over heeft geïnformeerd en (zijn zoon) ook bij de aangifte bij de politie niet heeft gemeld dat het object is verkocht. Deze informatie zou hem immers kunnen baten. Ook de stelling van [eiser] dat hij de verkoopopdracht al voor 26 juli 2021 aan de makelaar heeft gegeven, terwijl de makelaar op 1 september 2021 schrijft dat hij de verkoopopdracht recent heeft gekregen, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter – zonder nadere toelichting en onderbouwing – niet aannemelijk.

Het voorgaande leidt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het object – waaronder de kantoorruimte – op 26 juli 2021 reeds is verkocht en [eiser] op grond hiervan een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen.

4.5.

Niettemin, ook in het geval wel aangenomen zou worden dat er op 26 juli 2021 een koopovereenkomst ten aanzien van het object tot stand is gekomen, is het voorshands onvoldoende aannemelijk dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Uit de samenvatting van de koopovereenkomst waar [C] in zijn e-mail van 26 juli 2021 naar verwijst, volgt namelijk dat koper de koopovereenkomst mag ontbinden wanneer de uitkomst van het milieukundig bodemonderzoek hem ‘
niet convenieert’. Dit betekent dat, als er al een koopovereenkomst tot stand is gekomen, [C] deze kan ontbinden indien uit het (nog) uit te voeren onderzoek blijkt van vervuiling, die hem “
niet convenieert”. De stelling van [eiser] , dat de uitkomst van het bodemonderzoek hooguit van invloed zal zijn op de koopprijs en hoe dan ook geen dealbreaker zal zijn, is door [eiser] in zijn geheel niet onderbouwd, zodat dit niet aannemelijk is geworden.

4.6.

Verder overweegt de voorzieningenrechter in dit verband dat met een enkele verkoop nog steeds onvoldoende zeker is dat geen ongerechtvaardigde leegstand te duchten is. Er zal namelijk ook duidelijkheid moeten bestaan over de plannen van [C] met het object. [eiser] heeft in dit verband niets gesteld, zodat dit ongewis is. Toewijzing van de gevorderde ontruiming brengt dan ook de gerede kans mee dat de kantoorruimte voor een aanzienlijke periode leeg zal staan.

4.7.

Tot slot overweegt de voorzieningenrechter in dit verband dat, hoewel het voorshands niet aannemelijk is geworden dat het object is verkocht, [eiser] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het object te huur en te koop staat. Volgens [eiser] zal de aanwezigheid van de krakers in de kantoorruimte het verkoop- of verhuurproces bemoeilijken. Gedaagden hebben zich echter bereid verklaard afspraken te maken met [eiser] en de kantoorruimte te verlaten zodra er concrete en uitvoerbare plannen zijn. Dat (de makelaar van) [eiser] het object met geïnteresseerde kopers of huurders – door gedaagden – niet meer onbelemmerd kan betreden is daarmee niet aannemelijk. Het is ook niet gebleken dat dat het geval is.

Het staat daarnaast vast dat voordat gedaagden in de kantoorruimte zijn getrokken, veel ramen waren ingegooid en er brandjes zijn gesticht door hangjongeren. Gedaagden hebben onbetwist aangevoerd dat zij de rommel die hierdoor is ontstaan inmiddels hebben opgeruimd en het risico op hangjongeren is verkleind door hun aanwezigheid in de kantoorruimte. Gelet op het voorgaande is het naar het oordeel van de voorzieningenrechter voorshands onvoldoende aannemelijk dat de verkoop- dan wel verhuurbaarheid van het object door de aanwezigheid van de krakers nadelig wordt beïnvloed en [eiser] op grond hiervan een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen.

4.8.

[eiser] stelt op de tweede plaats dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen, omdat hij zijn verplichtingen als verhuurder jegens [bedrijfsnaam 1] en [bedrijfsnaam 2] , tot onbelemmerd gebruik van het gehuurde, niet kan nakomen zolang het object is gekraakt, waardoor hij huur derft en er mogelijk schadevorderingen volgen.

[eiser] stelt dat gedaagden op het (door [bedrijfsnaam 1] en [bedrijfsnaam 2] gehuurde) buitenterrein komen en [bedrijfsnaam 1] en [bedrijfsnaam 2] hebben aangekondigd hun goederen elders te zullen stallen als gedaagden niet onmiddellijk van het buitenterrein verdwijnen, zij de huurovereenkomst met [eiser] zullen ontbinden en de meerkosten voor het huren elders bij [eiser] in rekening zullen brengen. [eiser] verwijst ter onderbouwing van deze stelling naar de brieven van [bedrijfsnaam 1] en [bedrijfsnaam 2] van 30 respectievelijk 31 augustus 2021. [bedrijfsnaam 1] schrijft hierin, voor zover relevant: “(…)
Nu is me dit weekend opgevallen dat er vreemde mensen lopen op het terrein. (…)Ik wil dat deze mensen het terrein verlaten of ik zal elders een deel van mijn bussen moeten gaan plaatsen. Ik kan geen risico nemen. Beteken mochten de mensen niet verdwijnen we minder gaan huren. (…)”[bedrijfsnaam 2] schrijft hierin, voor zover relevant
:“(…) Er is ons opgevallen dat er vreemde mensen lopen op het terrein. Er staat nu voor ongeveer € 800.000,- aan waarde van mobiele hijskranen geparkeerd. Onze plannen om dit uit te breiden gaan we per direct herzien. Tevens willen wij dat deze mensen het terrein direct verlaten of wij moeten op korte termijn onze hijskranen van een nieuwe locatie voorzien. Wij kunnen hierin geen risico nemen. (…)”

4.9.

Gedaagden betwisten dat zij op het buitenterrein (kunnen) rondlopen, omdat het buitenterrein is omheind. [eiser] heeft echter onderbouwd en onbetwist gesteld dat er betonijzer is opengeknipt op het moment dat gedaagden in de kantoorruimte zijn getreden en zij hiervoor het buitenterrein hebben getreden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het daardoor aannemelijk dat gedaagden – op het moment dat zij in de kantoorruimte zijn getrokken – het buitenterrein hebben betreden. Dat gedaagden ook daarna het buitenterrein hebben betreden heeft [eiser] echter niet aannemelijk gemaakt. De voorzieningenrechter merkt daarbij op dat - voor zover in voornoemde brieven van [bedrijfsnaam 1] en [bedrijfsnaam 2] überhaupt gelezen moet worden dat zij de huurovereenkomst zullen ontbinden wanneer gedaagden niet van het buitenterrein verdwijnen en zij een schadevordering zullen indienen - ook in het geval dat gedaagden ook na het moment dat zij in de kantoorruimte zijn getrokken op het buitenterrein rond hebben gelopen, het niet aannemelijk is dat dit enkele rondlopen een grondslag biedt voor het ontbinden van de huurovereenkomst dan wel het verhalen van een schadevergoeding door de verhuurders op [eiser] . Dit zou anders kunnen zijn wanneer gedaagden structureel overlast veroorzaken, zich hinderlijk gedragen of schade toebrengen aan de goederen van [bedrijfsnaam 1] en [bedrijfsnaam 2] , maar dat daarvan sprake is, is niet gesteld en ook niet gebleken.

4.10.

Gelet op het voorgaande is onvoldoende aannemelijk geworden dat [eiser] zijn verplichtingen als verhuurder niet kan nakomen, hierdoor huur derft en schade leidt en op grond hiervan een spoedeisend belang heeft bij ontruiming.

4.11.

[eiser] heeft nog gesteld dat gedaagden overlast veroorzaken bij het tankstation aan de overkant van de straat. Dit is door gedaagden echter betwist en door [eiser] in zijn geheel niet onderbouwd, zodat dit niet aannemelijk is geworden.

4.12.

[eiser] stelt ten slotte dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen, omdat de kantoorruimte in een bouwvallige staat verkeert en niet is uitgesloten dat er asbest is verwerkt in de kantoorruimte. [eiser] stelt dat hij een rechtens te respecteren belang heeft het risico te vermijden dat hij op grond van artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek zal worden aangesproken tot vergoeding van schade, indien die bouwvalligheid en asbest leidt tot schade bij gedaagden. Verder stelt hij dat de kantoorruimte geen woonbestemming heeft.

4.13.

De voorzieningenrechter overweegt dat het feit dat de kantoorruimte geen woonbestemming heeft, de onrechtmatigheid van het gebruik wellicht onderstreept, maar als zodanig geen spoedeisend belang bij ontruiming oplevert. Gedaagden erkennen dat de kantoorruimte in slechte staat verkeert, maar betwisten dat er sprake is van een gevaarlijke situatie. Door [eiser] zijn hiertegenover onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht waaruit blijkt de situatie op dit moment zo gevaarlijk is, dat het treffen van een voorziening noodzakelijk is.

4.14.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij op dit moment een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering tot ontruiming. Zijn vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

4.15.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagden worden begroot op:

- griffierecht € 309,00

- salaris advocaat €
1.016,00

Totaal € 1.325,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van gedaagden tot op heden begroot op € 1.325,00;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.S. Penders en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2021.