Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3548
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats 1], verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 2.789.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend. Verweerder heeft naar aanleiding van het beroep de WOZ-waarde vastgesteld op € 2.500.000,-.
De zaak is behandeld op 26 augustus 2021 door middel van een Skype-verbinding. Namens eiser is [A] verschenen, als waarnemer voor de gemachtigde van eisers. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een vrijstaande woning met overkapping, kelder, berging, zwembad en garage. De woning is gebouwd in 1955, heeft een oppervlakte van ongeveer 497 m2 en ligt op een kavel van 6.515 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 2.030.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde. Om die waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.Verweerder heeft het object in de taxatiematrix vergeleken met de volgende drie woningen:
- [adres 2] te [plaats 2] , verkocht op 16 juli 2019 voor € 2.100.000,-. De gecorrigeerde verkoopprijs bedraagt € 2.006.000,-;
- [adres 3] te [plaats 3] , verkocht 14 mei 2019 voor € 2.600.000,-. De gecorrigeerde verkoopprijs bedraagt € 2.518.000,-; en
- [adres 4] te [plaats 2] , verkocht op 22 december 2018 voor € 2.085.000,-. De gecorrigeerde verkoopprijs bedraagt € 2.087.000,-.
6.De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan de hand van de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de woning. Er is een CV-ketel van 15 jaar oud en de keuken, badkamer en toilet zijn al 20 jaar oud. De voorzieningen zijn dan ook eenvoudig en niet luxe.
9.De rechtbank is van oordeel deze beroepsgrond niet slaagt. Verweerder heeft de staat van onderhoud van de woning aangemerkt als “voldoende”. Dit in tegenstelling tot de referentiewoningen, ten aanzien waarvan verweerder de staat van onderhoud heeft vastgesteld op “goed”. Eiser heeft niet nader onderbouwd waarom verweerder de onderhoudstoestand niet op “voldoende” heeft kunnen vaststellen. In zijn algemeenheid is er geen verplichting voor verweerder om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. De rechtbank stelt vast dat de door verweerder vastgestelde woningwaarde per m² voor de woning lager is dan de woningwaarde per m² bij alle referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee voldoende rekening gehouden met het verschil in de staat van de voorzieningen van de referentiewoningen.
10.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning ten opzichte van de referentiewoning. Anders dan de referentiewoning ligt de woning namelijk aan een drukke weg.
11.De rechtbank volgt het standpunt van verweerder dat de woning geen mindere ligging heeft dan de referentiewoningen. De woning ligt op een gedeelte van de [straat 1] die niet heel erg druk is. Ter hoogte van de [straat 2] is de meeste drukte op de [straat 1] . Komende vanaf de provinciale weg bereikt men namelijk via de [straat 2] het centrum van [plaats 2] . Verder geldt dat de woning vanwege de grote kavel niet direct aan de weg [straat 1] ligt. Voor de referentiewoning aan de [adres 4] geldt dat de [straat 3] een zijstraat is van dezelfde vertakking van de [straat 1] als waar de woning ligt. Wel is het iets rustiger dan bij de woning.
Voor de referentiewoning aan de [adres 3] geldt dat het ook aan een doorgaande weg ligt, namelijk de weg tussen [plaats 4] en [plaats 3] . Dit levert daarom geen substantieel verschil op met de woning. De woning aan de [adres 5] ligt in de buurt van het station en het centrum, zodat ook daar verkeershinder kan worden ervaren. In zoverre levert ook dit geen substantieel verschil op met de woning.
12.Eiser voert verder aan dat de door verweerder gekozen referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn. Als betere vergelijkingen stelt eiser [adres 6] (verkoop december 2018, € 1.012.500,-), [adres 7] (verkoop maart 2019, € 1.300.000,-) en [adres 8] (verkoop december 2018, € 1.750.000,-) voor. [adres 6] betreft een voormalig kantoorpand. Dit is eenvoudig te verbouwen tot een woonruimte, wat het van oorsprong ook is geweest. Het object heeft een fantastische uitstraling.
13.De rechtbank overweegt dat het verweerder vrijstaat om de vergelijkingsobjecten te kiezen die hij passend acht, mits het voldoende vergelijkbaar is en de verschillen voldoende zijn verdisconteerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de referentiewoningen heeft kunnen gebruiken voor de waardevaststelling van de woning. Deze woningen zijn vergelijkbaar met de woning van eiser. Het betreffen allemaal vrijstaande woningen die zijn gelegen aan een lommerrijke laan in een woonwijk. De woningen worden allemaal getypeerd als villa. De bouwkwaliteit van de woningen is allemaal voldoende. De referentiewoningen hebben allemaal een goede staat van onderhoud en moderne voorzieningen, terwijl de woning van eiser beschikt over een voldoende staat van onderhoud en eenvoudige voorzieningen. Voor de referentiewoningen is ook een hogere prijs per m2 gehanteerd, te weten respectievelijk € 3.862,-, € 4.032,-, € 3.261,- en € 4.548,-. Voor eisers woning is de laagste prijs van € 3.576,- per m³ gehanteerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de waarde van de woning in vergelijking met de verkoopprijzen van de referentiewoningen niet te hoog heeft vastgesteld.
14.Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd.
15.De rechtbank stelt vast dat eiser dit standpunt niet nader heeft gemotiveerd. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar ingegaan op de door eiser in bezwaar aangevoerde gronden. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen.
16.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van L.S. Lodder, griffier. De beslissing is uitgesproken op 20 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat