Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/275
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Baarn, verweerder
(gemachtigde: P. Jansen).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 188.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 25 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 26 juli 2021 via Skype behandeld. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1926 gebouwde hoekwoning met een aanbouw, een berging, een dakkapel en een kleine dakkapel. De woning heeft een inhoud van 145 m3 en ligt op een kavel van 74 m2. Op een deel van de kavel rust een recht van overpad.
2. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 188.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 174.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [woonplaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 1 februari 2018 voor € 167.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 20 augustus 2018 voor € 249.500,-; en
- [adres 4] , verkocht op 29 november 2018 voor € 250.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning voor wat betreft hun bouwperiode, uitstraling en ligging. Er zijn weliswaar ook verschillen tussen de woning en de referentiewoningen, maar verweerder heeft toegelicht hoe hij met deze verschillen rekening heeft gehouden. Zo heeft verweerder voor de woning een hogere waarde per m3 gehanteerd, omdat de woning kleiner is. Verweerder heeft de waarde daarom per m3 gecorrigeerd met een wortelformule, zoals deze in toelichting bij de taxatiematrix te zien is. Daarnaast heeft verweerder de prijs per m3 met 15% gecorrigeerd voor het verschil in de voorzieningen. Gelet op deze toelichting is het aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Vochtoverlast en isolatie
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de niet-geïsoleerde muren en aanwezige vochtoverlast. Eiser stelt dat er sprake is van vocht en schimmel rond de kozijnen, hoeken van de muren en het plafond. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat hij referentiewoningen heeft geselecteerd waarbij dezelfde problemen spelen. De woningen uit deze bouwperiode zijn op zo’n manier gebouwd dat er geen sprake was van isolatie zoals tegenwoordig wordt geëist. Het is een bekend probleem in de wijk. Dit geldt ook voor de aanwezigheid van vochtoverlast. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Kopers zijn ondanks de bekende informatie bereid de referentiewoningen te kopen. Eiser heeft ook niet onderbouwd dat zijn woning nog slechter is dan de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Achterstallig schilderwerk en houtrot
8. Eiser stelt dat er sprake is van achterstallig schilderwerk en houtrot wat een waardedrukkend effect heeft op de woning. Verweerder stelt dat de taxateur op 10 juni 2020 een uitpandig opname heeft gedaan van de woning en heeft geconstateerd dat het gaat om regulier onderhoud. De onderhoudstoestand moet daarom worden aangemerkt als gemiddeld. De rechtbank kan verweerder volgen nu eiser zijn standpunt verder niet heeft onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen
9. Eiser stelt dat de voorzieningen zijn gedateerd. Een potentiële koper zou een renovatie moeten doorvoeren om het pand te moderniseren. Verweerder stelt dat de woning al eerder te koop heeft gestaan in 2015 en 2016. In de verkoopbrochure is de keukeninrichting als tijdloos, strak en modern van kleurstelling omschreven. In vergelijking met de referentiewoningen zouden de voorzieningen aangemerkt moeten worden als gemiddeld. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Het is aan eiser om te onderbouwen waarom de waardering minder zou moeten zijn. Eiser heeft dit niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Recht van overpad
10. Eiser voert aan dat er sprake is van een recht van overpad dat niet is meegenomen. Verweerder heeft het recht van overpad meegenomen in de taxatiematrix in beroep. Hier is een correctie voor toegepast van € 6.720,-. De beroepsgrond slaagt niet.
Verkooptransactie [adres 5]
11. Verder stelt eiser dat er geen rekening is gehouden met de verkooptransactie van [adres 5] die verkocht is in mei 2019 voor een bedrag van € 166.000,-. De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak aan verweerder is om referentiewoningen aan te wijzen. Daarbij kiest verweerder verkoopcijfers die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor referentiewoningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar mag bij verschillende goed vergelijkbare referentieobjecten kiezen voor de hoogste gerealiseerde verkoopwaarden. [1] Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwt eiser met de aangedragen woning niet dat verweerder niet voor de best vergelijkbare woning heeft gekozen. Verweerder heeft de meest optimale referentiewoning opgenomen in de taxatiematrix. De beroepsgrond slaagt niet.
Oude cv-ketel
12. Tot slot voert eiser aan dat er sprake is van een oude cv-ketel wat zorgt voor een waardedrukkend effect. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat een vervanging van een cv-ketel niet dermate groot is dat een potentiële koper daar een belemmering in ziet. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Naar het oordeel van de rechtbank zal het enkele feit dat er sprake is van een verouderde cv-ketel niet een dusdanig waardedrukkend effect hebben dat daarom de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 6 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.